분양가 상한제 아파트 전매제한지역 매매계약서 효력
분양가상한제지역이라 전매제한이 걸려있어 3개월뒤에 전매제한이 풀립니다
전매제한이 풀리고난 후 잔금시점으로 잡고
전매제한이 되어있는상태에서 매매계약서를 작성헸을때
계약서 효력이 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
전매제한 기간내의 계약은 법적으로 금지되어 있으며, 전매제한 기간내에 매매 계약을 체결하면 추후 거래가 불법행위로 간주될 수 있으므로 반드시 기간과 예외 요건 등을 확인하셔야 합니다. 하지만 전매계약에 대해 매도인과 매수인 사이에 체결된 계약상의 사법적 효력까지 무효가 되지는 않습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
전매제한이 걸려 있는 상태에서 체결한 매매계약서는 원칙적으로 효력이 인정되지 않을 가능성이 매우 높습니다.
전매제한이 풀리면 효력이 발생한다. 잔금을 전매제한 해제 이후로 잡았으니 괜찮다는 말은 법적으로 인정되지 않습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
전매제한 중에 매매계약서를 작성하는 것 자체는 민사적으로는 유효로 보는 것이 일반적이지만,
주택법 위반 소지가 있고, 상황에 따라 계약이 문제 될 수 있으므로 매우 주의가 필요합니다
가장 안전한 방법은 전매제한 해제된 날 이후에 계약서 작성하시는게 좋습니다
3개월후면 법적 리스크,형사처벌,계약 무효 분쟁
전부 피할 수 있습니다
이 사안은 금액이 크고 형사문제까지 갈 수 있는 영역이라 부동산 전문 변호사 또는 해당 지자체 주택과에 사전 질의 한 번만 해도 나중에 수천만~수억 손해를 막을 수 있으니 상담을 받아보시고 진행하시기 바랍니다
분양가상한제지역이라 전매제한이 걸려있어 3개월뒤에 전매제한이 풀립니다
전매제한이 풀리고난 후 잔금시점으로 잡고
전매제한이 되어있는상태에서 매매계약서를 작성헸을때
계약서 효력이 있을까요?
===> 원칙적으로 전매기간 동안 매도를 위하여 계약서를 작성하는 행위는 불법입니다. 안전하게 거래를 진행하기 위해서는 가급적 전매제한 기간이 종료되는 경우 진행하심이 적절해 보입니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
현재 강화된 부동산 정책과 관련 판례를 바탕으로, 전매제한 기간 중 작성한 매매계약서의 효력과 위험성을 설명해어드립니다.
1. 매매계약서의 법적 효력
결론부터 말씀드리면, "계약 자체는 당사자 간에 유효할 수 있으나, 법적 보호를 받기 어렵고 형사 처벌의 대상이 됩니다."
민사적 효력: 대법원 판례에 따르면 전매제한 기간 중 체결한 전매 계약이라 하더라도 당사자 사이의 채권적 효력(계약 자체)은 인정되는 경우가 있습니다. 즉, 전매제한이 풀린 뒤 소유권을 넘겨달라는 청구가 가능할 수는 있습니다.
강행규정 위반: 하지만 주택법상 전매제한은 공익을 위한 강행규정입니다. 최근 정부는 전매제한 위반 거래에 대해 매우 엄격한 잣대를 적용하고 있으며, 계약의 무효를 주장하는 소송이 발생할 경우 매수인이 불리해질 가능성이 큽니다.
2. 주택법 위반에 따른 강력한 처벌
전매제한 기간 내에 계약서를 작성하는 행위는 그 자체로 주택법 위반입니다.
형사 처벌: 3년 이하의 징역 또는 3,000만 원 이하의 벌금에 처해집니다. (이익의 3배가 3,000만 원을 초과하면 이익의 3배까지 벌금 부과)
분양권 취소: 국토교통부나 지자체에서 적발 시 해당 분양권 자체가 취소(환수)될 수 있습니다. 이 경우 매수인은 돈을 치르고도 집을 잃게 되고, 매도인에게 돈을 돌려받아야 하는 피곤한 상황에 놓입니다.
청약 자격 제한: 위반 사실이 적발되면 향후 10년간 청약 자격이 제한됩니다.
3. 실무적 리스크: "3개월 뒤에 웃으며 팔까요?"
현장에서 본 전매제한 위반 거래의 결말은 좋지 않은 경우가 많습니다.
매도인의 변심: 3개월 뒤 전매제한이 풀렸을 때 집값이 계약 당시보다 더 많이 올랐다면, 매도인은 "위법한 계약이었다"고 주장하며 계약 무효를 선언하거나 추가금을 요구할 확률이 매우 높습니다.
신고의 위험: 계약 과정에서 갈등이 생기면 한쪽이 구청에 신고하는 순간 양쪽 모두 처벌받고 분양권은 날아갑니다.
💡 실전 조언
"3개월을 못 참고 평생의 자산인 집을 도박에 걸지 마십시오."
정석대로 하십시오: 전매제한이 풀리는 날(공식적인 해제일) 0시 이후에 계약서를 작성하고 계약금을 송금하는 것이 현재 가장 안전한 방법입니다.
가계약도 위험합니다: 돈이 오간 기록이 전매제한 기간 내에 남는다면, 잔금일을 해제 이후로 잡더라도 '전매 위반' 혐의에서 벗어나기 어렵습니다.
전매제한 중 작성한 계약서는 당사자 간 효력은 주장할 수 있으나, 주택법 위반으로 처벌 및 분양권 취소라는 치명적인 리스크가 있습니다. 반드시 제한이 풀린 직후에 정식 계약을 진행하시길 권장합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
전매제한 중 작성된 계약은 조건부 계약으로 효력은 인정됩니다. 전매제한 해제 후 잔금 및 소유권 이전을 전제로 해야 합니다. 위반 시 과태료 및 계약 무효 위험이 있으니 특약 명시가 핵심으로 보입니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
전매제한인데 매매계약서를 잔성한다라면..
이 기간만큼은 사회질서를 위해 팔지 말라고 국가에서
지정한 기간인데 이 때 팔기위한 계약서를 작성한다?
그럼 그 계약서가 유효한가? 아니면 무효인가?
아니면 무엇이란 말인가?
일단 불법행위입니다.
전매제한-다시말해 매매하지말아라 라는 말에는 매매의 행위까지 포함되어있는 포괄적인 문구입니다.
중요한건 계약의 유효 무효가 중요한게 아니라
쇠고랑 참니다.
어려운 말로 질문자께서는 강행규정인 전매제한을 어기고 그 안에서 일어난 어떠한 행동도 유무효가 의미가 없는
행동을 하고 계시는 겁니다.
부디 현실이아닌 궁금증에 질문하셨길 기대합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
전매제한이 풀리기 전에 정식 매매계약서를 쓰고 전매제한 해제 후 잔금과 이전을 하시는 구조는 계약 효력에 분쟁 리스크가 큰 상황이라 피하시는 것이 안전하다 생각됩니다