부동산 관련해서 조언 얻고 싶습니다. 제발 도와주세요.

Question

안녕하세요. 부동산 관련해서 조언을 구하고자 합니다. 현재 제 명의로 된 집에서 거주 중인데, 대출 이자 부담이 커서 매매를 진행 중입니다. 집을 매매 당시에는 시세보다 비싸게 구입했는데, 주변 인프라가 좋지 않다 보니 가격을 낮춰 내놨음에도 불구하고 반년 넘게 팔리지 않고 있습니다.

대출 만기일은 2025년 5월이며, 1년 연장한 상태입니다. 다만 내년에 다시 연장할 경우 원금의 10%를 상환해야 한다고 하더라고요. 가능하면 내년 5월 안에 집을 매도하는 게 목표입니다.

현재 시세를 보면, 인천 부평구 십정동 백운역 인근의 빌라 시세는

• 25평 약 2억 5천

• 26평 약 2억 8천 정도입니다.

제가 보유한 빌라는 다음과 같습니다.

• 면적: 35평 (실평수 약 24평)

• 매매가: 3억 4천

• 대출: 2억 9천 2백

• 현재 매물로 내놓은 가격: 3억

현재 고민 중인 선택지는 아래와 같습니다.

• 매매가를 더 낮춘다 → 하지만 대출금 일부를 갚아야 함

• 전세나 월세로 전환해 임대 놓는다

• 원금 10%를 갚고 대출을 연장한다

이 상황에서 어떤 방법이 가장 현실적일지 조언 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

선택의 문제이겠으나 일단 1번과 3번 선택지는 결국 같은 것으로 보입니다. 가격을 낮추어도 매매가 안되면 결국은 원금 10%상환 및 대출을 연장하셔야 하기는 다른 선택지로는 볼수 없고 과정상 순서만 다를 것으로 보입니다. 그리고 전세나 월세의 경우 현재 주택시세와 대출로 인한 근저당이 풀로 차있는 상태라고 볼수 있습니다. 그렇게 되면 전세세입자를 받더라도 기존 대출을 상환하셔야 하는데 전세보증금 시세가 기존 대출금액만큼 나올 가능성은 낮습니다. 이는 보증보험 가입요건이나 전세가율을 기준으로 볼때 계산이 필요없을 정도로 눈에 보이는 상태이기 때문입니다. 즉 전세세입자의 보증금을 받아 대출전액을 상환하는 것은 현실적으로 불가능해 보이고 전세를 주면 본인도 다른 주택으로 이사를 하셔야 하는데 그에 따른 보증금과 이사비용을 고려하면 이또한 선택가능한 방법은 아닐것으로 예상됩니다. 그리고 주택매매가격과 대출원금과의 금액차가 너무 적어서 해당주택을 매도하고 이사를 하려고 해도 실제 손에 쥐는 자금이 너무 없습니다. 이렇게 되면 다른 주택에 이사를 해도 이자부담은 지금과 크게 다르지 않을수있습니다. 이를 종합해보면 개인적으로 3번으로써 진행하시고 이후에 주택시세가 회복되는 시점을 노리시면서 거주를 하시는게 가장 최선 아닐까 생각됩니다,

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 가장 중요한 것은 매매를 하는 것이라 보여 집니다.

1차적으로 매매와 임대차를 동시에 알아보시고 임대차로 할 경우 선순위 근저당권 말소 조건으로 계약을 하셔야 될 것으로 보여 집니다. 빌라의 경우 매매 보다는 임대차가 더 잘 될 수도 있습니다. 또한 그렇게라도 되지 않을 경우 시세 하락이 예상이 될 경우는 좀 더 가격은 낮추어서 처분을 하는 것이 맞고 시세가 보합이던가 상승의 여력이 있을 경우는 10%상환을 하고 거주를 하시는 것이 좋아 보이지만 금리가 높기 때문에 대출의 무게를 버티기 어려울 수도 있다고 보여 집니다.

따라서 빨리 처분을 하는 방향과 근저당말소조건으로 임대차를 우선하는 것이 좋아 보이긴 합니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

입지가 좋지 않고 빌라라면 개인적으로 매도를 추천드립니다. 빌라는 재개발이 진행된다면 세를 놓는 것을 추천드리는데 보아하니 신축 빌라 같아 보입니다. 입지가 좋지 않고 신축 빌라라면 금액을 낮춰서라도 매도를 하시도 입지 좋은 아파트 매수를 추천드립니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

제가 드리는 말이 정답은 아닐테니 참고만 해보시기 바랍니다.
저라면 우선 매매가를 조금 더 조정을 해볼 것 같습니다. 현재도 반년 넘는 시간 집이 나가고 있지 않으니 매매가를 낮추었는데도 매매가 원활하게 진행이 되지 않는다면 우선은 임대 전환을 고려해 볼 것 같습니다. 하지만 이 부분은 주변 임대 시세와 공실률을 확인해 보시고 임대시장이 좋지 않은 경우라면 임대 전환은 철회 후 매매에 집중할 것 같습니다.
매물을 주변 부동산에 최대한 많이 내놓으시기 바라며 온라인도 적극적으로 활용하셔서 홍보를 해보시는 것을 추천드립니다.