근저당이 없는 건물을 전세로 들어갔을때??

Question

근저당이 없는 건물을 전세로 들어갔을때 입주 이후 근저당이 잡히면 대량 1억짜리 건물이라고 하면 얼마정도 까지 근저당이 잡힐 수 있는 건가요??

유현심 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전입신고가 먼저되어있으면 대출을 안해줍니다혹시나 세입자가 전입신고하기전에 대출을 받아버리면 그집의 공시가에 따라서  대출이 나올겁니다그래서 특약에 잔금다음날까지 대출받지 않는다는 문구를 기재하기도 합니다그러니 잔금치르면 전입신고와 확정일자를 필히 하시기 바랍니다

이상엽 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.근저당이 없는 건물을 전세로 들어갔을 때, 입주 이후 근저당이 잡히면 전세보증금을 회수하기 어려울 수 있습니다. 근저당이 잡힌 건물은 경매될 가능성이 높고, 경매시 선순위 권리자가 우선적으로 배당받습니다. 후순위 전세권자는 남은 금액에서 배당받을 수 있지만, 보증금 전액을 회수하기는 힘들 수 있습니다.근저당이 잡힐 수 있는 금액은 근저당권 채권최고액으로 설정되는데, 이는 채무액의 110~130% 정도로 결정됩니다. 예를 들어, 1억짜리 건물에 6천만원의 근저당이 잡힌다면, 근저당권 채권최고액은 6천만원 x 120% = 7천200만원 정도로 설정될 수 있습니다. 이 경우, 전세보증금은 7천200만원 이하로 하는 것이 안전합니다.근저당이 잡힌 건물에 전세로 들어가려면, 다음과 같은 방법을 사용할 수 있습니다.근저당 말소 조건으로 전세계약 체결하기: 임대인이 보증금 잔금을 받을 때 근저당을 말소하도록 특약을 거는 방법입니다. 이 경우, 임대인이 근저당 말소를 지체하거나 불이행하면 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다.근저당 말소 없이 전세보증보험 가입하기: 전세보증보험은 주택이나 임대차계약의 조건을 심사하여 보증 여부를 결정하는 보험입니다. 가입이 된다면 어느 정도 안심이 되는 주택이라고 볼 수 있습니다. 다만, 보증료나 수수료를 부담해야 하고, 보증해주는 범위도 주택가격에서 선순위 채권 등을 공제한 금액을 한도로 합니다.근저당 계산법을 사용하여 전세보증금을 결정하기: 주택 시세의 70%에서 근저당권 채권최고액과 선순위 권리 금액을 공제한 후 남은 금액이 전세보증금을 훨씬 초과할 때 전세계약을 체결하는 방법입니다. 이 경우, 주택이 경매되더라도 전세보증금을 회수할 수 있는 가능성이 높습니다.

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.후순위 근저당의 경우 1금융권에서는 대부분 대출이 안되는 경우가 많고 2금융권등을 통해 가능한 경우가 많습니다. 정확한 한도등은 은행의 주택가격 평가에 따라 달라지나, 선순위 임차보증금, 방공제등을 한 차액에 대해서 한도가 정해지게 됩니다. 질문의 경우 선순위 보증금이 기재되지 않았기 때문에 대략적인 금액을 확인하기는 어렵습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

이강애 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.근저당권설정이 없는 주택에 세입자가 전입신고와 확정일자를 받은 상태에서는 대출이 불가하거나, 금액이 적게 대출 승인이 납니다.  소유자가  거주 하는 경우매매가의 60%에서  물건지 소재 지역의 최우선변제를 공제하고 대출금액이  확정됩니다. 대출금액이 얼마라고 산정 할 수 없습니다.

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.전세가 선순위이면 전세가를 알면 대략적인 부분은 나옵니다만 전세선순위없이 대출이 먼저들어온다면 최대7000만원정도까지 가능합니다.

고경훈 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.근저당이 없는 건물을 전세로 들어갔을때 입주 이후 근저당이 잡히면 대량 1억짜리 건물이라고 하면 얼마정도 까지 근저당이 잡힐 수 있는 건가요??==> 근저당을 잡을 수 있는 금액은 대출권자, 또는 채권자의 선택에 따라 결정되는 사항입니다. 은행인 경우 "감정평가액 * 대출가능비율(주택인 경우 40-60%) = a"라면 "s-보증금 규모"를 고려하여 판단합니다.

곽대영 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.전세금이 얼마냐에 따라 다르겠지만 1억집에 전세가 5천만 넘어도 아마 은행에서 대출을 안해줄 것입니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

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