안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
근저당이 없는 건물을 전세로 들어갔을 때, 입주 이후 근저당이 잡히면 전세보증금을 회수하기 어려울 수 있습니다. 근저당이 잡힌 건물은 경매될 가능성이 높고, 경매시 선순위 권리자가 우선적으로 배당받습니다. 후순위 전세권자는 남은 금액에서 배당받을 수 있지만, 보증금 전액을 회수하기는 힘들 수 있습니다.
근저당이 잡힐 수 있는 금액은 근저당권 채권최고액으로 설정되는데, 이는 채무액의 110~130% 정도로 결정됩니다. 예를 들어, 1억짜리 건물에 6천만원의 근저당이 잡힌다면, 근저당권 채권최고액은 6천만원 x 120% = 7천200만원 정도로 설정될 수 있습니다. 이 경우, 전세보증금은 7천200만원 이하로 하는 것이 안전합니다.
근저당이 잡힌 건물에 전세로 들어가려면, 다음과 같은 방법을 사용할 수 있습니다.
근저당 말소 조건으로 전세계약 체결하기: 임대인이 보증금 잔금을 받을 때 근저당을 말소하도록 특약을 거는 방법입니다. 이 경우, 임대인이 근저당 말소를 지체하거나 불이행하면 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다.
근저당 말소 없이 전세보증보험 가입하기: 전세보증보험은 주택이나 임대차계약의 조건을 심사하여 보증 여부를 결정하는 보험입니다. 가입이 된다면 어느 정도 안심이 되는 주택이라고 볼 수 있습니다. 다만, 보증료나 수수료를 부담해야 하고, 보증해주는 범위도 주택가격에서 선순위 채권 등을 공제한 금액을 한도로 합니다.
근저당 계산법을 사용하여 전세보증금을 결정하기: 주택 시세의 70%에서 근저당권 채권최고액과 선순위 권리 금액을 공제한 후 남은 금액이 전세보증금을 훨씬 초과할 때 전세계약을 체결하는 방법입니다. 이 경우, 주택이 경매되더라도 전세보증금을 회수할 수 있는 가능성이 높습니다.
