임차인의 명의가 부모자식에서 자식 단독으로 변경되었을 경우 전세 계약 갱신권 사용으로 간주하고 2년 후 계약 갱신 거부가 가능한지요?

Question

첫번째 질문입니다.

현재 전세계약 임차인의 명의가 노모와 자식 공동으로 되어 있고, 23년 4월 말에 2년 계약이 완료되어 2개월 전 임차인쪽에서 계약갱신권을 사용하여 계약을 연장하려고 한다고 하여 동의하였는데 , 갑자기 임차인쪽에서 개인 사정으로 자식 단독 명의로 명의를 변경하여 새로운 계약 체결을 원합니다.

임차인은 계약 갱신권을 사용한 것임을 인정하고 2년 후 갱신권을 사용하지 않겠다고 하는데, 금번 부동산 계약시 특약사항에 이러한 내용을 명기할수 있을까요?

예비 문안으로 생각하는 내용은 "임차인은 임차인의 사정으로 금번 전세 계약의 계약자 명의를 공동명의에서 단독으로 변경하는 것을 확인하며, 상기 임차인은 기존 전세 계약에 따른 계약갱신권을 사용한 것으로 인정하여, 2년 후 전세계약 갱신권을 사용하지 않는다. 단, 임차인과 임대인과 동의하에 동 계약을 연장할 수 있다"

두번째 질문입니다.

기존 전세계약이 노모와 자식 공동 명의로 되어 있으나, 금번에 자식 단독 명의로 변경하고자 한다고 하는데 추후 전세금 반환시 노모에게 반환을 하지 않아도 되는지, 혹여 노모 사망으로 인하여 자식들간 상속 문제가 발생할 경우 어떻게 대처를 해야 하는지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

주택임대차법상 임대차계약은 임차인이 공동명의로도 계약이 가능합니다.

계약기간이 만기되어 임차인이 갱신청구권을 행사하여 2년간 재계약 연장할 때에, 특약에 의해 공동명의를단독 명의로 변경을 해서 갱신계약 가능합니다.

이때 기존 계약의 명의는 소멸한다고 볼 수 있고, 변경된 명의자에게만 전세임대차 권리 의무가 승계되는 것입니다. 따라서 갱신계약 만기시에는 단독 명의자에게 전세보증금을 반환하시면 되겠습니다.

Answer 2

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

1. 네 그렇게 협의하셔서 재계약서 작성하시면 됩니다.

2. 재계약 작성할때 노모와 자녀의 공동명의에서 자녀의 단독명의로 변경됨으로 보증금을 반환할때 문제가 생길수있는데요. 이도 특약사항에 보증금을 어떻게 누구에게 반환할것인지 협의하여 특약사항에 기재하시면 됩니다.