신탁 부동산과 계약 시 별지에 수탁자의 동의 내용이 들어가 있으면 신탁 동의서가 없어도 되나요?

Question

신탁 매물 계약을 오늘 진행했습니다. 월세로 들어가기로 했는데, 계약 전 신탁원부를 읽고 계약을 진행했습니다. 임대차 계약 시 수탁자와 수익자의 사전 서면 동의가 필요하다는 내용이 적혀 있습니다.

집에 와서 오늘 받은 서류를 다시 보는데, 신탁 동의서를 받지 못하였습니다. 오늘 계약 진행 시 월세 계약서 별지에 '수탁자는 상기 조건의 임대차 계약에 한하여만 임대차설정에 동의하는 것임.' 이라는 내용이 적혀있습니다.

동의한다는 내용이 별지에 적혀져 있긴 하지만, 별지 내용으로는 내용 증명이 되지 않는다고 생각이 드는데 맞을까요? 신탁원부에 조항대로 수탁자와 수익자의 동의서를 받아야 맞는거겠죠?

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

신탁등기된 건물일 때는 임대동의서가 필요합니다. 신탁등기는 근저당 같이 채권금액이 을구에 기록되지 않기 때문에 반드시 등기소나 인터넷등기소에서 신탁원부를 발급받아 임대차관리에 대한 내용을 확인해야 합니다. 그리고 계약시에는 신탁회사(수탁자)와 금융기관(우선수익자)가 반드시 임대차에 동의해야 합니다.

보통 오피스텔 건축시 건축주(실제 소유자)가 일정비율 이상의 대출을 받으면 은행에서도 불안하므로 신탁회사의 대출로 변경하게 되고 해당 건물에 신탁등기가 되는데, 이렇게 되면 법적으로는 신탁회사(법적 소유자) 소유가 되는 것인데, 실제 소유자가 신탁회사 몰래 임의로 임차인과 계약하는 것이 아님을 동의서로 확인해 주는 것이므로 동의서는 반드시 필요합니다. 만일, 이를 어기고 임대동의서 없이 진행된다면 임차인은 불법 점유자가 될 수 있으므로 주의해야 됩니다.

신탁계약서 상 위탁자(임대인)와 수탁자(신탁회사)의 계약내용을 확인 후 보증금과 월 차임을 누가 관리할 것인지, 임대차 만기 혹은 해제 시 보증금 반환의무가 누구에게 있는지, 보증금 및 월세의 지급 계좌는 누구의 것으로 해야 하는지 확인해야 합니다. 그리고 임대차를 갱신하는 경우에도 신탁회사와 우선수익자의 동의를 받아야 합니다.

신탁등기된 건물에 대한 거래는 소유자가 나누어져 서로 책임을 미룰 수 있으니 주의를 요합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

신탁원부에 임대차 시 수탁자의 사전 서면 동의 필요라는 문구가 있다면,

실제 계약서상에도 수탁자의 공식적인 서면 동의가 반드시 있어야 합니다

수탁자의 명시적 동의 없이 체결된 계약은 무효가 될 수 있습니다

계약이 무효로 판단되면, 보증금 반환에서 분쟁이 발생할 수 있습니다

수탁자의 동의가 없는 계약은 확정일자의 효력이 인정되지 않을 수 있습니다

그러니 반드시 문서로 서명,직인이 필요합니다

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

계약서 별지에 수탁자는 본 계약 조건에 한해 동의한다라는 문구가 있으면 형식상 동의 표시로 볼 수 있으나 일반적으로 공식적인 서면 동의서로 간주되지 않습니다.

계약서 별지는 작성자가 누구인지 불명확할 수 있고 수탁자의 직인이나 정식 문서 형식이 아닐 경우 법적 효력 논란 여지가 있습니다.

따라서 수탁자 명의의 공식 임대차 동의서를 받으시는 것이 추후 분쟁을 줄일 수 있는 최선의 방법입니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 공인중개사입니다.

원칙적으로 수탁자의 명시적 서면 동의가 필요합니다. 계약서 별지에 순탁자 동의 내용이 기재되어 있어도 그 자체가 신탁사 동의서로 인정되긴 어렵습니다. 가장 안전한 건 정식 신탁 동의서를 별도로 받아야 계약상 하자 소지를 피할 수 있습니다.