답변 내역

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.사전점검시에는 집에 대한 모든 것을 보신다고 생각하시면 됩니다.바닥 벽지 찍힘등, 붙박이 가구들, 전기 콘센트마다 잘 들어오는지 여부, 각종 문들 열림 여부, 타일깨짐 여부, 욕실 물빠짐 구배여부, 각종 전자기기 작동여부, 창문 열림 여부, 실리콘 상태, 각종 페인팅 상태등 볼 수 있는 부분은 다 확인하셔야 합니다.내집이니 만큼 긴 시간 할애 하셔서 꼼꼼히 보시기 바랍니다.사전점검 전문으로 대행해 주는 업체들도 있으니 비용이 들더라도 이용해 보시는것도 괜찮을 듯 합니다. 업체에서는 열화상등으로 벽 단열이 부족한 부분도 찾아주고 대리석등에서 나오는 라돈등도 측정해줍니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.부동산 경기가 안좋아 시세가 내려가면 매매가 시세에 이어 당연히 전세가에도 영향을 미칩니다.현재 전세가보다 매매가가 낮아지면 역전세(깡통전세)가 되는것으로 이때는 주인에 따라서 제때 돌려 받을수도 돌려받기 어려울 수도 있겠습니다.주인이 갭투자를 한 사람이면 아무래도 다음 세입자를 받아서 줘야 할텐데 시세가 많이 떨어져 있으니 그게 안되서 쉽게 받기 어려울 수 있습니다.최악으로 매매가보다 전세가가 높으면 주인은 전세금을 고의로 안돌려줘도 세입자가 할 수 있는것은 경매 신청해서 돌려받아야 하는데 낙찰가는 매매시세보다도 낮을거라 다 돌려받을 수 없게 됩니다.

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.일반 건축물이 분양가 상한제 걸려 있는 대단지 재개발 아파트처럼 꼭 지켜야 하는 분양가의 가이드라인이 있는것은 아닙니다.어제도 같은 질문을 하신것 같은데 분양가를 높여서 안팔리면 주인이 손해를 볼것인데 어떤 부분에서 문제라고 생각하시는건가요?분양가(매매가)를 책정하는것은 건축주의 자유입니다. 잘 팔려서 이득을 보는것도 안팔려서 손해를 보는것도 건축주가 져야 할 문제입니다.

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.사진은 다 찍어두시되 대표적인곳 몇군데만 보내 놓으시고 나머지는 말씀으로 해 두시면 큰 문제는 없을거에요.보통 신축하고 나면 그런 자국들이 많은곳이 많이 있어요.사진만 잘 가지고 계시면 될 것 같습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.전세권설정은 주인의 동의가 있어야 하고 비용도 발생해서 굳이 추천하는 방법은 아닙니다. 동의를 잘 해주지도 않구요.보증보험 가입 가능한 집은 잔금 후 바로 가입하시는게 좋습니다. 물론 그것들로 전세사기를 100% 예방할 수 있다고 보기는 어렵지만 보증보험 가입하면 어느정도는 그래도 안심할 수 있습니다. 애초에 보증보험 가입이 불가능한 집들에서 사기가 대부분 일어나니 가입이 된다면 그 자체로도 일정부분은 안심할 수 있겠습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.계약서는 하나의 요식행위일뿐이므로 협의한 내용이 있다면 협의한 대로 이행을 하시는게 맞습니다.계약서는 차후에 문제가 생겼을때를 대비해 변동사항을 적용해 가지고 있는것을 추천드립니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.신축으로 지어서 분양하는 빌라는 분양받을 수요자가 많이 없습니다.하지만 신축빌라의 전세 수요는 훨씬 많습니다.그래서 신축빌라들은 분양가와 전세가가 같거나 거의 차이 없는 곳이 많습니다.그렇게 전세를 맞추고 나면 건축주는 집을 팔아서 명의를 바꿉니다. 하지만 선뜻 사는 사람이 없지요. 그럴때 빌라왕같은 바지 사장이 등장합니다.물론 건축주는 그런 바지 명의자들에게 명의(집)도 주면서 일정 부분의 리베이트를 줍니다.그렇게 빌라왕들은 본인돈은 들이지 않고(오히려 돈을 벌면서) 집도 가져가는 것입니다.예를 들어 드리면, 건축주가 빌라 한동(10세대)을 40억에 지어서 세대당 5억에 분양을 합니다.분양은 안되니 4억 8천에 전세를 10세대를 맞춥니다.그리고 세대당 천만원씩 들여서 빌라왕에게 명의를 넘깁니다.건축주는 4억7천씩 10세대를 지어서 팔았으니(명의까지 넘겼으니) 7억을 남기고, 그 빌라와는 바이바이 합니다.빌라왕은 세대당 천만원씩 1억을 받고 집도 받습니다.명의를 넘겨 받은 빌라왕은 다음 세입자가 나가려고 할때 4억8천이라는 돈이 없습니다. 다음세입자를 같은 가격에 구해야 하지만 이미 신축이 아닌 빌라를 4억8천에 들어갈 사람은 잘 없습니다.그렇게 빌라왕은 세입자들의 보증금을 돌려주지 못합니다.이게 부동산시장이 좋아서 가격이 조금이라도 오르고 하면 크게 문제로 터지지 않습니다.그러다가 요즘처럼 부동산 경기가 안좋아질때 한꺼번에 터지는 것입니다. 한번 터지면 도미노 같이 터집니다.꼭 신축빌라가 아니라도 큰 흐름은 위의 내용과 대동소이 할건데, 지금은 다주택자 취득세 중과가 쎄서 예전처럼 하기는 어려울겁니다.빌라왕도 세금은 내야 하거든요.답변이 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다^^

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.일단 정책이 완화된 부분은 조정지역으로 묶여 있는 지역들 중 많은곳들이 해제된 것입니다.현재는 부동산 거래가 너무 죽어 있어서 아무래도 조정지역이 해제되면 거래가 늘 가능성은 있습니다.일단 취득세가 조정지역은 2주택 8%, 3주택이상은 12%인데, 비조정지역은 3주택부터 8%라 2주택까지 매수하고자 할때 취득세 감경이 큽니다.양도세 또한 다주택자의 조정지역의 중과세가 없어지니 매물이 많이 나올 수 있습니다.그리고 매수할때 대출제한인 LTV와 DTI가 늘어나 자금을 조달이 더 수월할 수 있겠습니다.이러한 이유들로 현재 많이 죽어 있는 거래 자체가 조금은 늘어나지 않을까 기대를 해볼 수 있겠습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.등기권리증(집문서)는 재발급이 안되는 문서입니다.다만, 그 문서를 자주 사용하는게 아니다보니 분실하시는 분들이 많이 있습니다.매도 할때 필요하긴 한데 분실하셨으면 이전등기 하는 법무사님께 분실했다고 해주시면 됩니다.확인서면등을 통해 본인 확인하고 매도 진행가능합니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.매도인 입장이라면 크게 위험할것까지는 없습니다.돈 받고 땅 넘기는 것이니까요.다만 개별적으로 홍보를 해야하고 안내를 해야 하는 수고스러움만 있겠지요.매수인 입장이랑 토지를 잘 볼 줄 알아야 하는데 중개업소가 없으면 조언등을 해주거나 다른곳과 비교를 해줄 만한 조력자가 없으니 거래의 리스크는 있을 수 있습니다.또한 아무래도 많은 매물을 보기에는 한계가 있습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^