답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.방공제는 은행이 1순위로 근저당권을 설정하더라도 근저당 설정 이후 전입하는 임차인의 보증금 중 일부가 최우선 변제로 변제될 수 있기에 이 금액을 차감하여 담보물의 가치 평가시에 공제하는 것입니다. MCG와 MCI는 방공제액을 보증기관(주택금융공사, 서울보증보험)이 이에 대한 보증을 하여 대출한도를 늘리는 것으로서 MCG는 대출자가 대출기간 중 연1회 납부하는 방식으로 보증료를 부담하고 MCI는 금리를 약간 높이고 은행이 보증료를 부담하는 경우가 많습니다. 은행마다 정책이 다르고 대출금액이나 고객 조건에 따라서 금액이 달라질 수 있으므로 은행 대출담당자와 상의해 보시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트 평수는 개인적인 취향이 다를 수 있지만 본인에게 필요한 평수가 적당하다고 판단됩니다. 과거에는 일반적으로 33평형 아파트를 국민평수라고 부르며 가장 인기있는 크기였는데, 이는 아파트 초기 설계단계에서 5명의 인원이 거주하기에 적당하다고 설정한 평수여서 장려하는 측면에서 84m2이하의 면적은 현재 세금이나 청약방식에 있어 기준이 되어 취득세 계산시 0.2%인 농어촌특별세 비과세혜택이 있고 청약가점제 비율도 달라지게 만들었던 것입니다. 하지만 최근 가족수도 줄어들고 있고 서울 및 수도권은 집값이 많이 상승하다보니 전용면적 60m2(공급면적24평/전용면적18평)이하인 소형아파트가 33평형보다 더 인기를 얻고 있는 추세입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인은 계약종료 2개월전까지 갱신 거절의 의사를 임대인에게 통보해야하는데, 이를 통보하지 않고 1년 계약 만료일이 되었다면 기본계약기간인 2년으로 변경된 것으로 볼 수 있으므로 임대인은 계약종료시까지 보증금을 돌려주지 않아도 될 것입니다. 따라서 임차인은 임대인과 협의하여 스스로 복비를 부담하여 후속세입자를 구하고 후속세입자가 구해지면 보증금을 돌려받는 등의 방법을 찾을 수 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지 지적도 열람은 정부24를 통한 인터넷 발급 열람시에는 무료로 제공됩니다. 정부 24에 접속 후 지적도(임야도) 등본 발급(열람)에서 발급하기를 선택하여 주소와 축척을 선택한 후 온라인발급을 신청하시면 됩니다. 부동산 계약전 자료로서 확인하시는 것이라면 토지대장 (정부24에서 발급 가능)을 열람하여 토지소유자와 계약자가 일치하는 지, 면적과 지번은 맞는지 등을 확인하고 토지이음(www.eum.go.kr)을 통해 토지이용에 대한 규제 등을 확인하시는 것도 중요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 특약에따른 계약해지에 대한 문구가 없는 경우 임차인이 임의로 계약을 해지하면 계약금을 돌려받을 수 없습니다. 그리고 월세인지 전세인지는 계약 내용에 따라서 달라질 수 있습니다. 임대인은 세입자가 정상적인 거주를 할 수 있도록 임차목적물에 대한 수선을 해줄 의무가 있으므로 입주전에 수리 및 청소 등을 요청할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경매를 공부할 수 있는 방법으로 책, 학원, 인강수업 등 다양한 학습 프로그램들이 존재하니 개인 사정에 맞추어 학습하시면 됩니다. 경매에 참가하기위해서는 먼저 권리분석을 할 줄 알아야하고 진행과정과 매각 이후의 대처 방법에 대해서도 알아야 하므로 사전 연습이 좀 필요한데, 법원경매정보 사이트 (www.courtauction.go.kr) 를 통해 현재 경매가 나와 있는 물건들을 확인하실 수 있으나 내용은 제한적입니다. 두인경매, 경매마당, e옥션 등의 경매 사이트에서 무료로 경매정보를 확인하여 학습에 활용할 수도 있고, 정부에서 운영하는 공매는 인터넷으로 운영되므로 역시 학습 및 입찰준비에 도움이 될 수 있습니다. 무료사이트에서 검색하며 어느정도 공부를 한 후 실제 입찰을 할 때는 사설 경매사이트(지지옥션, 옥션원, 스피드옥션, 미스고부동산, 탱크옥션 등)에 유료 회원가입을 하시면 물권분석과 세부적인 내용을 살펴보는 것이 필요할 수 있고 학습 후 실제 입찰을 위한 준비에도 활용 가능합니다. 실제 경매는 각급 법원 본원이나 지소에서 실시하고 있는데, 법원의 경매 장소를 시간에 맞추어 방문하여 입찰보증금을 내고 입찰하는 방식으로 진행되므로 경매 현장에 직접 가서 살펴 볼 수 있습니다. 경매 물건의 금액은 다양하게 분포하므로 처음에는 소액으로 시작해보고 익숙해지면 점차 금액을 늘려가는 방법을 택하는 것이 바람직합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택청약은 국민주택인지 민영주택인지에 따라 차이가 있습니다. 국민주택에 1순위가 되기 위해서는 가입기간과 저축총액이 중요한데, 조건은 가입기간 투기과열지구는 24개월 이상에 24회 이상, 수도권12개월 이상에 12회 이상, 수도권 외 지역은 6개월 이상에 6회 이상 연체없이 납부해야 합니다. ( 위축 지역은 가입 후 1개월 ) 이경우 1회 최대 인정금액은 25만원이므로 25만원씩 납부하는 것이 좋습니다. 하지만 민영주택의 경우에는 가입기간과 면적별 예치금이 중요한데 예치금은 모집공고일전까지만 예치금 금액을 맞추면 되므로 월 2만원씩만 납부하고 나머지는 입주자모집공고일 이전에 한번에 몰아서 납입을 하셔도 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법상 임대인이 계약기간(1년 계약이라도 2년 경과 시에 유효) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 즉, 현재 1년 계약이후 연장하여 2년째 거주하는 것이므로 묵시적갱신이 아니라 기본계약기간인 2년으로 변경된 것으로 볼 수 있습니다. 이런 경우 2년의 거주기간을 채우고 나가거나 (임차인은 계약종료 2개월전까지 계약갱신 거절의 의사를 밝혀야 합니다.) 임대인과 협의하여 복비를 부담하고 후속 세입자를 구하여 후속 세입자가 들어오면 더이상 월세를 납부하지 않고 보증금을 돌려받는 형식을 취할 수 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주상복합아파트는 용적률이 높아 고층이며 기본적으로 저층은 상가로 구성되니 저층에 해당 될 일이 없어 기본적으로 뷰가 좋고, 기둥식 구조로 일반 아파트 보다 층간소음의 원인인 소음, 진동 등이 덜하며, 자체 상가도 있고 도심에 위치하고 인근 편의 시설이나 교통시설을 이용 할 수도 있어 생활이 편리한 장점이 있습니다. 그러나 공급면적에 주차장이 포함되어 전용률이 낮고, 발코니도 없어 같은 평수의 아파트보다 좁아 답답한 느낌을 줄 수 있으며 내부 통풍이나 환기가 원활하지 않습니다. 또한 대단지 아파트같이 커뮤니티 시설이나 부대 시설 등을 갖추기가 어려운 단점이 있으나 대규모의 주상복합아파트인 경우 어느정도 시설이 갖추어진 경우도 있습니다. 구조적으로 상업시설과 주거시설을 같이 보유하다보니 관리비나 세금등이 일반 아파트에 비해 비싼 편입니다. 즉, 규모가 있고 커뮤니티 시설이나 부대시설이 잘 갖추어지고 입주자들을 위한 별도 주차장을 갖춘 주상복합아파트는 일반 아파트보다 생활이 더 편리할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산을 매수하는 경우에는 소유권이전 등기를 해야 하는데, 이때 국민주택채권도 매입해야 합니다. 국민주택채권은 정부에서 국민주택사업에 필요한 자금을 조달하기 위해 국민주택기금의 부담으로 발행하는 채권으로서 주택도시기금법 제8조에 따라 면허/허가/인가/등기 등록을 신청할 때 의무적으로 매입해야 하는 채권입니다. 낮은 이율로 5년짜리 채권으로 보통 발행되는 데, 보통 만기까지 가져갈 메리트가 별로 없으므로 바로 할인하여 매각하는 것이 일반적입니다. 즉, 일단은 현금을 주고 구입하되 즉시 할인하여 매각하게 됩니다.