전세를 월세로 전환하는 방법이 있을지 조언여쭙니다

Question

안녕하세요.실입주할 집 매매를 알아보는 중인데아무래도 이미 세입자가 계신 집이 대부분이라 한 곳을 찾아 매매를 알아보는데, 맘에 드는 집이라 최대한 이 집을 사고 싶은데 보증금 반환대출이 정말 말이 안되게 바뀌었더라구요...매매포기하고 썩집 탐색, 금전 좀 들여서 세입자 설득해 즉시입주(얼마를 드려야할지 감이 안오네요...), 그리고 세입자분의 잔여기간 전세계약을 파격적인 월세로 계약전환......등등....혹시 계약기간 도중에 계약유형을 전세에서 월세로, 기존 전세만기 기간까지만 유지토록 변경계약이런 방법이 가능할까요.?

유창효 · Accepted Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 계약도 결국은 사인간의 계약으로 합의가 우선되기 때문에 질문처럼 계약중간에 내용을 변경하여도 법적문제는 없습니다만, 상대방이 응할지는 알수 없습니다.  실거주 요건이 없는 지역과 대출상품을 이용할 경우라도 이미 선순위 임차권이 있는 경우 대출진행이 어렵기에 월세전환에 대한 협의도 필요하지만, 현 전입신고상태를 일단 뺀 이후 대출실행하고 다시 전입을 하여야 가능할수 있고 이에 대한 협조도 필요할수 있습니다. 또한 현재 질문자님이 소유자가 아니기에 임차인과 협의할 대상이 아닌만큼 매도인을 통해 세입자 퇴거가능여부등을 협의해보시는게 우선되어야 할듯 보입니다.

최병옥 · Answer

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.통상적으로 기존 임차인의 권리는 강행규정이므로 쉽게 퇴거를 시키지 못합니다.따라서 협의에 의해서 중도 해지를 하게 될 경우 통상 이사비 + 복비 등을 주고 협의를 하는 경우가 많으나 그것도 임차인이 허락을 할 경우 가능하고 또한 임대차계약 변경도 임대인과 임차인 협의에 의해서 가능하지만 만일에 새로 계약을 하게 되었을 경우 2년 미만 임대차는 2년으로 본다는 규정이 있기 때문에 2년을 주장을 하게 되면 이 또한 특약보다 앞서는 강행규정이므로 문제가 될 소지가 있습니다.감사합니다.

고경훈 · Answer

실입주할 집 매매를 알아보는 중인데아무래도 이미 세입자가 계신 집이 대부분이라 한 곳을 찾아 매매를 알아보는데, 맘에 드는 집이라 최대한 이 집을 사고 싶은데 보증금 반환대출이 정말 말이 안되게 바뀌었더라구요...매매포기하고 썩집 탐색, 금전 좀 들여서 세입자 설득해 즉시입주(얼마를 드려야할지 감이 안오네요...), 그리고 세입자분의 잔여기간 전세계약을 파격적인 월세로 계약전환......등등....혹시 계약기간 도중에 계약유형을 전세에서 월세로, 기존 전세만기 기간까지만 유지토록 변경계약이런 방법이 가능할까요.?==> 현재 상황에서 해결할 수 있는 방법은 임차인과 협의를 해서 해결하는 방법 밖에 없습니다.

최천호 · Answer

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.임대인과 임차인 사이의 상호 합의만 있다면 계약 기간 중에도 전세를 월세로 전환하는 변경 계약은 법적으로 얼마든지 가능합니다. 다만 세입자를 설득하기 위해 법정 전환율인 5.5%보다 낮은 파격적인 월세를 제안하거나 세입자가 기존에 내던 전세대출 이자보다 월세 부담이 적도로 설계하는 전략이 필요합니다. 즉시 입주를 위해 퇴거를 요청할 경우에는통상적인 이사비와 새 집 복비 외에 1~3개월치 월세 상당의 위로금을 더해서 제안하는 것이 일반적입니다. 계약 전환시에는 반드시 보증금과 월세 내용을 담은 수정계약서를 작성하고 보증금 반환 시 대출 규정 위반 여부를 사전에 금융기관을 통해서 확인하시기 바랍니다. 감사합니다.

유현심 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.가능은 합니다다만 핵심은 세입자가 동의해야만 된다는 점입니다집주인(매수자) 마음대로 전세를 월세로 바꾸는 건 절대 안 됩니다협의를 하시기 바랍니다

한영현 · Answer

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.가능합니다.임대인과 임차인 상호 협의 하시면 되는데 보통 임차인이 거절하는 경우가 많습니다.임차인 입장에서는 손해이기 때문입니다.

곽대영 · Answer

부동산 계약이란 정해진 형식이 없습니다.양 당사자간에 합의만 있으면 어떤 형태의 계약이라도 가능합니다.다만, 한쪽에서 계약을 준수 하지 않았을때 법적으로 누구의 손을 들어줄지에 대한 기준이 있을 뿐입니다.전세에서 월세로 변환하는것에 이전 세입자가 동의한다면 충분히 가능합니다.

최현지 · Answer

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.양측 합의만 있다면 계약 기간 중이라도 전세보증금 일부를 돌려주고 나머지를 월세로 전환하는 전월세 전환 변경 계약은 법적으로 얼마든지 가능합니다. 세입자에게는 갑작스러운 월세 지출이 부담이므로 시중보다 낮은 전환율을 적용하거나 조기 퇴거를 원할 경우 복비와 이사비에 더해 파격적인 위로금을 제안하여 실질적인 이득을 제시해야 합니다. 현재 시행중인 전세보증금 반환 목적의 대출 규제 완화 대상인지 은행을 통해 확인하여 대출을 통해 보증금을 전액 반환하고 즉시 입주ㄴ하는 방안을 최우선으로 검토하세요 결국 세입자의 동의가 필수적인 사안이므로 매매 계약 전 매도인이 세입자 명도를 책임진다는 특약을 넣거나 세입자와의 협의를 위한 보상 예산을 미리 확보해 두는 것이 현실적인 전략입니다.

채정식 · Answer

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.말씀처럼 계약 도중에 유형을 바꾸시는 경우는 당사자 협의로 진행하실 수 있습니다 원하시는 내용들을 특약에 명확히 기재하시고 쌍방 협의가 되신다면 진행이 가능한 이야기라 보시면 될 것 같습니다

김희영 · Answer

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 대출 시장이 까다로워지면서 실입주에 어려움을 겪고 계시는 것으로 생각됩니다. 기본적으로 세입자는 약자로서 보호 대상으로 되다보니 세입자의 동의 없이는 계약 유형을 바꾸거나 계약기간 단축은 불가능 합니다. 따라서 세입자와 잘 협의하여 퇴거확약서를 받거나 계약 유형을 변경하는데 동의를 받으셔야 가능할 수 있을 것입니다. 새로운 임대인이 계약종료 2개월전까지 등기를 완료하면 직적거주를 사유로 세입자의 계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다.