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전세 계약 대항력 및 우선변제권 관련 질문
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.질문 하신 분의 대항력은 5월16일에 발생합니다이날 이후로 해당주택을 점유하고 있고 (이사) 등기부상의 소유권 이외의 권리 사항에 아무런 기재 사항이 없다면 선순위 확정일자를 유지하는 것에 문제가 없는 상태입니다참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.03.24
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임차인인데 계약만료이전에 퇴거코자 합니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.가장 흔한 해결 방법은 새로운 세입자를 구하여 보증금을 순환 회수받아 이사하고대신 부동산 수수료를 부담 해주는 것입니다우선 임대인에게 조기 종료 사정을 말씀드려 새 임차인 찾도록 동의를 받는 것이 필요합니다원할하게 해결되시길 바랍니다
경제 / 부동산
22.03.23
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융자 있는집 반전세 안전한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.기존 융자와 보증금 합계 31,000만원 입니다.전세로 하는 것보다 낮은 수준이군요시세 50,000~55,000만원 이라면 시세의 60%를 넘지 않아 안전권으로 평가합니다확정일자, 전입신고로 대항력을 갖추시고그래도 현황상 염려스러운 부분이 있다면 전세보증금 보험가입을 고려할 수 있겠습니다참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.03.22
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부동산 세금, 취득세 보유세 양도세 외에 더 들어갈게 있나요.?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.제시하신 항목의 세금이 전부 입니다(지방교육세, 지방소득세 등 주된 세금에 부가되는 부가세금을 제외)주택에 부과되는 세금은 다른 부동산에 비해 오히려 낮은 수준이고 취득세와 양도소득세는감면이나 비과세 제도도 있습니다.이것은 법으로 정한 기준의 1주택자에게 적용되는 것이며,정책의 옮고 그름을 떠나 투기 억제책으로 다주택자에게는 주택 수, 주택 가액에 따라 다른 세율 또는 중과율을 적용하여 취득,보유,양도시 금전적인 압박을 주는 세제 정책이 운영되고 있습니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.03.22
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재계약 명의 변경시 질문 드려요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.명의 변경으로 인하여 세입자의 동일성이 바뀌고 새로운 사업자 등록이 된다면 새로운 계약으로 볼 여지가 있습니다관건인 10년 상가 임대차 보호법상 갱신 만기를 별첨 원계약에서 승계하는 계약이라는 점, 원임차인과 승계임차인 두 당사자의 요청으로 임차 명의인만 단순 변경하는 것으로 계약 이행에 대해 연대 책임을 진다는 내용을 명확히 부기하고 원 계약서를 함께 유지 하는 방법을 고려할 수 있겠습니다.이상 참고가 되시기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.03.22
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월세 원룸계약시 등기부등본에 대해 여쭙니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.소액의 주택 임차 보증금일 경우 만일의 경매시 최우선 변제해주는 임차인 보호제도가 있습니다등기상 선순위 채권이 있더라도 <소액 보증금에 한해 최우선 변제>하는 임차인 보호제도 입니다기준 금액은 지역과 선순위 채권발생 일자별로 다르지만 500만원의 보증금이라면 전지역에서 보호대상이 되는 금액입니다기준표는 <최우선변제>를 검색 바랍니다.이 제도가 보증금을 완벽하게 보장해주는 제도는 아니지만 주민등록 전입과 거주만으로 만일의 경매시 다른 채권에 우선하여 변제 받을 수 있으므로 크게 염려하시지 않아도 될 것 같습니다.참고로 채권최고액의 합계 금액보다 목적물의 시가액이 더 중요합니다채권최고액이 목적물 시가액에 비해 낮은 수준, 일반적으로 60% 이내라면 안전하다고 합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.03.22
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자취하다가 본가로 들어오게 되었는데 전입신고
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.네 본가로 다시 올 경우 세대 합가로 세대원이 됩니다.자취집에는 다른 분이 전입을 하여야 하므로 전출신고 해줄 것을 요청할 것 입니다.참고가 되셨길 바랍니다
경제 / 부동산
22.03.22
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부동산재계약시 특약에 이견이 있을때
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.<갱신청구에에 의한 계약>과 <묵시적 갱신 계약> 은중도해지시 중개보수는 특약을 넣든 안 넣든 임대인이 부담합니다.이것은 강행규정으로 임차인에게 불리한 약정은 불필요한 분쟁만 낳을 뿐 효력이 없습니다임차인이 원하는 대로 기재하여도 좋습니다적든 안 적든 임대인이 지불하는 것입니다단 중도해지를 임대인이 통지 받고 3개월이 지나야 효력이 발생합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.03.21
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계약갱신청구권 사용해 전세연장한 뒤 임차인사정으로 중도해지시 중개수수료부담은?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.최초의 계약후 <묵시적 갱신>, <계약갱신청구에 의한 계약>구별 없이 임차인은 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다.그리고 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다.따라서 계약을 끝내고 싶은 날로 부터 3개월의 기간을 두고 임대인에게 통지하여햐 하며 임대인은 전세보증금을 준비하여야 합니다.새로운 임차인의 보증금을 받아 순환하는 경우가 대부분이므로 원할한 전세금 회수를 위해 집 보여주기에는 협조할 수 있겠으나중개수수료는 임차인이 부담할 의무가 없습니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.03.21
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아파트 매매시 기존 전세 세입자 문제건?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.2018년 7월 계약후 묵시적 갱신에 의해 22년 7월까지 계약기간이 연장된 임대차 계약으로 이해됩니다.금년 만기시 임차인은 계약갱신청구를 사용할 수 있습니다."매도할 예정이니 집을 비워라"는 주택임대차 보호법상 계약갱신 요청을 거절할 정당한 사유에 해당하지 않습니다.임차인이 있는 상태에서도 주택거래는 가능합니다다만 매수자에게 옵션을 열어놓기 위해서 임차인없는 상태에서 매매하려 해도 현실적인 방법이 제한적입니다소유자나 소유자 직계가족이 실입주하는 방법과 적절한 금전적 보상으로 이사를 합의하는 것 정도입니다만일 소유자 직계가족이 실입주하는 조건으로 계약갱신을 거절하실 계획이라면 계약 만기 2개월 전까지는 정확히 통지하여야 합니다.그리고 실입주 하지 않고 제3자에게 임대차 한다면 전 임차인이 손해배상 요청이 들어올 수 도 있습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.03.21
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