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임대인이 바뀔때 상가 임대기간 문의
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.하단에 첨부한 상가 임대차 보호법에 따라 임차중 소유주의 변경과 관계없이 임차인의 지위는 이미 계약한 대로 유지됩니다이 조건을 갖추기 위해서는 임차인은 세무서에 사업자 등록을 하고 확정 일자를 받아 두셔야 합니다.상가의 확정 일자는 행정복지센터가 아닌 <세무서>에서 받습니다.이로써 등기된 권리와 동일한 법률적 대항력을 유지할 수 있습니다.임차인은 계약의 갱신을 요구할 수 있으며 임차인의 요구로 갱신할 수 있는 기간은 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위입니다.물론 임대인 임차인 협의로 연장은 가능합니다이상 답변이 도움 되시길 바랍니다<상가 임대차 보호법 관련 내용> 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. <개정 2013. 6. 7.>② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.중략 제4조(확정일자 부여 및 임대차정보의 제공 등) ① 제5조제2항의 확정일자는 상가건물의 소재지 관할 세무서장이 부여한다.② 관할 세무서장은 해당 상가건물의 소재지, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하여야 한다. 이 경우 전산정보처리조직을 이용할 수 있다.중략 제5조(보증금의 회수) ② 제3조제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.하략
경제 / 부동산
21.12.04
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아파트 2주택자 취득세 관련 문의 드립니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.두 번째 주택을 구입하는 날 기준으로 두 주택이 조정지역에 있습니다.인천 주택의 취득 일은 잔금 일이나 소유권 이전 등기 일 중 빠른 날이므로 계약 일과는 무관하게 조정지역에서 2주택이 되어 취득세는 중과된 8%가 적용될 것으로 보입니다.일시적 2주택으로 기본 취득세를 적용 받기 위해서는 아래 표 내용을 참조하세요평택주택 취득 후 1년이 지나 인천주택을 취득하였고 평택주택만 있다면 비과세를 만족한다는 전제 하에 인천주택 매수후 평택주택을 3년이내 매도시 일시적 2주택을 적용 받을 수 있을 것으로 보입니다.이상 주어진 질문을 기초로 작성한 답변으로 구체적인 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다착오로 인해서 예상하지 못한 세금이 과세되는 경우를 피하기 위해서는 거래전 세무 전문가에게 구체적인 자료를 제시하고 상담하실 것을 권장합니다
경제 / 부동산
21.12.04
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공시지가 1억이하 집 매매후 2주택 취득세?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.공동주택의 공시가격 흔히 말하는 공주가를 기준으로 1억 이하의 아파트를 보유하고 있다면 1억 이하의 주택 보유 중 새로운 주택 취득시에도 기본 취득세를 적용합니다매수 예정인 아파트가 6억, 전용 85 제곱미터 이하라면 취득세는 1.1%가 맞습니다이와 같이 취득세에서는 공시가격 1억원 이하인 경우 매수나 추가 매수시 주택 수에 넣지 않지만이것은 취득시에만 해당되고 보유 중 종부세, 양도시 양도세 산출을 위한 주택수 계산에는 포함됨을 유의하세요참고 주택수와 세제관련 정리https://blog.naver.com/5daysfree/222584053248답변이 도움 되시길 바랍니다
경제 / 부동산
21.12.03
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이런 경우 이사를 해야 하는게 맞나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.거주중 소유주가 바뀌더라도 대항력을 갖춘 임차인의 기존 계약은 변동 없이 승계됩니다.새로운 소유주는 승계 받은 임차인의 계약 만료시 보증금 상환 의무를 갖게 됩니다20년 2월 최초로 계약되어 22년 2월말이 계약 만기라면 2022년 1월 말 전까지 계약 갱신청구를 할 수도 있고,만일 현재 임대인과 질문 하신 분이 계약 연장에 대해 아무런 언급 없이 넘어가면 묵시적 갱신이 됩니다.참고 : 갱신계약 청구 가능 기간2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차의 경우 6개월전부터 2개월2020년 12월 09일 이전 최초로 체결되거나 갱신된 임대차의 경우 6개월전부터 1개월그리고 묵시적 갱신 또는 계약갱신 청구로 연장된 임차 기간은 소유주가 바뀌어도 그대로 승계 유지됩니다.오히려 임차인은 소유자의 변경을 이유로 계약의 중도 해지를 요청할 수 있다는 판례가 있습니다결론적으로 질문 하신 분이 원한다면 최소 2024년 2월까지는 거주할 수 있습니다.이상 주어진 질문을 기초로 작성한 답변입니다참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
21.12.02
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중개수수료 부담은 세입자인 제가하나요? 아님 주인께서 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약을 해지한 쪽에서 부담하는 것이 일반적입니다.법으로 정해진 것은 아니나 분쟁을 없애기 위해 이 내용을 특약에 명시하는 경우도 있으며,특약이 없더라도 만기 전에 임차인의 이사 요청시보증금을 바로 못 받을 수 있기 때문에 임차인 본인의 사정이니만큼 수수료를 부담하더라도 보증금을 만기 전에 회수하기 위한 방법이 됩니다 임대인 입장에서는 계약이 지켜졌더라면 발생하지 않았을 수수료로 여기고 임차인이 부담을 요청하는 것이 관행입니다.다만 기존 보증금보다 증액되었을 경우 증액된 금액기준 수수료와 기존 임대료 적용 수수료의 차액 만큼은 임대인이 부담합니다.참고가 되셨길 바랍니다주어진 질문만을 기초로 답해 드린 것으로 계약서상 특약이나 다른 구체적인 사실관계에 따라 해석이 다를 수도 있습니다
경제 / 부동산
21.12.02
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2주택중 1주택의 <주택임대사업자> 등록후 기존주택 매도시 양도세는?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.기존 주택 매도시 비과세가 가능합니다등록은 렌트홈 홈페이지에서 비대면 접수도 가능하며 소재지 시군구청에 방문 접수도 가능합니다.https://www.renthome.go.kr/webportal/main/portalMainList.open접수후 최대 5일 이내에 등록 완료되며시,군,구 등록이 완료되면 세무서에서 사업자 등록(면세)까지 완료하여야 합니다.기타 임대사업자로서 지켜야 하는 사항이 있는데 <렌트홈> 등록시 안내 됩니다10년 이상 임대사업 유지,임대 사업자임을 나타내는 부기 등기,임대료 증액 제한 의무 등 입니다등록이 완료되면 바로 기존 주택 양도하여도 비과세가 가능합니다뮬론 기본적인 비과세 요건을 갖추어야 합니다*9억원(세제변경시12억) 이내 매도금액 ,*2년 이상 보유 또는 거주 조건, *임대사업 등록한 오피스텔을 제외하고 1세대 1주택 조건 만족시단 이 같은 방법으로 기존 주택 양도세 비과세를 받는 것은 평생 한번에 한해 가능합니다이상 질문 내용만을 기초로 답변한 것으로 구체적인 사실 관계나 적용 시점에 따라 결과가 다를 수 있으므로 양도 시점에서 전문가와 충분히 상의하실 것을 권합니다
경제 / 부동산
21.12.02
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전세로 집을 들어가기로 했는데 전입신고 질문드립니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대차 계약서가 있으면 일주일 이내까지는 미리 전입 신고 해도 받아줍니다.기존 세입자가 있어도 상관없습니다기존 세입자와 동거인이 되는 것이 아니니 전화 안합니다행정복지센터에 전화로 확인한 사항입니다.다만 행정복지센터마다 위장 전입 등 이유로 업무 지침이 다를 수 있으니미리 전화로 확인하고 금요일까지 행정복지센터로 방문하여 접수하세요 계약서 신분증 가지고 가셔서 확정일자와 지역이 수도권 , 광역시, 세종, 제주, 도지역의 시지역이라면 이라면 임대차 신고도 한번에 하고 오세요
경제 / 부동산
21.12.01
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전세기간은 2년으로 정해진건가요? 1년이나 3년은 못하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.원하는 대로 합의하여 계약할 수 있습니다.다만 주택 임대차 계약의 경우 기간을 정하지 아니하거나 기간을 2년 미만으로 정할 시 그 계약 기간을 2년으로 봅니다만일 기존 계약이 2년 미만으로 정해졌다 하여도 임차인이 원한다면 2년 미만의 기간도 유효합니다.계약 종료 시 누구도 계약 갱신에 대해 언급하지 않아 묵시적 갱신이 된 경우 갱신 된 계약도 존속 기간은 2년입니다.묵시적 갱신이 아니라면 임차인은 계약 갱신을 요구할 수 있고 임대인은 정당한 사유가 없다면 1회는 거절하지 못합니다.계약 갱신 요청으로 진행된 계약도 기간은 2년으로 정해져 있습니다.이 같은 내용은 주택임대차보호법에 법령으로 명시된 사항입니다이 같은 사항은 계약시 임대인의 입김이 강하게 작용하여 임대차 보호법에 반하는 내용으로 계약하더라도 임차인의 주거 안정을 위한 민법상의 특례 규정입니다.특례 규정에 대립 하지 않는 한 임대인과 임차인이 합의로 더 많은 갱신도 , 장기 계약도 얼마든지 가능합니다.이상 답변이 도움 되시길 바랍니다
경제 / 부동산
21.11.30
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기존계약이끝나고 다시 구두로 2년 더 산다고 계약을 한경우
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.구두에 의해 2년 연장계약을 하신 것으로 판단됩니다.약속한 2년의 계약 종료 후 이사 시 새로운 세입자가 오든 안 오든 현 임차인이 고려할 내용은 아닙니다.그러나 일반적으로 보증금을 고이 보관하였다고 계약 만료 후 돌려줄 수 있는 임대인이 많지 않습니다.현실적으로 임대인 임차인 모두 새로운 임차인이 나타나야 원할히 전세금 융통이 가능해 지므로 새로운 세입자를 받기 위해 공동 노력해 주는 것이 상례 입니다.만기가 6개월 이내로 임박한 상황에서 새로운 세입자와 이사 날자를 조율하기로 하여 이사하기로 한 조건에 부동산 비용까지 현 세입자가 부담하라는 요청은 과도한 느낌입니다.질문 1)혹시 최초 계약 당시 이러한 조건으로 방을 빼기로 한 특약이 있었고, 구두로 진행된 재계약에서 이 조건으로 계약을 2년 연장한 것으로 약속하였고,나의 필요에 의해서 만기 전에 빠른 이사를 원할 경우라면 이 비용을 부담할 수 있겠습니다.그러나 내가 원해서 빠른 이사를 요청한 것이 아니라면 굳이 현 임차인이 부담해야 할 비용이 아닙니다.부동산 수수료는 임대 당사자인 임대인과 임차인에게 받는 것이 원칙입니다.질문 2) 계약 만료 전 이사 시 묵시적 갱신에 의한 계약 연장 중 이었다면 계약 해지 통지후 3개월까지,계약 만기를 명시한 (구두 포함) 재계약 , 갱신 계약 중이라면 계약 만기 일까지 보증금 환불을 미룰 수 있습니다이상 주어진 질문 만을 기초로 한 필자의 현업 경험 상 조언입니다구체적인 사실관계에 따라 결론은 달라질 수 있습니다
경제 / 부동산
21.11.29
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확정일자 ,전세권설정 둘다 필요한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.두 방법 모두 임차인의 대항력을 확보하는 방법입니다.대항력이란 만일의 경우 경매가 되어도 보증금액에 대해 변제 순위를 보장 받는 것으로전세권 또는확정일자 둘 중 하나로 가능합니다.전세권은 등기된 권리이나 비용과 절차가 있습니다.임대인 동의와 등기권리증, 인감증명서, 인감도장, 신분증, 주민등록 초본이 필요하며비용(등록세 / 전세금액의 2.2% + 인지대 + 법무사 촉탁 비용)을 부담해야 합니다(보증금 2억원 전세권 법무사 촉탁시 실비용 70~100만원 예상)반면 확정 일자의 경우 비록 등기 된 권리는 아니지만 주택 임대차 보호법 상 등기된 권리와 다를 바 없습니다.주민등록 전입 신고와 + 점유 (실거주: 이사하고 열쇠를 가지고 있는 것) 만으로 가능합니다확정일자 비용은 600원이며 행정복지센터 전입 신고시 간단히 계약서에 도장을 받으면 됩니다따라서 주거 목적의 임대차에서 확정일자가 일반적인 방법입니다다만 다른 사정으로 전세권을 고려할 수 있습니다개인적인 사유로 전입신고가 어렵거나 임대차보호법의 적용이 안되는 법인 임차인의 임대차 계약시 등 입니다이상 답변이 도움 되시길 바랍니다.
경제 / 부동산
21.11.29
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