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건물 매입금액보다 대출이 더 많을때 세입으로 들어가도 괜찮나요?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.건물 매입가보다 부채가 많은 '부채 초과 상태'의 건물은 경매 시 보증금을 회수하지 못할 위험이 매우 크므로 계약에 각별한 주의가 필요합니다. 시장경제에서 싸고 좋은건 없다는 불문율이 있습니다.질문자님이 소유주인데 시세보다 월세를 싸게 내놓을까요??1. 부채 초과 상태의 위험성매입가 대비 대출이 많다는 것은 건물의 담보 가치가 이미 한계치에 도달했음을 의미합니다. 특히 1금융권 10억 원에 이어 법인 4억 원의 추가 대출(근저당)이 있다면, 건물이 경매로 넘어갈 경우 낙찰 금액에서 선순위 채권액을 차감한 뒤 임차인이 받을 수 있는 금액은 거의 없을 가능성이 높습니다.2. '저렴한 월세'의 함정시세보다 유독 저렴한 월세는 임차인을 유인하기 위한 '미끼'일 수 있습니다.리스크: 건물주(법인)의 자금 사정이 악화되어 이자를 미납 중이거나, 공실을 빠르게 채워 건물을 매각하려는 의도일 수 있습니다.우선변제권의 한계: 상가임대차보호법상 소액임차인 우선변제 범위 내에 있다면 일부 보호받을 수 있으나, 보증금 액수가 크다면 선순위 근저당권자들에게 밀려 보증금 전액을 상실할 수 있습니다.3. 체크리스트 및 대응 방안해당 물건은 '하이 리스크' 매물입니다. 그럼에도 입지가 너무 좋아 포기하기 어렵다면 아래 조건을 확인하십시오.보증금 최소화: 보증금을 낮추고 월세를 높이는 방식으로 리스크를 분산하십시오.법인 건전성 확인: 법인 명의이므로 국세나 지방세 체납 여부를 확인해야 합니다. 체납 세금은 근저당보다 우선하여 보증금을 위협합니다.전세권 설정: 가급적 전세권을 설정하되, 선순위 대출이 너무 많아 이 역시 실질적인 보호 수단이 되기 어려울 수 있습니다.결론적으로, 부채가 매매가를 상회하는 건물은 경매 시 낙찰가가 매매가보다 낮게 형성되는 경향을 고려할 때, 보증금을 지키기 매우 힘든 구조입니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
2일 전
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도시 블록형 주택은 어떠한 형태의 주택인가요?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.도시 블록형 주택은 아파트의 편리함과 단독주택의 독립성을 결합한 중밀도 주택 공급 모델로, 최근 정부의 도심 주택 공급 대책에서 비중 있게 다뤄지는 새로운 주거 유형입니다.1. 도시 블록형 주택의 정의와 형태이 주택은 개별 필지 단위로 집을 짓는 기존 방식과 달리, 일정 구역(블록)을 하나의 개발 단위로 묶어 체계적으로 조성하는 방식입니다.구조적 특징: 외관상으로는 타운하우스나 단지형 연립주택과 유사합니다. 여러 채의 주택이 모여 하나의 마을을 형성하며, 담장 없이 공동 마당이나 커뮤니티 시설을 공유하기도 합니다.단독주택과의 차이: 일반 단독주택이 개별 주인이 각자 짓는 방식이라면, 블록형은 공공 또는 민간 사업자가 단지 전체를 통합 설계하여 주차장, 보안, 조경 등 아파트 수준의 관리 시스템을 갖춥니다.2. 왜 지금 화두가 되고 있나요? (공급 대책)정부가 이 모델을 강조하는 이유는 도심 내 빠른 공급이 가능하기 때문입니다.아파트의 대안: 대단지 아파트는 재건축·재개발에 10년 이상 걸리지만, 블록형 주택은 소규모 정비 사업을 통해 2~3년 내외로 빠르게 공급할 수 있습니다.중밀도 개발: 저층 다가구 밀집 지역을 블록 단위로 묶어 개발함으로써, 난개발을 방지하고 주거 쾌적성을 높이는 효과를 노립니다.3. 주요 특징 및 장단점장점: 층간소음에서 상대적으로 자유로우며, 개인 정원이나 테라스 공간을 활용할 수 있습니다. 또한 아파트처럼 전문 관리 업체가 보안과 시설을 관리해줍니다.단점: 아파트 대비 가구 수가 적어 공동 관리비가 비쌀 수 있으며, 대형 아파트 브랜드에 비해 자산 가치 상승(환금성) 속도가 다소 더딜 수 있다는 점을 유의해야 합니다.최근 발표된 공급 대책에 포함된 '도심 블록형 주택'은 단순한 전원주택이 아니라 '도심 속 아파트 같은 단독주택'을 목표로 합니다. 실거주 목적으로는 훌륭한 대안이 될 수 있으나, 투자 관점에서는 해당 블록의 규모와 주변 인프라 확충 계획을 꼼꼼히 따져보셔야 합니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
2일 전
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전입신고 및 대항력 관점에서 가장 좋은 방법이 어떤거 일까요..?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.매수 주택의 대출을 위해 전입신고가 반드시 필요하다면, 기존 주택의 '임차권등기명령' 신청 후 전입을 옮기는 것이 보증금 5,000만 원을 법적으로 보호받는 유일하고도 가장 안전한 방법입니다.1. 전입신고를 뺄 때 발생하는 위험현 거주지에서 전입을 빼는 순간 대항력과 우선변제권이 즉시 상실됩니다. 만약 3월 6일에 새로운 세입자가 들어와 보증금을 돌려받는 '동시이행'이 불가능한 상태에서 전입을 옮긴다면, 이후 집주인의 집이 경매에 넘어가거나 다른 채무가 발생했을 때 5,000만 원의 보증금을 한 푼도 돌려받지 못할 위험이 큽니다.2. 가장 권장하는 전략: 임차권등기명령이사 날짜가 맞지 않음에도 전입을 옮겨야 한다면, 주택임대차보호법에 따른 임차권등기를 활용하십시오.절차: 계약 종료 후(또는 종료 합의 후) 법원에 신청합니다.효과: 등기부등본에 나의 임차권이 기재되면, 전입을 매수 주택으로 옮기더라도 기존 집의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.주의점: 반드시 등기부등본에 기재된 것을 확인한 후 전입을 옮겨야 합니다. (신청 후 약 2주 소요)3. 가족을 활용한 대항력 유지만약 혼인 중이거나 가족과 함께 거주 중이라면, 가족 중 일부(예: 배우자)의 전입을 기존 집에 남겨두고 질문자님만 매수 주택으로 전입하는 방법도 있습니다. 우리 법원은 세대원의 전입만 유지되어도 임차인의 대항력이 유지되는 것으로 인정합니다.보증금이 당장 필요 없으시더라도 대항력 없는 5,000만 원은 사실상 채무자의 선의에 기대는 위험한 자산이 됩니다. 가급적 임차권등기를 마친 후 이동하시거나, 가족을 활용해 점유를 유지하시기 바랍니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
2일 전
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자취할곳 알아보는데 가격이 왜 천차만별이에요?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.자취방 가격은 입지와 주거 형태, 그리고 보증금과 월세의 상관관계에 따라 결정되며, 지나치게 저렴한 보증금은 권리 관계의 불안정성을 내포할 수 있습니다.1. 지역별 인프라 및 가격 차이 이유서울은 일자리와 인프라가 집중되어 있어 임대료가 가장 높습니다. 반면 수원, 화성, 천안 등 경기·충청권은 상대적으로 넓고 쾌적한 집을 저렴하게 구할 수 있습니다.서울: 강남, 홍대 등 인프라 중심지는 원룸 기준 보증금 1,000만 원 / 월세 70~80만 원 이상이 기본입니다.수원·화성: 삼성전자 등 대기업 배후지로 인프라가 훌륭하며, 서울 대비 20~30% 저렴한 가격대에 신축급 원룸 선택지가 많습니다.천안: 대학교와 산업단지가 밀집해 있어 월세 30~40만 원대의 가성비 좋은 매물이 풍부합니다.2. 보증금이 지나치게 싼 매물 주의점보증금이 100~300만 원 수준으로 너무 낮다면 다음 사항을 의심해야 합니다.불법 건축물: 근린생활시설을 주거용으로 개조한 '근생빌라'일 경우, 전입신고가 안 되거나 보증금 보호가 어려울 수 있습니다.시설 노후 및 옵션 부재: 인프라가 전혀 없는 외곽이거나, 채광·환기 등 주거 환경이 극히 불량한 경우가 많습니다.허위 매물: 온라인상에 저렴하게 올려둔 뒤 방문 시 "방이 나갔다"며 비싼 방을 권유하는 낚시 매물일 가능성이 큽니다.3. 추천 지역 및 조언충북에서 독립하신다면 수원 인계동이나 천안 두정동처럼 교통과 놀거리가 확보된 곳부터 살펴보시는 것이 좋습니다. 서울 진입이 목표라면 관악구 봉천동이나 신림동이 저렴한 편에 속하지만, 반드시 등기부등본상 융자 비율을 확인하여 보증금 안전을 확보해야 합니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
2일 전
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재건축 단지에서 조합원 분담금이 너무 높은게 아닌지..
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.개포주공 6단지의 예상 분담금은 현재 고금리와 공사비 폭등이라는 대한민국 재건축 시장의 냉혹한 현실을 그대로 보여주는 수치입니다.1. 분담금이 왜 이렇게 높을까요?재건축 분담금은 '새 아파트 분양가 - (나의 종전 자산가치 × 비례율)'로 결정됩니다. 최근 강남권 재건축 단지들의 공사비가 3.3제곱미터()당 1,000만 원 시대를 열면서 건축비 자체가 비약적으로 상승했습니다. 여기에 금융 비용과 기부채납 비율까지 고려하면, 과거처럼 '헌 집 줄게 새 집 다오' 식의 무상 입주는 사실상 불가능해진 구조입니다.2. 일반 분양가와 비교하면 저렴한가요?결론부터 말씀드리면 일반 분양보다는 저렴하지만, 과거 대비 매력은 줄어들었습니다. 가격적 측면: 강남권은 일반 분양가도 높게 책정되지만, 조합원 분담금을 합친 총 취득가는 여전히 주변 시세(신축 기준)보다는 낮게 형성되는 것이 일반적입니다.우선권의 가치: 조합원은 일반 분양자보다 로얄층, 로얄동을 선점할 수 있고, 고급 옵션 무상 제공 등의 혜택이 있습니다. 70억 원에 달하는 펜트하우스 역시 일반 분양에는 나오지 않는 희소 자산이라는 프리미엄이 붙어 있습니다.3. 시장 흐름에 따른 리스크현재의 분담금은 추정치일 뿐이며 향후 사업 지연이나 추가 공사비 인상에 따라 더 늘어날 가능성을 배제할 수 없습니다. 10억 원대의 분담금을 감당하기 위해 무리한 대출을 일으킨 조합원들이 급매물을 내놓는 '매물 출회' 현상이 발생할 수도 있으므로 주의 깊게 지켜봐야 합니다.강남권 재건축은 이제 '부의 증식' 수단을 넘어 '상급지 진입을 위한 막대한 비용 지불'의 영역으로 변모하고 있습니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
2일 전
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근생빌라 매매계약 해지,취소,파기,해제,손해배상 등 의뢰
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.중개대상물의 중대한 하자인 입주권 발생 여부와 근생빌라의 법적 제한을 고지하지 않은 행위는 민법상 계약 취소 사유(착오·사기) 및 공인중개사법 위반에 해당할 가능성이 높습니다.계약 체결 후 상당 기간(4년)이 경과한 경우, 취소권 행사에는 제척기간 문제가 있어 손해배상 청구가 현실적입니다.근생빌라의 취득세 중과, 이행강제금 위험, 전세대출 불가 등 중요한 제한을 설명하지 않은 것은 확인·설명 의무 위반입니다.입주권 발생 여부를 확정적으로 고지하여 투자를 유도한 것은 허위·과장 설명으로 손해배상 책임이 인정될 수 있습니다.법정 한도를 초과한 중개보수 수취는 공인중개사법 제33조 위반으로 행정처분 및 형사처벌 대상입니다.대응 방법중개사 및 매도인에게 내용증명 발송 (계약 취소·손해배상 청구 의사 표시)구청 부동산관리팀 민원 접수 (초과 수수료 및 설명의무 위반 신고)민사상 손해배상 청구 소송 제기 (매매대금과 실제 가치 차액, 초과 세금 등)공제금 청구: 공인중개사협회 공제제도 활용근생빌라 거래는 기획부동산 사기와 유사한 양상이 많으므로, 전문 변호사의 조력을 받아 민사·형사·행정 절차를 병행하는 것이 바람직합니다.
경제 / 부동산
2일 전
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다주택자 양도세 중과 면제가 끝나면 다주택자 매물이 더 잠기는 효과가 있을까요?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.다주택자 양도세 중과 유예 조치가 종료되면, 말씀하신 대로 시장에 매물이 급격히 줄어드는 '매물 잠김' 현상이 심화될 가능성이 매우 높습니다.1. 양도세 중과 부활과 '동결 효과'현행법상 다주택자 양도세 중과 유예는 2025년 5월 9일까지이며, 이후 연장되지 않는다면 최고 세율이 82.5%(지방소득세 포함)에 달하게 됩니다. 이 경우 다주택자는 집을 팔아도 남는 수익이 거의 없기 때문에 차라리 자녀에게 증여를 하거나, 세 부담이 완화될 때까지 장기적으로 버티기에 돌입할 확률이 큽니다. 이는 시장 내 매물 공급을 차단하여 가격 하락을 막는 하방 경직성을 강화하게 됩니다.2. 정책적 변수와 시장 흐름현재 정부는 부동산 시장의 연착륙을 위해 중과 유예를 연장하거나, 아예 중과세 자체를 폐지하는 법 개정을 추진하고 있습니다.법 개정 시: 세 부담이 낮아지면 다주택자의 매물이 시장에 나오며 가격 안정에 기여할 수 있습니다.유예 종료 시: 반대로 매수자는 사고 싶어도 매물이 없어 거래 절벽이 심화되고, 희소성으로 인해 선호 지역의 가격이 유지되거나 상승하는 부작용이 발생할 수 있습니다.다주택자들은 이미 유예 종료 시점에 대비해 증여 등 사전 조치를 상당 부분 마친 상태입니다. 만약 유예가 종료되어 매물이 잠긴다면, 실수요자 입장에서는 공급 위축에 따른 가격 반등 리스크를 고려해야 합니다. 따라서 5월 이전 정부의 추가 연장 여부나 세법 개정안의 국회 통과 여부를 최우선으로 모니터링하시기 바랍니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
2일 전
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잔금날 전세 세입자 퇴거조건으로 아파트 매수할때 대출 나오나요
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면, 세입자 퇴거 조건부 매수 대출은 실무에서 매우 빈번하게 일어나는 정상적인 거래이며, 은행이 요구하는 조건 또한 대출금의 순위 확보를 위한 필수 절차입니다.1. 은행이 전출입 확인에 엄격한 이유은행이 대출을 실행하는 잔금일에 세입자가 전출하지 않거나, 다른 곳으로 전입신고를 미루면 은행의 근저당권보다 세입자의 대항력이 우선할 위험이 있기 때문입니다. 은행은 1순위 담보권을 확보해야 하므로, 세입자의 퇴거를 실시간으로 확인하려 하는 것입니다.2. 현실적인 실행 방법과 통제 수단세입자의 행동을 질문자님이 직접 통제할 수 없다는 불안감은 당연합니다. 하지만 실무에서는 다음과 같은 장치를 통해 리스크를 관리합니다.중개업소 및 매도인의 협조: 매도인에게 잔금 지급의 전제 조건이 '세입자의 즉시 퇴거 및 전출'임을 명확히 하고, 중개사에게 잔금 당일 세입자가 짐을 뺀 직후 전입세대확인서를 바로 발급받아 은행에 전달하도록 요청해야 합니다.임대차 종료 확인서 및 특약: 이미 확보하신 확인서 외에, 매매계약서 특약에 '세입자 미퇴거 및 전출 미이행 시 매도인의 계약 위반으로 간주하며, 이로 인한 대출 불가 시 매도인이 책임진다'는 문구를 넣는 것이 일반적입니다.법무사 대행: 대출 실행 시 은행 지정 법무사가 현장에 나옵니다. 법무사가 세입자의 퇴거를 확인하고 대출금을 실행하며, 이후 질문자님의 전입 신고까지 마쳐야 대출 절차가 최종 완료됩니다.3. 세입자가 전입신고를 늦게 할까 봐 걱정되신다면퇴거하는 세입자가 이사 갈 집으로 전입신고를 하는 시점은 사실 질문자님의 대출과 직접적인 상관이 없습니다. 중요한 것은 질문자님이 매수하는 집에서 세입자가 주민등록상 '전출'되는 것과 질문자님이 그 자리에 '전입'하는 것입니다. 세입자가 나가는 즉시 질문자님이 전입신고를 마치면, 해당 주소지에 세입자의 기록은 사라지고 질문자님이 대항력을 갖게 되어 은행의 조건은 충족됩니다.잔금 당일 오전 일찍 세입자의 이사가 마무리되도록 스케줄을 조정하시고, 중개사와 함께 비어 있는 집 상태를 확인한 즉시 전입신고를 하러 동사무소에 방문하시는 것이 가장 확실한 방법입니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
2일 전
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전세에대해 몰라서 여쭤업봅니다 ㅎㅎ
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.조회하신 대출 한도는 실제 대출금이 바로 입금되는 것이 아니라, "당신의 신용으로 이 정도 집을 구하면 이만큼 빌려줄 수 있다"는 일종의 가이드라인을 확인하신 것입니다.1. 대출 절차 및 입금 방식 (중요!)무직자여도 소액 전세대출(한국주택금융공사 보증 등)이 가능하지만, 네이버에서 조회하신 것은 실제 집을 구하기 전의 가상 조회입니다.돈은 누구에게 가나요? 전세 대출금은 본인 통장이 아니라, 이사 당일 은행에서 집주인(임대인) 통장으로 바로 입금되는 것이 원칙입니다.서류가 필요한가요? 네, 매우 많이 필요합니다. 실제로 집을 계약한 후 확정일자가 찍힌 임대차계약서, 주민등록등본, 신분증 등을 은행 앱에 업로드하거나 영업점에 제출해야 심사가 시작됩니다.아무 데나 찍어도 되나요? 아니요. 조회용으로 찍어보신 건 괜찮지만, 실제 대출은 계약할 집의 주소지가 명확해야 하며, 그 집의 융자 상태에 따라 대출 승인이 거절될 수도 있습니다.2. 전세 사기 예방 핵심 수칙5월 15일 이사를 생각하신다면 지금부터 이 세 가지만은 꼭 기억하세요.전세가율 확인: 그 동네 그 오피스텔의 매매가 대비 전세가가 80%를 넘지 않는지 확인하세요. 매매가와 전세가가 비슷하면 '깡통전세' 위험이 큽니다.등기부등본 확인: 계약 직전, 잔금 치르기 직전에 직접 발급받아 '근저당(은행 빚)'이 집값의 60%를 넘지 않는지, 압류는 없는지 확인하세요.대항력 확보: 이사 당일 반드시 전입신고를 하고 확정일자를 받으세요. 그래야 내 보증금이 법적으로 보호받습니다.조금 더 안전하게 가시려면 전세보다는 '보증금은 적고 월세가 조금 있는' 반전세 형태를 추천드립니다. 500만 원~1,000만 원 정도의 적은 보증금은 나중에 돌려받지 못할 리스크가 상대적으로 적고, 대출 부담도 덜합니다.현재 무직 상태라면 소득 증빙이 필요 없는 '청년 버팀목 전세자금대출'이나 '중소기업 취업청년 전세자금대출' 자격이 되는지 먼저 확인해보시는 것이 이자를 훨씬 아끼는 길입니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
2일 전
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500만원 포기하고 계약을 취소하는것이 맞는지 알려줘.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다. 제가 몇번 답변을 드린것 같습니다.가계약금 500만 원은 큰 금액이나, 실거주와 향후 매도 가능성을 냉정하게 따져볼 때 장기적으로는 계약을 취소하는 것이 경제적 손실을 줄이는 길일 수 있습니다.1. 해당 매물의 객관적 가치 분석대동레미안센트럴시티는 입지는 우수하나 세대별로 조망과 일조권 차이가 극명한 단지입니다. 언급하신 '벽 뷰'와 '환기 불능' 구조는 단순한 불편을 넘어 심각한 감가 요인입니다.거주 가치: 일조량이 없고 환기가 안 되는 집은 결로와 곰팡이 문제에 취약하며, 여름철 냉방비 부담이 상당합니다. 27세 청년의 첫 집으로서 주거 만족도가 매우 낮을 가능성이 큽니다.환금성(매도 가능성): 부동산은 살 때보다 팔 때가 더 중요합니다. 질문자님이 느낀 실망감은 추후 매수 희망자들도 똑같이 느낄 것이며, 이는 시세보다 훨씬 저렴하게 내놓아도 팔리지 않는 '악성 재고'가 될 위험이 큽니다.2. 500만 원 포기 vs 계약 진행1억 4천만 원의 80% 대출(1억 1,200만 원)을 실행할 경우, 원리금 상환과 기회비용을 고려해야 합니다.계약 진행 시: 향후 매도가 어려워 수천만 원의 가격 하락을 감수하거나, 장기간 자금이 묶여 더 좋은 투자 기회를 놓칠 수 있습니다.포기 시: 현재 500만 원은 뼈아픈 손실이지만, 잘못된 자산에 1억 원 이상의 부채를 일으키는 리스크를 차단하는 '손절매' 비용으로 볼 수 있습니다.조심스럽게 말씀드리자면, 500만 원을 자산 확보를 위한 수업료로 간주하고, 앞서 말씀드린 '중개사 고지 의무 위반'을 집요하게 파고들어 단 100만 원이라도 돌려받는 협상에 집중하신 뒤 계약을 종료하시는 것을 권유합니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 중개사에게 "이런 구조적 결함을 알았다면 절대 가계약하지 않았을 것"임을 명확히 전달하여 반환 협상을 먼저 시도해 보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
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