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답변 내역

자취할곳 알아보는데 가격이 왜 천차만별이에요?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.자취방 가격은 입지와 주거 형태, 그리고 보증금과 월세의 상관관계에 따라 결정되며, 지나치게 저렴한 보증금은 권리 관계의 불안정성을 내포할 수 있습니다.1. 지역별 인프라 및 가격 차이 이유서울은 일자리와 인프라가 집중되어 있어 임대료가 가장 높습니다. 반면 수원, 화성, 천안 등 경기·충청권은 상대적으로 넓고 쾌적한 집을 저렴하게 구할 수 있습니다.서울: 강남, 홍대 등 인프라 중심지는 원룸 기준 보증금 1,000만 원 / 월세 70~80만 원 이상이 기본입니다.수원·화성: 삼성전자 등 대기업 배후지로 인프라가 훌륭하며, 서울 대비 20~30% 저렴한 가격대에 신축급 원룸 선택지가 많습니다.천안: 대학교와 산업단지가 밀집해 있어 월세 30~40만 원대의 가성비 좋은 매물이 풍부합니다.2. 보증금이 지나치게 싼 매물 주의점보증금이 100~300만 원 수준으로 너무 낮다면 다음 사항을 의심해야 합니다.불법 건축물: 근린생활시설을 주거용으로 개조한 '근생빌라'일 경우, 전입신고가 안 되거나 보증금 보호가 어려울 수 있습니다.시설 노후 및 옵션 부재: 인프라가 전혀 없는 외곽이거나, 채광·환기 등 주거 환경이 극히 불량한 경우가 많습니다.허위 매물: 온라인상에 저렴하게 올려둔 뒤 방문 시 "방이 나갔다"며 비싼 방을 권유하는 낚시 매물일 가능성이 큽니다.3. 추천 지역 및 조언충북에서 독립하신다면 수원 인계동이나 천안 두정동처럼 교통과 놀거리가 확보된 곳부터 살펴보시는 것이 좋습니다. 서울 진입이 목표라면 관악구 봉천동이나 신림동이 저렴한 편에 속하지만, 반드시 등기부등본상 융자 비율을 확인하여 보증금 안전을 확보해야 합니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
2일 전
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재건축 단지에서 조합원 분담금이 너무 높은게 아닌지..
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.개포주공 6단지의 예상 분담금은 현재 고금리와 공사비 폭등이라는 대한민국 재건축 시장의 냉혹한 현실을 그대로 보여주는 수치입니다.1. 분담금이 왜 이렇게 높을까요?재건축 분담금은 '새 아파트 분양가 - (나의 종전 자산가치 × 비례율)'로 결정됩니다. 최근 강남권 재건축 단지들의 공사비가 3.3제곱미터()당 1,000만 원 시대를 열면서 건축비 자체가 비약적으로 상승했습니다. 여기에 금융 비용과 기부채납 비율까지 고려하면, 과거처럼 '헌 집 줄게 새 집 다오' 식의 무상 입주는 사실상 불가능해진 구조입니다.2. 일반 분양가와 비교하면 저렴한가요?결론부터 말씀드리면 일반 분양보다는 저렴하지만, 과거 대비 매력은 줄어들었습니다. 가격적 측면: 강남권은 일반 분양가도 높게 책정되지만, 조합원 분담금을 합친 총 취득가는 여전히 주변 시세(신축 기준)보다는 낮게 형성되는 것이 일반적입니다.우선권의 가치: 조합원은 일반 분양자보다 로얄층, 로얄동을 선점할 수 있고, 고급 옵션 무상 제공 등의 혜택이 있습니다. 70억 원에 달하는 펜트하우스 역시 일반 분양에는 나오지 않는 희소 자산이라는 프리미엄이 붙어 있습니다.3. 시장 흐름에 따른 리스크현재의 분담금은 추정치일 뿐이며 향후 사업 지연이나 추가 공사비 인상에 따라 더 늘어날 가능성을 배제할 수 없습니다. 10억 원대의 분담금을 감당하기 위해 무리한 대출을 일으킨 조합원들이 급매물을 내놓는 '매물 출회' 현상이 발생할 수도 있으므로 주의 깊게 지켜봐야 합니다.강남권 재건축은 이제 '부의 증식' 수단을 넘어 '상급지 진입을 위한 막대한 비용 지불'의 영역으로 변모하고 있습니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
2일 전
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근생빌라 매매계약 해지,취소,파기,해제,손해배상 등 의뢰
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.중개대상물의 중대한 하자인 입주권 발생 여부와 근생빌라의 법적 제한을 고지하지 않은 행위는 민법상 계약 취소 사유(착오·사기) 및 공인중개사법 위반에 해당할 가능성이 높습니다.계약 체결 후 상당 기간(4년)이 경과한 경우, 취소권 행사에는 제척기간 문제가 있어 손해배상 청구가 현실적입니다.근생빌라의 취득세 중과, 이행강제금 위험, 전세대출 불가 등 중요한 제한을 설명하지 않은 것은 확인·설명 의무 위반입니다.입주권 발생 여부를 확정적으로 고지하여 투자를 유도한 것은 허위·과장 설명으로 손해배상 책임이 인정될 수 있습니다.법정 한도를 초과한 중개보수 수취는 공인중개사법 제33조 위반으로 행정처분 및 형사처벌 대상입니다.대응 방법중개사 및 매도인에게 내용증명 발송 (계약 취소·손해배상 청구 의사 표시)구청 부동산관리팀 민원 접수 (초과 수수료 및 설명의무 위반 신고)민사상 손해배상 청구 소송 제기 (매매대금과 실제 가치 차액, 초과 세금 등)공제금 청구: 공인중개사협회 공제제도 활용근생빌라 거래는 기획부동산 사기와 유사한 양상이 많으므로, 전문 변호사의 조력을 받아 민사·형사·행정 절차를 병행하는 것이 바람직합니다.
경제 / 부동산
2일 전
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다주택자 양도세 중과 면제가 끝나면 다주택자 매물이 더 잠기는 효과가 있을까요?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.다주택자 양도세 중과 유예 조치가 종료되면, 말씀하신 대로 시장에 매물이 급격히 줄어드는 '매물 잠김' 현상이 심화될 가능성이 매우 높습니다.1. 양도세 중과 부활과 '동결 효과'현행법상 다주택자 양도세 중과 유예는 2025년 5월 9일까지이며, 이후 연장되지 않는다면 최고 세율이 82.5%(지방소득세 포함)에 달하게 됩니다. 이 경우 다주택자는 집을 팔아도 남는 수익이 거의 없기 때문에 차라리 자녀에게 증여를 하거나, 세 부담이 완화될 때까지 장기적으로 버티기에 돌입할 확률이 큽니다. 이는 시장 내 매물 공급을 차단하여 가격 하락을 막는 하방 경직성을 강화하게 됩니다.2. 정책적 변수와 시장 흐름현재 정부는 부동산 시장의 연착륙을 위해 중과 유예를 연장하거나, 아예 중과세 자체를 폐지하는 법 개정을 추진하고 있습니다.법 개정 시: 세 부담이 낮아지면 다주택자의 매물이 시장에 나오며 가격 안정에 기여할 수 있습니다.유예 종료 시: 반대로 매수자는 사고 싶어도 매물이 없어 거래 절벽이 심화되고, 희소성으로 인해 선호 지역의 가격이 유지되거나 상승하는 부작용이 발생할 수 있습니다.다주택자들은 이미 유예 종료 시점에 대비해 증여 등 사전 조치를 상당 부분 마친 상태입니다. 만약 유예가 종료되어 매물이 잠긴다면, 실수요자 입장에서는 공급 위축에 따른 가격 반등 리스크를 고려해야 합니다. 따라서 5월 이전 정부의 추가 연장 여부나 세법 개정안의 국회 통과 여부를 최우선으로 모니터링하시기 바랍니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
2일 전
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잔금날 전세 세입자 퇴거조건으로 아파트 매수할때 대출 나오나요
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면, 세입자 퇴거 조건부 매수 대출은 실무에서 매우 빈번하게 일어나는 정상적인 거래이며, 은행이 요구하는 조건 또한 대출금의 순위 확보를 위한 필수 절차입니다.1. 은행이 전출입 확인에 엄격한 이유은행이 대출을 실행하는 잔금일에 세입자가 전출하지 않거나, 다른 곳으로 전입신고를 미루면 은행의 근저당권보다 세입자의 대항력이 우선할 위험이 있기 때문입니다. 은행은 1순위 담보권을 확보해야 하므로, 세입자의 퇴거를 실시간으로 확인하려 하는 것입니다.2. 현실적인 실행 방법과 통제 수단세입자의 행동을 질문자님이 직접 통제할 수 없다는 불안감은 당연합니다. 하지만 실무에서는 다음과 같은 장치를 통해 리스크를 관리합니다.중개업소 및 매도인의 협조: 매도인에게 잔금 지급의 전제 조건이 '세입자의 즉시 퇴거 및 전출'임을 명확히 하고, 중개사에게 잔금 당일 세입자가 짐을 뺀 직후 전입세대확인서를 바로 발급받아 은행에 전달하도록 요청해야 합니다.임대차 종료 확인서 및 특약: 이미 확보하신 확인서 외에, 매매계약서 특약에 '세입자 미퇴거 및 전출 미이행 시 매도인의 계약 위반으로 간주하며, 이로 인한 대출 불가 시 매도인이 책임진다'는 문구를 넣는 것이 일반적입니다.법무사 대행: 대출 실행 시 은행 지정 법무사가 현장에 나옵니다. 법무사가 세입자의 퇴거를 확인하고 대출금을 실행하며, 이후 질문자님의 전입 신고까지 마쳐야 대출 절차가 최종 완료됩니다.3. 세입자가 전입신고를 늦게 할까 봐 걱정되신다면퇴거하는 세입자가 이사 갈 집으로 전입신고를 하는 시점은 사실 질문자님의 대출과 직접적인 상관이 없습니다. 중요한 것은 질문자님이 매수하는 집에서 세입자가 주민등록상 '전출'되는 것과 질문자님이 그 자리에 '전입'하는 것입니다. 세입자가 나가는 즉시 질문자님이 전입신고를 마치면, 해당 주소지에 세입자의 기록은 사라지고 질문자님이 대항력을 갖게 되어 은행의 조건은 충족됩니다.잔금 당일 오전 일찍 세입자의 이사가 마무리되도록 스케줄을 조정하시고, 중개사와 함께 비어 있는 집 상태를 확인한 즉시 전입신고를 하러 동사무소에 방문하시는 것이 가장 확실한 방법입니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
2일 전
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전세에대해 몰라서 여쭤업봅니다 ㅎㅎ
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.조회하신 대출 한도는 실제 대출금이 바로 입금되는 것이 아니라, "당신의 신용으로 이 정도 집을 구하면 이만큼 빌려줄 수 있다"는 일종의 가이드라인을 확인하신 것입니다.1. 대출 절차 및 입금 방식 (중요!)무직자여도 소액 전세대출(한국주택금융공사 보증 등)이 가능하지만, 네이버에서 조회하신 것은 실제 집을 구하기 전의 가상 조회입니다.돈은 누구에게 가나요? 전세 대출금은 본인 통장이 아니라, 이사 당일 은행에서 집주인(임대인) 통장으로 바로 입금되는 것이 원칙입니다.서류가 필요한가요? 네, 매우 많이 필요합니다. 실제로 집을 계약한 후 확정일자가 찍힌 임대차계약서, 주민등록등본, 신분증 등을 은행 앱에 업로드하거나 영업점에 제출해야 심사가 시작됩니다.아무 데나 찍어도 되나요? 아니요. 조회용으로 찍어보신 건 괜찮지만, 실제 대출은 계약할 집의 주소지가 명확해야 하며, 그 집의 융자 상태에 따라 대출 승인이 거절될 수도 있습니다.2. 전세 사기 예방 핵심 수칙5월 15일 이사를 생각하신다면 지금부터 이 세 가지만은 꼭 기억하세요.전세가율 확인: 그 동네 그 오피스텔의 매매가 대비 전세가가 80%를 넘지 않는지 확인하세요. 매매가와 전세가가 비슷하면 '깡통전세' 위험이 큽니다.등기부등본 확인: 계약 직전, 잔금 치르기 직전에 직접 발급받아 '근저당(은행 빚)'이 집값의 60%를 넘지 않는지, 압류는 없는지 확인하세요.대항력 확보: 이사 당일 반드시 전입신고를 하고 확정일자를 받으세요. 그래야 내 보증금이 법적으로 보호받습니다.조금 더 안전하게 가시려면 전세보다는 '보증금은 적고 월세가 조금 있는' 반전세 형태를 추천드립니다. 500만 원~1,000만 원 정도의 적은 보증금은 나중에 돌려받지 못할 리스크가 상대적으로 적고, 대출 부담도 덜합니다.현재 무직 상태라면 소득 증빙이 필요 없는 '청년 버팀목 전세자금대출'이나 '중소기업 취업청년 전세자금대출' 자격이 되는지 먼저 확인해보시는 것이 이자를 훨씬 아끼는 길입니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
2일 전
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500만원 포기하고 계약을 취소하는것이 맞는지 알려줘.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다. 제가 몇번 답변을 드린것 같습니다.가계약금 500만 원은 큰 금액이나, 실거주와 향후 매도 가능성을 냉정하게 따져볼 때 장기적으로는 계약을 취소하는 것이 경제적 손실을 줄이는 길일 수 있습니다.1. 해당 매물의 객관적 가치 분석대동레미안센트럴시티는 입지는 우수하나 세대별로 조망과 일조권 차이가 극명한 단지입니다. 언급하신 '벽 뷰'와 '환기 불능' 구조는 단순한 불편을 넘어 심각한 감가 요인입니다.거주 가치: 일조량이 없고 환기가 안 되는 집은 결로와 곰팡이 문제에 취약하며, 여름철 냉방비 부담이 상당합니다. 27세 청년의 첫 집으로서 주거 만족도가 매우 낮을 가능성이 큽니다.환금성(매도 가능성): 부동산은 살 때보다 팔 때가 더 중요합니다. 질문자님이 느낀 실망감은 추후 매수 희망자들도 똑같이 느낄 것이며, 이는 시세보다 훨씬 저렴하게 내놓아도 팔리지 않는 '악성 재고'가 될 위험이 큽니다.2. 500만 원 포기 vs 계약 진행1억 4천만 원의 80% 대출(1억 1,200만 원)을 실행할 경우, 원리금 상환과 기회비용을 고려해야 합니다.계약 진행 시: 향후 매도가 어려워 수천만 원의 가격 하락을 감수하거나, 장기간 자금이 묶여 더 좋은 투자 기회를 놓칠 수 있습니다.포기 시: 현재 500만 원은 뼈아픈 손실이지만, 잘못된 자산에 1억 원 이상의 부채를 일으키는 리스크를 차단하는 '손절매' 비용으로 볼 수 있습니다.조심스럽게 말씀드리자면, 500만 원을 자산 확보를 위한 수업료로 간주하고, 앞서 말씀드린 '중개사 고지 의무 위반'을 집요하게 파고들어 단 100만 원이라도 돌려받는 협상에 집중하신 뒤 계약을 종료하시는 것을 권유합니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 중개사에게 "이런 구조적 결함을 알았다면 절대 가계약하지 않았을 것"임을 명확히 전달하여 반환 협상을 먼저 시도해 보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
2일 전
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가계약금을 일부라도 받을수있도록 도와줘.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.중개대상물의 중요 하자인 일조·조망 제한을 고지받지 못한 경우, 이는 공인중개사법상 확인·설명의무 위반에 해당할 수 있습니다. 이로 인해 계약 의사결정에 중대한 영향을 받았다면, 가계약금 반환 또는 손해배상 청구를 주장할 수 있습니다.단, 매수인이 이미 하자를 인지했거나 과실로 알지 못한 경우에는 책임이 제한될 수 있습니다.먼저 중개사에게 설명의무 위반을 근거로 협의를 시도하시고, 협의가 어렵다면 소비자원 분쟁조정이나 소액사건심판을 검토하십시오. 다만 단순 변심으로 보일 경우 반환이 어려울 수 있으므로, 불투명 유리 등으로 현장에서 즉시 확인이 불가능했고 중개사가 이를 설명하지 않았다는 점을 강조하는 것이 중요합니다.반드시 중개대상물 확인설명서에 해당 내용이 누락되었는지부터 확인하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
2일 전
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신혼희망타운 한부모 당첨 후 혼인신고시 부적격 여부
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.신혼희망타운 한부모 가족 전형으로 당첨된 후 입주 전 혼인신고를 하더라도, 최초 입주자 모집공고일 당시의 자격을 유지하고 있다면 당첨 지위는 유지되므로 부적격 처리가 되지 않습니다.1. 당첨 자격 유지 판단 기준 시점대한민국 공공분양의 자격 심사는 '입주자 모집공고일' 현재를 기준으로 합니다. 여자친구분께서 공고일 당시에 배우자가 없는 한부모 가족(태아 포함)으로서 자격 요건(소득, 자산 등)을 충족하여 당첨되었다면, 그 이후의 신분 변화는 원칙적으로 당첨 취소 사유가 아닙니다.2. 혼인신고와 부적격 여부주택공급에 관한 규칙에 따라, 당첨된 이후에 혼인을 하여 세대 구성원이 변경되는 것은 단순 신분 변동으로 간주합니다.적격 유지: 한부모 전형은 모집공고일 당시에만 한부모 자격을 갖추면 됩니다. 당첨 이후 결혼을 하여 가정을 꾸리는 것은 오히려 정부의 출산 및 혼인 장려 정책에 부합하므로 이를 규제하지 않습니다.주의사항: 다만, 당첨된 주택의 입주 시점까지는 '무주택 세대 구성원' 자격을 유지해야 합니다. 만약 질문자님(남편 예정자)이 이미 주택을 소유하고 있다면, 혼인신고 시 세대원 전원이 무주택이어야 한다는 규정에 저촉되어 문제가 생길 수 있으므로 질문자님의 주택 소유 여부를 반드시 체크하십시오.3. 실무적 조언여자친구분이 출산 후 혼인신고와 출생신고를 동시에 진행하더라도 당첨에는 지장이 없습니다. 오히려 향후 대출 심사(신혼희망타운 전용 수익공유형 모기지 등) 시 가구원 수 증가나 신혼부부 자격 활용 면에서 유리할 수 있습니다.다만, 당첨된 공고문의 상세 유의사항에 '입주 시까지 자격을 유지해야 한다'는 문구 중 '한부모' 지위 자체가 아닌 '무주택 및 소득/자산 기준'을 의미하는 것인지 다시 한번 확인하시기 바랍니다. 대부분의 경우 신분 변동은 허용되나, 세대 합가로 인해 가구 소득이나 자산이 기준치를 초과하는 시점에 대해서는 공고별로 확인이 필요합니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
2일 전
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20대 지방거주 청년 주택청약적금 고민
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.익산과 전주 지역에서 1억 원 초반대 아파트를 목표로 80% 대출을 계획 중이신 젊은 투자자분의 전략은 레버리지를 활용한 자산 선점 측면에서 매우 합리적인 접근입니다.1. 청약통장 활용 및 수정 전략 (청년 주택드림 청약통장)가장 먼저 하셔야 할 일은 기존 청약통장을 '청년 주택드림 청약통장'으로 전환하는 것입니다. 27세 무주택자이시므로 자격 요건(연 소득 5,000만 원 이하)만 충족한다면 반드시 전환하시기 바랍니다.전환의 이점: 기존에 납입한 회차와 원금은 그대로 인정되면서, 전환 후 납입분에 대해 최대 연 4.5%의 고금리 혜택을 받을 수 있습니다.납입 전략: 현재 방치 중이라면 매월 20만 원~50만 원 수준으로 증액하여 꾸준히 납입하세요. 청약 통장은 해지하는 순간 그동안 쌓아온 '시간의 가치(가점 및 순위)'가 소멸되므로 절대 해지하지 마십시오.2. 대출 이율 할인 혜택 (디딤돌 대출 연계)주택청약은 단순한 저축을 넘어 대출 금리를 낮춰주는 핵심 도구입니다.디딤돌 대출 우대금리: 정부 지원 상품인 디딤돌 대출 이용 시, 청약저축 가입 기간과 납입 회차에 따라 연 0.3%p ~ 0.5%p의 우대금리를 적용받을 수 있습니다.청년 주택드림 대출: 만약 해당 통장으로 청약에 당첨될 경우, 최저 연 2.2%대의 저금리 대출을 최대 40년까지 이용할 수 있는 파격적인 혜택이 주어집니다.3. 청약통장(3.1~4.5%) vs CMA(2.05%) 비교수익률 측면에서 청약통장이 압도적으로 유리합니다.금리 차이: 전환 시 최대 4.5%, 일반형이라도 3.1%인 청약통장은 2.05% 수준인 CMA보다 실질 이익이 높습니다.세제 혜택: 연 소득 7,000만 원 이하 근로자라면 납입액의 40%를 소득공제 받을 수 있어 체감 수익률은 더욱 올라갑니다. 비상금이 아닌 '내 집 마련 목적'의 자금이라면 CMA보다 청약통장에 우선순위를 두는 것이 옳습니다.익산과 전주는 비규제 지역인 경우가 많아 생애최초 주택구입 시 LTV 80% 적용이 수월합니다. 다만, 대출 기간을 최대로 늘릴 경우 총 납부 이자가 상당하므로 디딤돌 대출의 우대금리 조건을 미리 맞춰두는 것이 수익률 극대화의 핵심입니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
2일 전
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