답변 내역

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네, 맞습니다. 상가임대차보호법을 살펴보면,묵시적으로 갱신된 임대차계약의 해지 상가건물임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있고, 1년의 임대차기간을 주장할 수도 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제9조제1항). 임차인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제5항).임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 법적으로 계약이 종료되므로 임대인은 보증금을 반환해야하고 임차인이 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 상 2년 미만의 계약기간을 정했을 때 임차인은 2년을 주장하여 계약종료일까지 거주할 수 있습니다. 그리고 전세에서 월세, 월세에서 전세로 변경시 임차인의 동의가 필요하여 임차인이 동의하지 않으면 변경하지 못 합니다. 임대인과 임차인이 협의하여 계약종료 시 퇴거를 할 수 있습니다. 이사날짜를 조율할 수도 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대출은행의 대출이나 담보제공을 할 경우에도 공동명의자 의 동의를 받아야 하므로 재산권을 행사할 때 제한이 발생합니다. 주택담보대출을 받게 될 경우 부부한쪽의 신용 또는 소득이 적을 때 대출비율이 단독명의 때보다 낮아질 수 있다. 종부세 세액공제가 배제된다. 단독명의시 60세 이상 세액공제, 5년 이상 보유 공제, 보유 기간에 따른 추가 세액공제 등이 있습니다. 자금이 필요할 때 내 소유로 되어있는 주택의 지분만 큼 담보로 제공하여 대출이 가능합니다.장점 가장 큰 장점은 주택을 양도할 때 과세표준이 낮아지 므로 양도소득세의 부담을 줄일 수 있습니다. 단독명의의 경우 1인 기본공제만 받게 되지만 공동명의를 하면 각 각 동일한 공제를 받을 수 있으므로 양도세를 절감할 수있다습니다. 공동명의는 종합부동산세를 절세할 수 있습니다. 기준금액 이상의 주택을 소유한 경우 종합 부동산세를 납후해야 합니다. 이때 과세기준이 10억이라고 한다면 단독명의 일 경우 공제금액 6억을 제외한 4억에 대한 종부세를 내어야 하지만 공동명의라면 각 6억씩 총 12억 공제를 하기 때문에 종부세를 절감받게 됩니다.상속세 및 임대소득세를 절세할수 있습니다. 주택을 매수했을 때 단독명의로 했다가 추후에 공동명 의로 변경할 때는 증여세가 발생할 수 있습니다. 나중에 공동명의로 변경할 것이 고민된다면 처음부터 공동명의로 하는 것이 유리합니다.단점증여세 및 취득세에 비용이 추가적으로 발생할 수 있습니다.다주택자일 경우 취득세가 중과될 수 있습니다. 하나의 주택으로 부부 모두 유주택자가 되므로 추후 무주택자의 취득세 공제 혜택을 받지 못할 수 있습니다.공동명의로 한 경우에는 말 그대로 명의가 공동이므로 서류처리 및 일처리 할 때 모든 과정을 공동으로 동일 하게 같이 진행해야 되기 때문에 단독으로 할 때 보다 진행 절차 및 서류준비 등이 번거롭습니다.배우자가 소득이 없다면 국민연금, 지역의료보험 등이 추가 발생될 수 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주민센터에 방문해서 전입세대 열람내역을 발급받으시면 본인 전입신고 날짜를 확인할 수 있습니다. 전입세대 열람내역은 인터넷으로 발급이 안 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.묵시적갱신이 되면 이전 계약과 동일한 조건으로 진행합니다. 이전 계약이 1년이었다면 1년으로 묵시적갱신이 되는데 2년을 주장하여 계약만료일까지 거주할 수 있습니다. (주택임대차보호법 상 2년 미만을 계약기간을 정해서 계약을 체결할 경우 임차인은 2년을 주장하여 거주할 수 있습니다.)계약갱신 시 반전세 보증금과 월세를 모르지만 임대인의 보증금 인하분 지급시기를 협의하고 월세 지급일에 월세를 지불하면 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.2018년 10월 16일을 기준으로 그 이전에 계약기간을 5년으로 한 계약 외 모든 상가임대차가 최대10년까지 보장받을 수 있습니다.2018년 10월 16일 이전에 계약기간을 5년으로 한 계약만이 10년이 아닌 5년까지 보호받습니다.그리고 계약만료 전 1년 남은 시점(2018년 00월, 5년 되는 시점)에서는 계약갱신을 할 수 없고 5년을 끝으로 계약이 종료됩니다.처음계약하고 3년이 되는 시점 2018년 00월 계약 갱신을 할 수 있고 처음계약한 시점부터 10년 간 상가임대차보호법의보호를 받을 수 있습니다.1) 2018년 8월 27일 이후 상가임대차보호법 5년이 끝나고 새로운 계약으로 진행하면 됩니다. 새로운 계약을 진행하면 임대료의 5%를 초과하여 인사미 가능하고,10년 적용이 되고 계약갱신 시 5%를 초과할 수 없습니다. 2) 2018년 8월 27일 이후 새로운 계약 시 5%를 초과하여 인상 할 수 있습니다. 임차인분에게 잘 설명해주시기 바랍니다. 3) 계약만료 1개월이 지나게 되면 묵시적갱신이 됩니다. 임차인과 퇴거기간에 대해서 협의하고 계약을 종료하거나 임차인에게 이사비를 지원해주는 조건으로 합의에 의한 계약해지를 해도 됩니다. 4) 임차인이 계속 영업하기를 원한다면 월세 인상에 대해서 협의하여 새로운 계약으로 진행 하면 되고 월세 인상에 의견이 다르면 계약을 종료하는 방향으로 협의하여 원만하게 해결하기를 바랍니다.​

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.특례보금자리 중 임대인을 위해 보증금 반환용 대출이 있습니다. 1주택자도 임대인의 보증금 반환용으로 대출을 이용할 수 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전입신고는 대항력의 요건입니다. 대항력의 요건은 전입신고+점유(거주)입니다. 대항력은 법률적관계에서 대항 할 수 있는 권리입니다. 예를 들어 임대인이 바뀌어 나가라고 한다면 임차인은 대항력에 의해 거주할 수 있습니다. 그리고 경매시 소액임차인에 해당되고 대항력이 있다면 최우선변제권을 가지고 1순위로 배당을 받을 수 있습니다.그리고 확정일자는 우선변제권의 요건입니다. 우선변제권의 요건은 대항력+확정일자입니다.우선변제권은 경매시 후순위보다 우선하여 배당받을 수 있는 권리입니다. 쉽게 권리순위대로 배당을 받을 수 있는데 우선변제권이 없는 임차인은 제일 후순위로 밀려납니다.전입신고를 빼면 대항력을 가질 수 없고 대항력을 가질 수 없으면 우선변제권도 가질 수 없습니다. 전입신고만 잠시 빼도 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산을 통해 부동산(주택,토지,건물 등)를 매매 할 경우 매도인과 매수인 각각 중개보수를 지불해야합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세임대차계약서 작성 후 30일 이내 주민센터에 방문하여 전월세신고를 하면 됩니다.(전입신고 별도. 확정일자 자동으로 부여 됨)*전월세신고는 새로운계약 또는 계약갱신 시 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과하면 전월세신고를 합니다. 2024년 5월 31일까지 계도기간이고 2024년 6월 1일부터 의무적으로 시행합니다. 신고를 안 하다가 적발되면 과태료 5만원~100만원이 부과됩니다.