답변 내역

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보통 대출(등기부상 채권최고액) + 총 보증금(본인 보증금 포함)이 주택 매매시세의 80%가 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다.대항력이 있고 소액임차인에 해당되면 경매 시 최우선변제금으로 가장먼저 배당 받을 수 있습니다. 이 최우선변제금이 보증금이랑 같거나 크다면 본인의 보증금액을 가장먼저 배당 받을 수 있습니다.아주 불안하면 보증보험가입을 하시기바랍니다. 계약서 특약사항에 보증보험 가입이 안 될 경우 계약 취소 및 지급한 금액 모두 반환에 대한 내용을 작성하기 바랍니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.첫 계약 후 계약종료로 퇴거를 해야 되는 상황이라면 계약 종료일인 7월11일에 보증금을 돌려받고 퇴거를 해야 합니다. 계약만료 6~2개월 전에 계약에 대한 의사통보를 해야합니다. 이 부분도 본인이 계약만료 2개월 전인 5월 경에 계약종료 이후 퇴거의사를 통보했습니다. 그러므로 계약종료일에 보증금을 돌려 받아야 합니다. 을설)은 계약갱신 중 계약해지 또는 묵시적갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있고 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생합니다. 법적으로 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약이 종료되므로 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 임차권등기명령은 계약종료 후 임대인이 보증금 모두를 반환하지 않는다면 임차인이 종료된 다음날부터 신청할 수 있습니다. 첨부자료로 내용증명이 있는데 이미 내용증명을 보냈고 임대인의 내용증명을 받은 후 임차권등기명령을 신청하면 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 특약사항에 임대인과 임차인이 협의하여 문구를 작성하면 됩니다. 본 질문대로 작성하면 됩니다. 그리고 계약갱신을 밝히는 문구도 추가하여 작성하면 됩니다.*확정일자는 다시 받지 않아도 됩니다.2. 네, 맞습니다. 임대인과 임차인 합해서 지불하면 됩니다. 부동산에 대필료는 상이 할 수 있으니 먼저 부동산에 문의해보기 바랍니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 보증금의 변동이 없다면 확정일자를 다시 받지 않아도 됩니다. 이전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보증금 1억6천 만원 월세 90만원 법정 요율 0.3%중개보수 750,000원부가세 10%별도 75,000원 (간이 과세자의 경우 부가세 4%(30,000원) 또는 없음)최종 중개보수에서 부동산과 협의 가능합니다. 중개보수 조정 요청해보시기 바랍니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.사유지는 법에 어긋나지 않는 한 토지 소유자가 다른 사람이 들어오지 않게 막는 것으로 본인 소유 토지를 사용하는 것에 문제 없습니다. 도덕적으로 질타를 받지만 법적으로 문제는 없습니다. 하지만 원래 사용하던 도로(사유지)와 공로와 관계 등을 구체적인 상황에 따라 사유지인 도로를 일정부분 사용을 인정 받을 수도 있습니다. 법원의 판단에 따라 달라질 수도 있습니다. 소송까지 가지 않고 도로 소유자에게 적절한 보상을 제공하여 도로 소유자가 타인이 도로를 사용하는 것에 동의한다면 쉽게 도로를 사용할 수 있게 됩니다. 도로 소유자와 협의가 필요합니다. 협의가 되지 않는다면 마지막 수단으로 소송을 통할 수 밖에 없습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약종료 후 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 아니면 임대인과 임차인이 협의하여 임대인이 계약종료 전에 보증금을 반환 할 수 있습니다. 임대인과 임차인이 계약조건에 서로 동의하여 사인하고 도장을 찍었습니다. 서로 계약조건과 계약기간을 준수해야 합니다. 임대인은 계약종료 전에 보증금을 반환 할 의무가 없습니다. 그래서 계약기간 중 계약해지 시 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수를 부담하는 조건으로 합의에 의한 계약해지를 합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.첫 계약 시 몇 년을 계약기간으로 정했는지 모르지만, 첫 계약 2년 후 계약갱신과 묵시적 갱신이 가능합니다. 2년이 지나지 않았다면 계약기간 중 계약해지로 합의에 의한 계약해지를 합니다. 임대인은 계약만료 전에 보증금을 반환할 의무가 없습니다. 그래서 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 부담하는 조건으로 협의를 봅니다. 새임차인이 나타날때까지 임대료를 부담해야합니다. 계약갱신 중 계약해지라면 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있고, 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생하여 임대인은 보증금을 반환해야 합니다. 법적으로 계약이 종료되는 것으로 임차인이 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다. 3개월 이내 새임차인이 구해지지 않으면 3개월 동안 임차인이 월세를 지불해야 합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 의사통보기간인지 아닌지에 따라 다릅니다. 계약만료 6~2개월 전 임차인이 임대인에게 계약갱신 요구권을 행사한 후 주택이 매매되어 임대인이 바뀌었고 계약기간 만료 6~2개월 전이라면 새 임대인은 본인 거주 또는 직계존비속 거주를 이유로 임차인이 행사했던 계약갱신요구권을 거부할 수 있습니다. 세입자 있는 주택 매매 시 매매금액 - 전세금액 으로 실질적으로 1억으로 주택을 취득하는 것입니다. 그리고 매도인(이전 임대인)은 매수인(새 임대인)에게 모든 권리와 의무를 승계합니다. 그래서 새임대인은 임대인으로서의 권리와 의무를 그대로 이어가면 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전입신고는 대항력의 요건입니다.대항력은 법률관계에서 제3자에게 대항할 수 있는 권리입니다. 전입신고+점유(거주) 모두 갗주었을 때 대항력의 효력이 발생하고, 전입신고 다음날 0시부터 효력이 발생합니다. 경매 시 소액임차인이고 대항력을 갖추었으며, 배당신청을 한 임차인은 가장 먼저 0순위로 최우선변제금을 배당받을 수 있습니다.배당순위를 결정하는 것은 우선변제권입니다. 우선변제권은 경매 시 후순위보다 우선하여 배당받을 수 있는 권리입니다. 우선변제권의 요건은 대항력+확정일자입니다. 대항력만 있다면 소액임차인에 해당할 경우 최우선변제권으로 가장 먼저 최우선변제금을 배당받을 수 있고, 우선변제권이 없어 가장 후순위로 배당순위가 밀려납니다. 보증금이 최우선변제금액 이내라면 대항력이 있고 소액임차인에 해당되며 배당신청을 한다면 보증금을 모두 배당받을 수 있습니다.