답변 내역

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.5월 3일 계약만료일까지 거주를 하겠다고 다시 임대인에게 말하고 중개보수 부담에 대한 임대인의 입장(이런 경우 보통 임차인이 중개보수 부담하지 말라는 입장)을 확실하게 받아둡니다.하지만 좋게좋게 끝내지 않으려는 몇 몇 임대인은 계약만료 한달 남은 시점은 의사통보기간(계약만료2개월 전)이 지났기때문에 묵시적갱신기간의 계약해지를 볼 수도 있습니다. 묵시적 갱신 중 계약해지 시 임차인이 의사통보를 한 날부터 3개월 뒤에 법적효력이 발생하여 임대인은 보증금을 반환해야합니다. 적법하게 계약이 종료되는 것으로 새임채인을 구하지 않아도 되고 중개보수를 부담하지 않아도 됩니다. 3개월 동안 새임차인이 나타나지 않으면 3개월 동안 월세를 지불해야합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대료 2개월 치에 달하는 연체시 임대인은 계약해지를 할 수 있습니다. 먼저 내용증명을 보냅니다. 내용증명 내용으로 연체에 대한 내용, 연체로 인한 계약해지를 한다는 내용, 이사를 안 가는 경우 명도소송으로 법의 집행으로 짐을 뺀다라는 내용을 구체적으로 작성합니다.명도소송까지 갈 경우 최소6개월이 걸린다는 단점이 있습니다.최대한 대화로 잘 해결되기를 바랍니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.판례의 경우 특약사항에 계약기간 중도해지에 대한 내용을 명시하였다면 특약사항대로 이행해야한다고 했습니다.이 부분에서는 법으로 따로 정하지 않았고 임차인이 중개보수를 부담해야된다는 입장이 아닙니다. 계약만료 한 달 전이라면 소송까지 간다면 임대인이 부담하는 입장일 것입니다. 중개보수는 부가세(10%,일반과세자)포함하면 264,000원 입니다. 부가세(4%,간이과세자)포함하면 249,600원입니다.주택임대차보호조정위원회에 무료로 상담받이보시기바랍니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.근린생활시설이란 합리적인 토지이용을 통한 국민 생활의 질을 향상하기 위해 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서는 각각의 용도지역·용도지구 및 용도구역의 지정목적에 따라 그 안에서 규정된 용도의 건축물은 건축할 수 없도록 제한하고 있는데요. 근린생활시설은 <건축법>에 의한 건축물의 용도 중 하나입니다. 쉽게 설명하자면 슈퍼마켓이나 음식점, 동사무소, 우체국 등 우리가 일상생활을 할 때에 보통 필요한 시설을 말하며, 제1종근린생활시설과 제2종근린생활시설로 구분되어 있습니다.1종 근린생활시설은 우리 생활과 아주 밀접한 관련을 가지고 있는 시설입니다. 거기에 비해 2종 근린생활시설은 1종 보다는 좀 덜 밀접한 관련을 가지고 있는 시설입니다. 1종 근린생활시설을 간단히 말하자면 일용품을 판매하는 소매점이나 미용실, 병원, 마을회관 등을 예로 들 수 있습니다. 바로 주택가와 인접해 주민들의 생활 편의를 도울 수 있는 시설입니다.① 슈퍼마켓, 일용품점 : 바닥면의 합계가 1,000㎡ 미만인 것.② 휴게음식점, 제과점 : 바닥면적의 합계가 300㎡ 미만인 것.③ 이용원, 미용원, 목욕장 및 세탁소(공장에 부설된 것과 「대기환경보전법」 등에 따른 배출시설의 설치허가 또는 신고의 대상이 되는 것은 제외)④ 의원, 치과의원, 한의원, 침술원, 접골원, 조산원, 안마원, 산후조리원,⑤ 탁구장, 체육도장 : 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것.⑥ 동사무소, 경찰관파출소, 소방서, 우체국, 전신전화국, 방송국, 공공도서관 : 바닥면적 합계가 1,000㎡ 미만인 것.⑦ 마을회관, 마을공동작업소, 마을공동구판장, 공중화장실, 대피소, 지역아동센터(단독, 공동주택에 해당하는 것은 제외)⑧ 변전소, 양수장, 정수장, 대피소, 공중화장실⑨ 금융업소, 사무소, 부동산중개사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사 등 일반업무시설 : 바닥면적의 합계가 30m2 미만인 것2종 근린생활시설은 주택가와 인접해 주민들의 생활 편의를 도울 수 있는 시설을 말하는 것은 제1종근린생활시설과 같지만 제1종근린생활시설과 다른점은 바로 공연장, 종교집회장, 청소년게임제공업소, 금융업소, 사진관 등이 있습니다. 1종 근린생활시설에 비해서는 우리 생활과의 관련성이나 필요성이 좀 덜한 시설이라고 할 수 있죠.차이가 애매해 보이는데 자세히 살펴보면 아래와 같습니다. ① 일반음식점, 기원② 휴게음식점, 제과점 : 바닥면적의 합계가 300㎡ 이상인 것.③ 테니스장, 체력단련장, 에어로빅장, 볼링장, 당구장, 실내낚시터, 골프연습장: 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것.④ 금융업소, 사무소, 부동산중개업소, 결혼상담소, 출판사: 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것.⑤ 사진관, 표구점, 학원(자동차학원, 무도학원 제외), 장의사, 동물병원.⑥ 단란주점 : 바닥면적의 합계가 150㎡ 미만인 것.⑦ 안마시술소, 노래연습장.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료 6~ 2개월 전까지 임대인 또는 임차인이 계약에 대한 의사통보를 하면 됩니다. 의사통보기간(계약만료 2개월 전까지) 내에 임대인이 또는 임차인 모두 아무런 의사통보가 없다면 묵시적갱신이 됩니다. 2개월이 지나 임차인이 통보한다면 묵지적갱신 기간 내에 통보를 한 것입니다. 묵시적갱신 기간 중 계약해지시 임차인은 언제든지 계약해지를 주장할 수 있습니다. 긔고 임차인이 의사통보 한 날부터 3개월 뒤에 법적효력이 발생합니다. 임차인이 의사통보한 날부터 3개월 뒤에 임대인은 보증금을 반환해야 합니다. 법적으로 ㄱ약종료가되는 것이므로 보증금을 반환해야 하고 임차인이 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료 전 임대인이 계약해지를 요청한다면 임차인은 적절한 보상을 요청하여 만족하는 보상이 있다면 계약만료 전 이사를 가면 됩니다. 선생님 말씀대로 이사비용과 이사갈 집의 부동산 중개보수를 요청할 수 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.묵시적갱신 중 HUG보증보험 가입이 가능합니다. 계약서를 따로 작성하지 않고 확정일자를 받은 공인중개사를 통하여 작성된 기존계약서면 됩니다. 보증신청 기한은 전세계약서상 전세계약기간의 1/2 경과하기 전입니다. 아래는 HUG Q&A입니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.판례에서 계약금지급 시기에 정식계약서가 작성되지 않았다하더라도 당시 매매계약의 중요한 사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고, 중도금이나 잔금의 지급 방법에 관한 합의가 있었다면 계약은 성립한다고 설명했습니다. 매매대상(토지)의 매매대금, 잔금일자 등 협의한 경우라면 매매계약이 성립한 것으로 봅니다. 매도인, 매수인이 계약금반환에 대한 약정을 했다면 일방의 계약취소로 계약금을 반환해야 합니다. 약정이 없고, 앞의 내용대로 매매계약의 중요한 사항을 인지하고 있었다면 매도인이 취소할 경우 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기해야 합니다. 부동산의 중개를 하는 중 잘못이 있는 것응로 보이지만 정확한 책임유무와 손해배상은 소송을 통해 알 수 있습니다. 소송은 상당한 시간이 소요되기에 최대한 대화로 원만하게 해결하기 바랍니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료 2개월 전까지 임대인 또는 임차인이 계약연장에 대한 의사통보를 하면 계약갱신이 되고 임대인 또는 임차인이 계약서작성을 요구하면 계약서를 작성하면 됩니다. 계약조건이 이전 계약과 동일하고 별말이 없으면 계약서를 작성하지 않아도 됩니다.계약만료 2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 계약에 대한 아무런 의사통보가 없으면 묵시적갱신이 됩니다. 묵이적갱신이 되면 이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 진행됩니다. 그래서 계약서를 작성하지 않아도 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.미등기전세의 경우 신축 아파트나 신축빌라 등으로 준공완료 전으로 해당주택을 먼저 전세를 놓는 경우가 있습니다. 신축빌라의 경우 시세를 알기 어려워 주의해야 합니다.월세는 우리가 알고 있는 매월 임대인에게 임대료를 지불하는 것인고 사글세는 한달치 월세를 10개월치 또는 12개월치를 한꺼번에 지불합니다.