답변 내역

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.아파트 재건축에 동의하는 하는 소유자는 조합원이 되고 동의하지 않는 소유자는 현금으로 보상해줍니다. 재건축조합원이 되기 위헤서 몇가지 조건이있습니다. 자격 요건을 모르는 상태에서 재건축이 될 것을 기대하고 구축아파트를 구매하셨다가 현금청산 당할 수도 있습니다.재건축은 해당 부지의 건축물과 부속토지를 모두 가진 사람이 동의를 해야 조합원 자격을 얻습니다. 만약 특정토지와 건축물의 소유자가 여러명일 경우 여러명을 대표하는 1명만 조합원 자격을 얻습니다. (부부 공동 명의일 경우 조합원 자격 1개만 나옵니다. 세대분리를 해야 합니다.)

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세의 정확한 정의는 "전세금을 지급하고 타인의 부동산을 용도에 따라 사용·수익하는 관계". 수요자가 주택 소유자에게 무이자로 목돈을 전세금이라는 이름으로 계약 기간 동안 잠시 빌려줌으로써 수요자는 집주인에게 매달 월세를 내야 할 의무를 면제받고, 집주인은 수요자에게 매달의 임대료는 받지 못하지만 부동산을 대가로 무이자로 목돈을 마련할 수 있는 제도로 우리나랑에서도 존재하는 임대차계약입니다. 전세와 유사한 계약 제도는 일부 국가에 존재하나, 대부분의 경우 그리 널리 사용되는 것은 아니며, 유독 한국에서 크게 발달했다. 한국의 전세 제도는 영어에서도 일반적으로 따로 번역하지 않고 Jeonse라고 칭한다.전세는 원래 20세기 대한민국 주택 금융이 미비했던 시절에 고금리를 바탕으로 성립한 제도이다. 1970년대까지만 해도 한국의 시중 저축금리는 12% 정도였고 은행 대출금리가 20% 정도였다. 이렇게 고금리가 정착하다보니 집주인은 전세를 내주고 전세 보증금을 은행에 저축하거나 투자하고 세입자는 집에 거주하는 방식이 정착하였습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세집 매매로 임대인이 변경될 때 계약만료 될 때 새임대인에게 요청하면 됩니다. 아파트의 소유자는 장기수선충당금을 사용자가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 반환해야 합니다(「공동주택관리법 시행령」 제31조제8항). 관리주체는 아파트의 사용자가 장기수선충당금의 납부 확인을 요구하는 경우에는 지체 없이 확인서를 발급해 주어야 합니다(「공동주택관리법 시행령」 제31조제9항).본인이 계약갱신요구권 행사시 새임대인이 거주목적을 이유로 임차인의 계약갱신요구권 행사시 거절할 수 있습니다. [판례]최근 이 사건의 상고사건을 심리한 대법원은 계약갱신요구권과 그 거절에 관한 첫 판단을 내놓으며 입장을 정리했습니다(2022. 12. 1.자 2021다266631 판결). 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 갱신거절기간 내라면 실거주를 이유로 계약갱신을 거절할 수 있다고 봐야 한다며 2심법원의 판단을 뒤집은 것인데요. 임대인이 실거주할 목적이면 갱신을 거절할 수 있다고 정한 주택임대차보호법 단서(제6조의3 제1항 제8호)의 ‘임대인’을 임차인이 계약갱신요구를 할 당시의 임대인으로만 제한해 해석할 수 없다는 취지로서, 임대인 지위를 승계한 사람이 기존 임대인과는 별도로 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다는 법리를 명시적으로 설시한 것입니다.대법원 입장에서는 임차인이 계약갱신 요구권을 행사할 당시 이미 해당 주택에 대한 매매계약이 체결돼 있어 소유자 변경이 예정되어 있던 상황이라는 점을 고려한 것으로 보입니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.가압류는 소제기 전의 재산보전처분인데 비해 압류는 소제기 이후에 승소판결 혹은 그에 준하는 공정증서 등에 의한 재산보전처분입니다.부동산에 가압류등기가 끝나면 채권자가 채권을 회수할 때까지 채무자는 가압류된 부동산을 처분할 수 없게 되면서 채무자에게 심리적인 압박 수단이 될 수 있습니다. 가압류는 임시 조치이지만 특정한 해지 사유가 존재하지 않는다면 효력은 수년간 유지할 수 있어 최종적으로 채권 회수의 담보물이라 할 수 있습니다.법원에 가압류를 신청>법원의 촉탁에 의한 부동산 가압류 등기>소송제기>승소(판결)>집행권원에 집행문 부여 신청>강제경매신청>매각>배당소송 기간은 최소 6개월~1년정도의 시간이 소요됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.2022년 5월 묵시적 갱신 이후 계약 만료 일까지 거주 가능합니다. 전세집이 매매 되어 새 집주인이 거주한다고 한다면 임차인이 계약갱신요구권 행사 하더라도 거절할 수 있습니다.최근 대법원은 계약갱신요구권과 그 거절에 관한 첫 판단을 내놓으며 입장을 정리했습니다(2022. 12. 1.자 2021다266631 판결). 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 갱신거절기간 내라면 실거주를 이유로 계약갱신을 거절할 수 있다고 봐야 한다며 2심법원의 판단을 뒤집은 것인데요. 임대인이 실거주할 목적이면 갱신을 거절할 수 있다고 정한 주택임대차보호법 단서(제6조의3 제1항 제8호)의 ‘임대인’을 임차인이 계약갱신요구를 할 당시의 임대인으로만 제한해 해석할 수 없다는 취지로서, 임대인 지위를 승계한 사람이 기존 임대인과는 별도로 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다는 법리를 명시적으로 설시한 것입니다.대법원 입장에서는 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시 이미 해당 주택에 대한 매매계약이 체결돼 있어 소유자 변경이 예정되어 있던 상황이라는 점을 고려한 것으로 보입니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.특례보금자리론 소득요건) 기존 보금자리론(7천만원 이하)과 달리 소득제한은 없습니다. * 다만, 우대금리 적용 등을 위해서는 본인·배우자 소득자료 증빙 필요반드시 부부 모두 소득증빙을 해야하는지? □ 차주 본인의 소득증빙만으로도 대출이용 가능 □ 다만, 배우자 소득을 합산해 충분한 대출한도(DTI)를 지원받거나, 부부합산소득 정보가 요구되는 우대금리 적용* 등 혜택을 받고자 하는 차주는 부부 모두 소득증빙이 필요 * 우대형(1억원)·저소득청년(6천만원)·사회적 배려층(6천만~7천만원) 등

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인의 전세보증금을 받아서 본인 담보대출을 상환하면 됩니다. 그러면 등기부는 깨끗한 상태가 됩니다. 집에 대출이 있을 경우 전세보증보험에 가입안하는 임차인은 부담을 느낄 수 있습니다. 그리고 계약만료 시점에 임차인의 전세보증금 반환능력이 안 될 경우 다시 대출을 받아 반환해주어야 합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료 6~2개월 전까지 임대인에게 카톡 또는 문자, 내용증명 우편을 보내어 계약에 대한 의사를 통보하면 됩니다. 임대인의 보증금 반환과 임차인의 목적물반환은 동시이행관계로 임대인으로부터 보증금을 반환받을 때까지 거주하셔도 됩니다.만약 이사를 가야되는데 보증금을 반환하지 않을 경우 임차권등기명령(등기부에 임차권등기명령이 등기되면 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권의 효력이 유지됩니다.)을 신청하거나 짐일부를 놓아두고 이사를 가야합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산에 대한 정보가 부족한 상황에서 정보 비대칭까지 발생하여 사기 피해가 더 늘어날 수 있다는 점에서 이번에 출시되는 앱이 이를 막는데 도움이 될 것으로 예상하고 있습니다. 자가진단 안심전세 앱은 임대차 계약 경험이 적은 사회 초년생을 위해 임대차 계약 시 주의사항, 계약 이후 조치 필요사항과 같은 기초 정보들도 함께 제공됩니다. 특히 입주희망 주택의 적정 전세가와 매매가 수준에 대한 정보와 함께 악성임대인 명단, 임대보증 가입 여부, 불법‧무허가 건축물 여부 등에 대한 정보도 제공될 예정입니다. 빌라나 오피스텔의 경우 적정 전세가율을 책정하기 힘들었는데 감정평가사가 적정 가격을 산정해 추천하는 제도도 도입됩니다. 임차인이 전셋집을 구할 때 참고하도록 전세가율(매매가격 대비 전세가격의 비율)을 수도권은 읍·면·동, 지방은 시·군·구 단위로 공개할 방침입니다. 또한 경매낙찰 통계도 공개해 임대인의 부도·파산 등으로 해당 주택이 경매에 부쳐지는 경우 임차인이 돌려받을 수 있는 보증금액을 유추해볼 수도 있습니다. 이번에 제공하는 통계 정보 등은 앱을 통해서 확인할 수 있는 만큼 깡통전세를 피할 수 있는 제도 개선이 마련될 것으로 전망됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.정상적인 계약만료든 연전세 상태로 계약만료든 계약종료일에 임대인은 보증금을 반환해야합니다. 임대인은 임대차기간의 만료 등으로 임대차가 종료된 때에는 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 있습니다(대법원 1988. 1. 19. 선고 87다카1315 판결). 임대인의 임차보증금의 반환의무는 임차인의 임차주택의 반환의무와 동시이행의 관계에 있습니다(대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241, 1242 판결).주택 가격이 급락하면서 전세시세가 계약 당시보다 하락해, 집주인이 세입자에게 기존 보증금을 제대로 돌려주지 못하는 상황을 가리킨다. 예를 들어 2년 전 세입자가 전세 보증금 3억을 내고 들어왔는데, 2년 뒤 집을 나갈 때 보증금 시세가 2억이 되면서 집주인이 기존 보증금을 돌려주기 어려워진 상황을 말한다. 또한 신규 입주 물량의 증가로 전세 수요자가 줄어들면서 세입자를 구하기 어려운 상황을 가리키는 말로도 사용된다. 역전세난은 보통 부동산 시장 둔화 및 정부의 부동산 규제 강화, 신규 주택 공급 증가 등으로 주택 가격이 하락하고 세입자가 줄어들면서 발생한다.