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아파트 분양하고 난뒤 시공사 보유분 분양한다고 하는데 항상 파격적인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 시공사 보유분은 주로 미분양이나 미계약분으로 인해 발생되는 경우가 많고 이런 경우 시공사 명의를 보유하다가 일정시점에 다른 분양자에게 특별분양 방식을 통해 저가 매도하는경우가 많습니다. 사실 이러한 물량으로 분양받을 경우 기존 수분양자들과의 마찰이 생기는 경우가 상당하고, 실제 뉴스등을 통해 보도되는 경우도 적지 않습니다. 보통 할인분양을 받아 입주할때 기수분양들이 이사차량 진입을 막거나 별도 입주비용을 요구하는등의 문제가 이에 포함됩니다.
경제 / 부동산
25.09.28
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대출을 받지 않으면 다주택자가 될 수 있는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 다주택자는 주택대출에 따라 구분하는게 아니라 주택보유수에 따라 구분하는 것이기에 각 세금별 차이는 있겠으나, 보통은 2주택 이상을 보유하고 있다면 다주택자로 분류된다고 보시면 됩니다. 그리고 6.27 대출규제에 따라 수도권에 주택구매시 담보대출을 이용할 경우 6개일이내 전입신고의무가 있지만, 현재까지 유지기간에 대한 부분은 명확하지 않아 실거주기간에 대한 기준은 없는 상태입니다. 그리고 질문처럼 주택구매시 대출없이 주택을 현금으로 구매한다면 당연히 전입신고의무가 없기에 임대차를 유지하는데 문제가 없습니다.
경제 / 부동산
25.09.28
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전세 세입자인데, 집주인이 바뀌었습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.간단하게는 이전 임대인에게 연락하여 새로운 임대인의 연락처를 확보하는 방법이 있을수 있고, 등기부상 바뀐 임대인의 주소가 나와있기에 해당 주소로 내용증명등을 발송하여 연락이 오도록 하는 방법이 있습니다. 보통은 임대차를 계약한 부동산을 통해 주택매매에 따른 임대인 변경사실을 알고 있는지 물어보실 경우 다행이 해당 부동산을 통해 매매계약이 되였다면 바로 확인이 가능할수도 있긴 합니다. 내용증명의 경우는 전세계약 민가종료를 원하시는 경우라면 만기 6~2개월전반드시 해당내용을 기재하여 발송하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.09.28
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부동산 경기침체가 소비에 미치는 파급력이 궁금해요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 주택가격이 하락하게 되면 담보가치가 하락하기 때문에 추가담보 확보를 위해 금융권에서 소유자 개인에게 대출일부상환이나 추가담보물 제공을 요청할 가능성이 높아지게 됩니다, 이렇게 되면 개인들은 대출일부룰 상환하여야 하거나 더 높은 이자부담을 하여 대출을 유지하여야 되기 때문에 전반적인 소비가 낮아지게 되고, 이는 내수경기에도 악영향을 줄수 있습니다. 또한 개인들 자산에서 부동산이 차지하는 비율이 높은 만큼 부동산 가치하락은 개인자산의 하락으로 이어질수 있습니다.
경제 / 부동산
25.09.28
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공시지가가 실거래가와 차이가 많은 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 실거래가격은 매매등을 통해 형성되는 실제 거래가격이나, 공시지가의 경우 정부가 1년에 1회 과세를 위해 정하여 고시하는 가격을 의미합니다. 즉, 공시지가가 올라가게 되면 그만큼 소유자의 세금부담은 커진다고 할수 있습니다. 우리나라의 경우 세부담에 대한 민감도가 높기 때문에 정부에서는 공시지가의 경우 시세대비 60~70%수준으로 유지하고 있고 그에따라 실거래가와 비교시 그 차이가 크다고 느끼실수 있습니다. 다만 공시지가 현실화를 진행하게 될 경우 결국 공시지가는 상승하게 되고, 그에 따라 세금부담도 커지는 단점이 나타나게 됩니다.
경제 / 부동산
25.09.28
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정부는 아파트 분양가를 안정화시킬 수 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양가의 경우 토지가격과 건축비용으로 구성되기 되는데, 원자재상승에 따른 분양가 상승등은 정부가 강제적으로 통제하기가 쉽지 않은 부분이고, 분양가의 상당부분을 차지하는 토지가격에 대해서는 공공택지개발을 통한 토지공급을 통해 분양가상한제를 적용하여 개발시 분양가를 일정수준을 초과하지 못하도록 하였으나, 주변시세와 분양가간 시세차익이 크게 발생하게 되면서 로또 분양이라는 이름으로 많은 투기를 유발시키는 단점이 발생하게 되면서 논의 끝에 분양가상한제를 폐지하게 되는 수준에 이르렸습니다. 즉, 정부가 시장 공급에 있어 분양가를 안정적으로 관리할수 있는 방법은 쉽지 않은게 사실입니다.
경제 / 부동산
25.09.28
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재건축과 재개발사업은 다른 개념인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축과 재개발은 노후된 건물이나 지역을 새로 정비하는 사업이라는 공통점이 있으나, 차이점은 재개발은 주거기능과 더불어 정비기반시설을 함께 개발하는 방식으로 주로 공공영역이 강한 사업으로 볼수 있고, 재건축은 주거기능에 대해서만 개발을 진행하는 방식으로 주로 민간영역이 강한 차이가 있습니다. 그리고 해당 정비사업에 투자시 위험요소라고 하면 매입하는 시점에 따른 조합원 승계가능 여부 확인과 해당 사업의 사업성등을 잘 판단하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.09.28
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청약 중도금대출때 전입신고 의무 서약서쓰면 전매불가능한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중도금대출에서의 전입신고의무서약서는 은행이 대출시에 받아두는 하나의 약정으로 볼수 있기 때문에 별도의 법에 의한 전매제한이 해제된 상태에서 해당 약정이 전매자체를 제한할수는 없을 것으로 보입니다. 즉 전매에는 문제가 없겠으나 은행대출에 있어 약정을 위반한 것이 되기 때문에 중도금대출에 대한 일시상환등의불이익을 있을 것으로 예상됩니다. 사실 중도금 대출시 해당 서약서 제출은 반드시 제출되는 서류에는 해당되지 않기 때문에 결국은 해당 서약서를 제출하고 난뒤 이를 이행하지 못하였을때 기대출에 대한 부분이 어떻게 되는지를 은행등에 문의를 하시어 대비를 하시는게 필요할듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.09.27
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월세입자가 살고있는 상황에서 집주인이 바뀌면 집주인입장에서 궁금한점 질문입니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 세입자한테 이사를 통보하고 저희가 바로 들어가서 살수있나요? ->임차인이 전입신고가 되어 대항력을 갖춘 상태라면 안됩니다. 매매를 통해 임대인이 변경되어도 기존임차권이 권리는 그대로 승계받기 때문에 기존 계약기간까지는 임차인에게 퇴거를 요구하실수는 없습니다,2. 월세를 올린다던지 보증금을 올린다던지 계약서를 다시쓸수있나요?-> 임차인이 동의를 한다면 가능할수 있으나, 임차인이 본인에게 불리한 계약조건 변경을 기간이 남아있음에도 동의하고 다시 계약서를 작성 할 가능성은 낮습니다. 결국 현재 남은 임대차기간까지는 현상태그대로를 유지하실수 밖에 없습니다.
경제 / 부동산
25.09.27
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부동산 등기부등본 우선순위좀 봐주세요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.등기부상 순위확인 방법만 알려드립니다. 보통 을구에 기재된 근저당의 등기접수일과 본인의 전입신고일 익일 기준으로 비교하여 빠른 날짜가 선순위가 됩니다. 만약 계약시부터 해당 근저당이 존재하였다면 당연히 본인 임차권 보다는 선순위로 보입니다. 그에 따라 1순위는 근저당 , 2순위는 임차권으로 보입니다. 권리관계변동과 주택가격변동과는 관계가 없습니다. 권리관계는 오로지 등기여부와 등기번호 및 등기접수일자에 따라그 순위가 정해지고 말소여부에 따라 순위가 변동될뿐 이후 추가되는 등기권리에 따라 기존순위가 변동되지는 않습니다. 그에 따라 본인의 전입신고 익일 이후부터의 권리보다는 본인의 임차권 권리는 선순위가 유지됩니다.
경제 / 부동산
25.09.27
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