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단독주택 매도시 전세가 대비 매매가 비중
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 단독주택의 경우는 그 시세를 질문의 요건으로 판단하기는 어렵습니다. 말그대로 단독주택은 비교매물자체가 없기 떄문입니다. 아무리 주변 거래된 시세나 평균이 질문과 같다고 해도 단독주택 특성상 부지면적이나 건물의 평수, 건축년수등 너무나 변동요인이 많기 떄문입니다. 이는 주변 부동산을 통해 상담을 받아도 정확하지 않으며 사실상 중개사에 따라 높게도 낮게도 판단할수 있습니다. 보통 비교매물이나 시세비교가 가능한 아파트의 경우라면 실거래가와 매물가격을 기준으로 판단하기에 중개사마다 크게 차이는 없으나, 단독주택의 경우는 그 차이가 발생할수 있기 때문입니다. 보통은 감정평가등을 통해 시세기준을 판단하는게 가장 정확할수 있고 그게 아니라면 여러부동산을 통해 대략적인 시세를 확인한뒤 평균적인 가격대를 기준으로 생각하실수는 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.17
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보증금 4000 관리비 10인데 보증금 천만원낮추면 관리비 얼마정도 더 내는게합리적인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.관리비와 보증금은 관계가 없습니다. 보통 보증금을 낮추면 그 인하분만큼 월세로전환하는것이기 떄문입니다. 즉, 보증금 4000만원 전세에서 보증금 3000만원으로 낮추게 되시면 그 차액만의 월세가 발생하게 되는데, 현재 전월세전환율 기준에 따라 산정하면 대략 월37,500원정도 입니다. 현 전환율은 기준금리 2.5%에 2%을 더한 4.5%입니다. 다만 조건변경은 두 당사자간 합의에 따라 정하셔야 할 부분이기에 사실상 임대인의 요구사항에 따라 전환율에 따른 금액보다는 높게 산정될 가능성이 높고 대략 4~5만원사이로 협의 되지 않을까 생각은 됩니다. 관리비의 경우는 이러한 전환율과는 차이가 없으며 별도 비용으로 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.17
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방충망 전체교체 임차인이 전체비용부담하는게 맞나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.위 부분은 일단 해당 책임이 임차인에게 있다면 원상복구의무에 따라 보상을 하시는게 맞을수 있습니다. 다만 원상복구의 대한 방법이나 비용은 임대인과 협의를 통해 해결하셔야 할 부분입니다. 질문에서 기재한 사진상으로는 크게 심하지 않은 부분으로 보이긴 하나, 임대인이 성향에 따라 원상복구를 요구하는 경우라면 일부라도 비용부담을 피하기는 어렵지 않을까 생각됩니다, 만약 해당부분이 본인 입주시부터 있었다면 이를 입증할 입주시 사진등을 제시하면 원상복구의무를 피하실수 있으며, 그런 사진이 없거나 본인 과실에 따른 것이라면 사실상 협의를 통해 해결하셔야 할 부분으로 보입니다. 우선대략적인 교체비용등을 업체를 통해 미리 확인하시고 임대인이 요구하는 금액과 비교하시는 게 필요하고 ,보증금에 대해서는 해당사유로 일정금액을 반환하지 않고 가지고 있는 것은 보증금 미반환으로볼수 있기에 이를 통해 대응하시는 방법등이 있을수는 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.17
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이사갈 집의 보증금과 최우선변제 관련
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 무조건 안심할수는 없습니다. 소액임차인 기준에 해당이 되어도 최우선변제금액의 경우 선순위 물권이 설정된 시점의 최우선 변제금을 적용하기 때문에 현시점보다는 낮게 최우선 변제금이 정해질수 있고, 건물유형에 따라 다가구등에서는 질문자님과 더불어 소액임차인 최우선변제가 함꼐 진행되기 때문에 전액배당이 어려워질수 있고, 임대인이 법인인 경우 임금채권등으로 인해 최우선 변제로써 전액배당이 어려워질수 있습니다, 그리고 경매낙찰가에 따라서 최대 1/2까지만 최우션 변제가 되기에 100% 확정적으로 안전하다라고는 말하기는 어렵습니다. 2, 보증보험의 경우는 5000만원이하 잘 가입을 하지 않지만, 필요여부는 해당 주택의 권리관계을 통해 분석후 결정하시는게 맞을듯 보입니다. 3. 아무일도 일어나지 않으면 관계없으나, 그사이 다른 물권이 설정되는 경우에는 권리상 순위가 밀릴수는 있습니다. 앞에서 말한 것처럼 혹시라도 다가구와 같은 경우 다른 세대가 이사후 먼저전입신고를 하면 그만큼 순위는 밀린다고 볼수 있기 떄문입니다. 다만 공동주택이나 다세대처럼 호수별 가구라면 특약을 통해 어느정도 방어는 가능할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.17
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아파트 분양에 들어가는 비용은 어떤것들이 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 분양의 경우 최초 계약금이 먼저 지급되고 중도금과 잔금등으로 지급되게 됩니다. 세금의 경우는 취등록세는 등기생성이 이후 소유권이전시에 발생되므로 당장에 발생되는 부분은 아닙니다. 해당 시점에 취등록세와 법무사비용이 발생될수 있습니다. 그리고 옵션비는 사실상 분양시점에 선택사항에 따라 분양가에 포함되게 되어 분양가가 정해지게 되므로 사실상 별도 지급하는 부분은 아닙니다. 대출의 경우 해당 상품의 한도가 4억이고, 15억이하 6억은 정부가 규제에 따라 전체 주담대상품에 대해서 최대 대출한도를 제한하는 것입니다. 즉, 시중은행 대출상품이든 질문에서 말한 공공대출상품이든 모든 주담대 대출상품은 최대 6억이내로 제한되고 청년, 무주택 관련 대출상품의 경우 각 상품별 한도기준에 따라 정해지게 됩니다. 전매시에는 중개수수료와 양도소득세 발생될수 있는데 해당부분은 매도시점에 따른 거래가격이나 프리미엄등 여러 기준에 따라 적용되는 세율과 중개보수율이 달라지므로 이는 정확한 시점과 금액이 나와야 계산 가능합니다.
경제 / 부동산
25.11.17
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전세계약 후 확정일자 받는 시기가 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.확정일자를 먼저 받으시거나 전월세신고를 먼저 하시기 바랍니다. 보통 전세대출 신청시 제출되는 임대차계약서도 은행에서는 확정일자가 부여된 임대차계약서를 요구하는 게 일반적이기에 대출신청전에 확정일자를 먼저 부여받으시고 대출신청을 하는게 순서상도 맞습니다. 즉 계약서 작성 -> 확정일자 부여 & 임대차신고 -> 전세대출신청 -> 잔금지급후 전입신고 순으로 진행하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.17
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계약 기간 중 월세 인상 가능 여부 확인 및 대응 방법
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 계약기간중에서는 월세인상은 원칙적으로 임차인 동의없이는 불가합니다. 2. 임대인은 특약의 조항을 근거로 인상을 주장하고 있는 부분으로 보이는데, 개인적 판단으로 해당 특약은 임차인에게 불리한 특약으로써 효력이 없을 것으로 판단되어 현 월세 그대로 만기까지 거주가 가능할것으로 판단됩니다. 3. 해당 특약은 계약상 합의로 정해진 만큼 적용가능한 부분이나, 법에서 정한 임차인에 불리한 특약은 효력이 없는 것으로 보기 떄문에 위 특약자체를 적용할수 없을 것으로 보입니다. 4~5. 특약효력이 없다면 당연히 인상은 불가하며, 단순히 통보만으로는 법적문제가 발생되지 않습니다. 말그대로 협의과정에서 이를 거절하면 되기 떄문입니다.
경제 / 부동산
25.11.17
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부동산 물량이 언제쯤 나오게 될지 궁금해요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 전월세 매물이 많이 나오는 시기는 12월에서 1월사이입니다, 보통 3월전후로 계약종료가 많기 떄문에 해당시점에 매물이 많아지는 경향이 있으며, 지역과 시장상황에 따라 매물이 많은 시기라도 매물자체가 없을 가능성도 있습니다. 특히 최근처럼 정부정책규제에 따라 갭투자가 어려워진 점, 실거주를 위한 구매수요 역시 대출 제한에 따라 어려워지면서 기존 임대차를 유지하고자 방향을 전환한 사람들이 많아 사실상 전월세매물이 크게 줄어들것으로 예상되고 있는 점은 참고를 하셔야 할듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.17
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묵시적 연장은 언제부터 가능하다 봐야 할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.묵시적갱신은 법적갱신으로 법적 요건에 해당이 되어야 성립됩니다. 간혹 임대인과 합의하여 묵시적갱신이 되었다고 하는 분들이 있는데 이건 사실 말이 안되는 부분입니다. 묵시적갱신은 두 당사자가 합의로 성립되지 않습니다. 묵시적 갱신은 계약만료 6~2개월전까지 양당사자간 아무런 의사통보가 없이 지나가게 되면 성립되게 됩니다. 그에 따라 묵시적갱신을 원하는 임차인은 해당 기간이 지나갈때까지 임대인에게 먼저 연락을 안하고 기다리는게 유리하고, 만약 임대인으로부터 먼저 연락이 오고 재계약에 대한 의사통보를 듣게 된다면 묵시적갱신은 성립되지 않습니다.
경제 / 부동산
25.11.17
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월세계약 후 전입신고와 확정일자에 대한 문의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.확정일자는 계약서 작성후에 바로 받으셔도 관계가 없습니다, 다만 이게 크게 의미가 없는게 확정일자부여에 따른 우선변제권은 대항력이 있을 때 효력이 생기게 됩니다. 즉, 전입신고를 하지 않고 확정일자를 부여에 따른 우선변제권은 부여되지 않습니다. 질문처럼 이사를 먼저 하시는 경우 확정일자 부여보다는 계약서상 특약으로 전입신고 익일까지는 다른 물권 설정금지특약등을 넣어두시는게 더 안전할듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.17
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