이번에 집주인과 재계약 하려고 합니다.근데 근저당이 잡혀 있습니다..

Question

22년부터 26년까지 4년 살고 지금 2억1천에서 2억 8천으로 올려 재계약을 하려고 합니다. 근데 보니깐 2024년에 근저당이 6천만원 잡혀 있더라구요. 이 근저당이 집주인->대부업, 이 대부업이 또 다른 대부업에게 빌려 집주인->대부업->대부업인 상황입니다. 그래서 좀 불안해 허그 안세전심 보험을 들을 생각입니다. 재계약시 근저당권 말소를 특약으로 넣고 말소하자마자 다시 대출을 받으면 보험 가입 완료 될 때까지는 추가 대출을 안 한다는 확답을 계약서에 넣어달라고 할 생각인데 이 정도면 안전할까요?

특약 예시로는

• 임대인은 임대차 계약 기간 동안 임차인의 동의 없이 해당 주택에 새로순 근저당권 등 선순쉬 채권을 설정하지 않기로 하며, 이를 위반 시 즉시 계약 해지 사유가 됨과 동시에 임차인의 모든 손해를 배상한다

이 정도면 괜찮을까요? 그리고 만약 이렇게 써도 안지켰을 경우 저희는 모든 배상을 다 받을 수 있게 될까요? 너무 불안합니다ㅠㅠ

Answer 1

22년부터 26년까지 4년 살고 지금 2억1천에서 2억 8천으로 올려 재계약을 하려고 합니다. 근데 보니깐 2024년에 근저당이 6천만원 잡혀 있더라구요. 이 근저당이 집주인->대부업, 이 대부업이 또 다른 대부업에게 빌려 집주인->대부업->대부업인 상황입니다. 그래서 좀 불안해 허그 안세전심 보험을 들을 생각입니다. 재계약시 근저당권 말소를 특약으로 넣고 말소하자마자 다시 대출을 받으면 보험 가입 완료 될 때까지는 추가 대출을 안 한다는 확답을 계약서에 넣어달라고 할 생각인데 이 정도면 안전할까요?

특약 예시로는

• 임대인은 임대차 계약 기간 동안 임차인의 동의 없이 해당 주택에 새로순 근저당권 등 선순쉬 채권을 설정하지 않기로 하며, 이를 위반 시 즉시 계약 해지 사유가 됨과 동시에 임차인의 모든 손해를 배상한다

이 정도면 괜찮을까요? 그리고 만약 이렇게 써도 안지켰을 경우 저희는 모든 배상을 다 받을 수 있게 될까요? 너무 불안합니다ㅠㅠ

==> 네 현재 상황에서 계약조건대로 진행된다면 안전한 거래로 진행될 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 공인중개사입니다.

보증금 2억8천에 근저당 6천이면 선순위 채권이 약 21% 수준이라 구조상 크게 위험한 편은 아닙니다.
다만 안전하게 하려면 전세보증보험 가입 + 근저당 말소 특약 + 추가 대출 금지 특약을 계약서에 넣는 것이 좋습니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 재계약시 특약으로 기존설정된 근저당을 말소한다는 특약을 넣으시면 될듯 보이고, 이러한 부분은 잔금일에 보증금 인상분을 지급함과 동시에 상환영수증이나 말소등기접수증을 통해 확인하시면 됩니다. 즉, 현시점에는 특약작성 및 잔금지급후 해당 서류에 대한 확인을 요청하시면 됩니다. 보통은 이렇게 하면 크게 문제가 되지 않겠으나, 근저당을 말소하지 않는 경우 계약해지 및 손해배상 책임을 질수 있으나, 그 손해에 대해서는 서로간 의견이 달라질 경우 손해배상소를 통해 인정받아야 하는만큼 질문자님이 원하는 부분과는 차이가 있을수는 있습니다. 참고롤 말소가 된 이후에 보증보험 가입등을 하시면 되는데, 가입이 안될 가능성도 있기 때문에 특약에 보증보험 가입이 되지 않을 경우를 대비하여 특약등을 추가로 설정하는게 좋겠으나, 상대방이 이를 거부하면 사실상 특약기재자체가 어려울수는 있습니다.

Answer 4

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

솔직히 말해서 다른 집을 구해보세요

왜그러냐

집주인이 돈이 없어요

보통 이런 집이 사고가 남니다

채권최고액이6천이면 실제 빚은 5천입니다.

근데 그 채권이 다른 대부업에게 넘어갔다는건

이미 부실채권일 가능성이 큼니다.

7천을 올려서 살고 싶다면

계약당일날 근저당도 말소하고 말소접수 서류를 당일 받으셔야합니다.

다음날 해준다고하면 무조건 사기입니다.

이런 분들의 특징이 말을 아주~잘해요

사탕발림같은 소리에 속지마시고

계약당인 근전당 말소조건으로 진행하시되

먼저 허그에 안심전세 보험 가능한지 상담부터받으세요

그리고 가입가능하다고 하면

특약에

임대인은 임차인의 보증보험 가입이 완료될 때까지 해당 주택에 대하여 어떠한 제한물권도

설정하지않는다.

이를 위반할 경우 본 계약은 무효로 하며, 임대인은 즉시 보증금 반환과 함께 보증금의 10%를 위약금으로 지급한다

라고 특약에 쓰세요

그래도

돈이 없는 집주인이라면 아무 소용없어요

안주면 그만이거든요

그러니

다른집을 알아보시고

정 살겠다 싶으면 최대한 안전장치를 마련하세요

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

임대인의 근저당 상황은 전세사기 리스크가 크니 HUG 전세사기안심전환보증보험 가입과 특약 강화를 가입하여 위험에 대비하시길 바랍니다.

제안하신 특약은 기본적으로 괜찮지만 위반 시 구체적 배상과 증빙을 해야하는 번거로움이 있어 가장 확실한 보증보험을 드시는 것이 좋습니다.

감사합니다.