답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 시장은 시장경제에 따라 움직이기에 결국은 수요와 공급에 따라 가격이 결정됩니다. 부동산 시장 특성상 공급이 제한적이고 이동할수 없다는 특징이 있기에 수요가 많은 지역에는 그만큼의 공급이 이루어져야만 가격이 최정적으로 안정화될수 있습니다. 결국 서울과 수도권에는 수요가 몰리고 있기에 가격이 상승하는 것이고 지방은 인구감소등에 따라 수요가 줄어들면서 가격이 상승되지 않는것으로 볼수 있습니다. 그럼 정부가 부동산 가격을 안정화하려면 크게 수요에 대한 조정과 공급에 대한 조정이 있을수 있는데,대출 및 지역규제, 세금규제등은 모두 수요에 대한 규제로써 단기적으로 수요심리를 낮출수는 있지만 장기적으로는 한계가 있을 수 밖에 없습니다. 결국 장기적인 측면과 근본적인 문제해결 접근차원에는 공급이 어느정도 이루어져야 각격안정화도 가능할수 있습니다. 그에 따라 현재정부는 일단 수요에 대한 규제로써 시장을 잡고 있으나, 최종적으로 공급에 대한 실현가능성 정책이 추가적으로 이루어져야 시장안정화가 가능할것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 최초 입주로부터 2년이 되지 않은 경우 묵시적갱신은 성립되지 않습니다, 질문의 경우 24년 4월~25년 4월은 1년 계약, 25년 4월 ~26년 4월은 법적최소거주기간에 따른 연장으로 볼수 있습니다 .그리고 현재 26년 4월기준으로 재계약을 진행하는 것인데, 법적으로 재계약에 대한 의사통보는 만기 6~2개월전 의사통보를 하여야 합니다. 그에 따라 3월 4일에 연락이 왔다면 이미 묵시적 갱신으로 계약은 연장되었고 주택의 경우 기간정함이 없는 경우 기간은 2년으로 보게 됩니다. 즉 이미 28년 4월까지 계약은 연장되었다고 볼수 있습니다 .그에 따라 현재 임대인의 요구는 묵시적갱신으로써 거절하시면 되고 추가 거주를 이어가시면 됩니다. 실무상 특약에 만기 1개월전 재계약여부 통보하는 내용을 근거로 임대인이 2개월전이 아닌 1개월전이며, 이는 묵시적갱신의 성립을 인정하지 경우가 있은데 아무리 해당특약이 있더라도 묵시적갱신은 강행규정에 따른 연장이기에 특약보다 우선한다는 점도 참고하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 동일한 동에서 로얄층은 이전까지는 전체층에 3분에 2정도 해당하는 층이였으나, 지금은 최상층을 로얄층을 보는 경우가 많습니다. 이는 건물의 높이가 높아지고 주택결정에 있어 조망권과 일조권이 우선순위가 되고 있기 때문인데, 대표적으로 팬트하우스등이 최상층에 있는 경우가 많은 것도 이러한 이유라고 볼수 있습니다. 그리고 1층의 경우 모든층에 비해서 가장 저가인경우가 많은데 장점보다는 단점이 더 부각되는 경향이 있기 떄문입니다. 보통 로얄층과 1층간의 시세차이는 평균적으로 10%내외정도이나, 신축일수록 해당 차이는 좀더 커지는게 일반적입니다. 그리고 탑층의 경우 위와 같은 장점이 있지만 단점으로는 환기의 어려움과 바람소리나 강도등으로 인한 단열문제, 그리고 위험시 대피에 어려움과 엘레베이터 고장시 이동불편함등이 있는데, 신축의 경우 엘레베이터가 2~3대인 경우가 많고, 건물 시스템상 환기시스템과 단열부분이 강화되어 있기에 위와같은 단점등은 어느정도 개선이 되어 있어 사실상 장점이 더 부각되는 경향이 큽니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 실제로 급매가 계속출현되는게 맞습니다. 다만 이러한 급매는 주로 규제지역내 고가매물에서 나타나고 있으며, 일반지역내에서는 이보다는 덜 나타나고 잇습니다. 특히 강남3구에서는 양도중과세를 피하기위해 빠르게 거래를 원하는 사람들은 많은데, 실제 수요자들은 5월기준으로 4월정도까지는 시세가 더 하락하기를 기대하며 관망하고 있기에 현재보다 시세는 5월 9일종료를 앞두고 더 떨어질수 있습니다. 다만 이러한 주택이 급매로 나오더라도 금액자체가 높고 대출이 제한되는 점으로 인해 구매가능한 경우는 제한적이라고 볼수 있습니다. 현재 강남권의 매물은 이전보다 10~20%이상 증가하였으나, 실거래량은 크게 늘지 않고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.차용증을 작성한다는 것은 해당 현금에 대해서 증여가 아닌 말그대로 빌린다는 의미입니다. 질문처럼 5천만원을 증여로 나머지 1억은 차용증을 작성하여 처리를 할수는 있습니다. 5천만원 증여의 경우에는 우선 증여세가 비과세라도 증여신고는 하셔야 하고, 1억 차용증에 대해서는 차용증작성 및 법정이자율에 해당되는 이자를 매년 지급을 하셔야 차용으로 인정이 가능할수 있습니다 .만약 무상차용의 경우라면 직계존비속간 증여로 추정하기 떄문에 1억에 대한 증여세가 추가적으로 발생될수 있기 때문입니다. 보통 직계존비속간 차용증작성시에는 증여추정을 피하기위해 법무사나 세무사를 통해절차대로 안전하게 진행하는게 필요하고, 차용증작성은 핋수라고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 중개보수 산정시 거래금액을 기준으로 하고, 거래금액에는 관리비는 포함되지 않습니다. 다만 월세의 경우 환산보증금을 적용하게 되고, 209(?) / 30이라면 환산보증금은 2309만원이 됩니다. 여기에 중개보수율 주택기준 구간요율은 0.5%가 적용되어 중개보수는 11만 5천원으로 보입니다. 만약 중개사가 14만원을 요구하는 경우 이는 금품초과수수에 해당되어 행정처벌 및 중개법상 불법행위에 해당될수 있습니다. 그에 따라 계약서에 기재된 중개보수외 추가 부분은 부담하지 않으셔도 될듯 보입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 해당부분은 자리톡의 광고성 톡이기 때문에 무조건 환급이 가능할지는 알수 없습니다. 사실상 일정요건에 해당이되는 경우 자리톡을 통해 월세환급이 가능할수 있고 이런 경우 자리톡이 일정수수료를 받아가는 구조이기 때문에 자리톡에서 광고성 메일을 발송하는 것으로 보입니다. 그리고 임차인이 월세환급을 받을 경우 원칙상 임대인에게 통보가 가는것은 아니나, 자리톡내 임대인 동의 절차가 있을수 있어 임대인이 사실을 알수 있습니다. 다만 이렇다고해서 특별히 임대인에게 불이익은 없습니다. 다만 , 임대인의 임대수익등에서는 공개가 되는 만큼 월세환급전에 임대인에게 해당 사실을 미리 통보하여 잡음을 낮추는게 좋습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.오산의 경우는 현재 교통호재가 있는 지역에 해당되며, 갈곳동의 경우 오산ic접근성과 1호선 접근성이 유리하며, 평택,화성과 더블생활권으로 인식되는 경우가 많아 해당 지역내 아파트에 대해서는 충분히 가격상승가능성은 있습니다. 다만 이러한호재는 이미 가격에 어느정도 반영이 되어있기에 추후 부동산 경기에 따라서 변동성이 생길가능성이 있습니다. 그리고 아파트의 경우 가격방어나 상승가능성에 있어 빌라보다는 유리하고, 해당 아파트의 경우도 정확한 확인은 필요하겠으나 연식대비 재건축이슈가 생겨나는 시점이므로 구매매력은 있을것으로 판단이 됩니다 .다만 동일지역이라도 시세변동은 단지별 차이가 날수 있다는 점은 참고를 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.불가능하다기 보다는 재건축시 사업성이 없어 재건축이 쉽지 않을수 있습니다. 그리고 시간에 따라 건물은 노후화되기 떄문에 점차 가치가 낮아질수 있고 보통 철근콘크리트 건물의 경우 우리나라는 30~40년만에 재건축을 위해 추가사용을 하지 않지만 이론적이나 외국의 경우 80년까지도 사용가능한 경우가 많아 해당 시점까지 거주를 할수도 있습니다. 물론 그전에 어떠한 요건으로 인해 재건축이나 철거후 다른 용도로 사용될수는 있겠으나, 일반적인 30~40년만에 재건축은 앞선 답변처럼 쉽지 않습니다. 참고로 공동주택이든 건물이든 정해진 안전진단 의무가 있고 이를 통해 거주가 불가하다고 판단하면 지자체등에서 거주불가 및 출입통제를 강제적으로 할수 있고, 해당 소유자에게 철거를 명령할수 있습니다

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