답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.선택사항이라 어느 부분이 좋다고 말하기는 어렵습니다. 우선 분양전환의 경우 전환가격이 시세보다 저렴하다면 주택구매후 거주에 유리할수 있겠지만 시세대비 크게 차이가 없다면 질문의 이유등을 고려하면 구입을 하지 않는게 유리할수도 있습니다, 또한 임대아파트의 이미지상 매매시 가격적 불이익도 전혀없는 것은 아니기에 일단 분양가격등을 고려하고 판단하시는게 나을 듯 보입니다 .답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 전제만 가지고 세금문의를 하시면 결론적으로 정확한 양도소득세는 설명드릴수 없습니다. 단순히 7억에 매도하였을 때 취득가액이 얼마인지를 보셔야 양도차익에 따른 세율적용도 가능합니다. 쉽게 매도가-매수가 = 양도차익 , 해당 양도차엑에 따라 6~42%까지 누진세율이 적용되어 세금을 산출하게 되면 계산과정에서 보유기간, 기본공제, 필요비용등을 모두 적용하여야 정확한 과세금액이 산출됩니다.답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.내용증명은 그 자체로는 법적 효력이 없습니다. 즉 ,법적 소송을 진행하기전 상대방에 대한 의사통지의 한 방법입니다. 그에 따라 내용증명의 형식이나 기재내용은 작성자에 따라 차이가 있을수 있습니다. 또한 인감증명서등은 필요하지 않습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보증보험의 경우 가입기간동안 대항력과 우선변제권이 유지되어야 합니다. 질문의 경우 현 와이프분 전입신고가 임대차 주택에 계속 머물러 있다면 계약자인 본인이 전출하였다도 기존 대항력 유지에는 문제가 없기에 보증보험 유지에도 문제가되지 않을 것으로 판단됩니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 이유로 계약을 해지하게 된다면 해지를 통보할수 있는 사람은 임차인입니다. 즉 임차인이 목적물에 대한 하자로써 계약해지 및 손해배상등을 청구하는것이 일반적입니다, 그런데 임대인이 먼저 나가라고 하는 것은 계약상 중도해지에 해당하며, 합의해지가 아닌이상 해지에 따른 이사비용이나 기타 손실에 대한 비용에 보상을 요구하시는게 맞을 듯 보입니다. 임대인이 말을 바꿔 만기까지 거주를 하라고 한다면 곰팡이에 대한 문제해결을 계속 주장하시고 개선이 되지 않을 경우 하자에 따른 계약해지 통보 및 해지에 따른 손해배상을 주장할수도 있습니다. 결론적으로 퇴거를 원할 경우 임차인은 임대인에 대해 이사비용등을 요구하시는게 맞을 듯 보입니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 필요하지 않지만, 은행에서 전세보증금 반환청구권에 대한 질권설정 동의를 임대인에게 요구하기 때문에 실제적으로 임대인 협조가 필요한 게 사실입니다. 결국은 은행들의 업무절차상 필요한 과정이지 법적으로 임대인 동의가 반드시 대출전 있어야 하는 것은 아닙니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임차인 입장에서 목적물이 경매에 넘어갈 경우 기존 대항력과 우선변제권을 유지하고 있어야 합니다. 즉 비록 점유를 하지 않고 있더라도 해당 주소지에 전입신고등은 그대로 유지 하셔야 합니다. 그리고 전대차의 경우 전차인의 전입신고와 점유를 갖추게 되면 간접점유로써 임차인의 전입신고가 없더라도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지가 됩니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.동일날짜에 오전, 오후로 나누어 진행을 하는게 일반적이기 때문에 질문에서처럼 진행하는데에는 문제가 없습니다. 즉 새로 받는 주담대의 경우 기존대출 상환을 조건으로 신청하여 잔금일에 실행하면되고, 기존 주담대는 매도잔금을 받아 상환하고 영수증이나 말소등기 접수증등을 보관하여 이후에 새로 주담대 은행에 제출하시면 됩니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.잔금을 지급한 이후에는 주택점유를 이전받기 떄문에 임대인 동의없이도 전입신고가 가능합니다만 잔금일전에는 주택점유을 온전히 받은 것이 아니기떄문에 임대인 동의없이 전입신고를 하실수는 없습니다. 물론 임대차계약서가 있기 떄문에 하루정도는 미리 전입신고를 할수는 있겠지만 이는 계약상 문제가 될 여지는 있습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1)부동산 중개수수료는 법으로써 한도 요율이 정해져 있습니다. 해당 한도를 초과하지 않는 범위내에서 중개사와 협의하여 지급하시면 됩니다. 2) 1처럼 협의의 여지는 있지만 중개사가 인하를 거절하면 어쩔수 없이 청구된 중개보수를 지급하셔야 합니다. 3) 임대차나 매매에 따라 그리고 거래금액에 따라 차이가 있습니다 .질문에서처럼 한도요율은 3.5억임대차의 경우 0.3%가 적용됩니다. 그리고 지역에 따라서 법정 한도요율내에서 시도조례로써 낮게 지정이 가능하기 때문에 지역에 따라 차이가 있을수 있고, 다만 어떠한 경우도 법정 한도요율을 적용한 수수료를 초과할수는 없습니다,답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.