답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.말소특약이 있다면 선순위 근저당은 문제가 되지 않습니다, 그에따라 선순위 임차권 확보가 가능하기 때문에 권리관계상 위험도는 낮지만 보증보험 가입에 있어서는 해당 주택의 시세가 아닌 공시지가를 알수 없고 해당 공시지가 기준 125%이내 보증금을 초과하면 가입이 불가하기에 특약으로 전세보증보험 가입불가시 계약해지특약을 반드시 넣으시는게 좋을듯 보입니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다목적물이 빌라이고 시세가 2억, 그리고 근저당 채권최고액이 1.2억~1.3억일때 보증금 5000만원 세입자를 구할 경우 현 상황이라면 임차인을 구하기 어렵습니다. 이유는 빌라의 경우 시세가 부정확하다는 점과 최근 전세사기등으로 선순위 근저당이 있을 경우 소액임차인 최우선 변제금 이내 보증금을 원하는 점, 마지막으로 보증보험이 가능한 보증금수준이여야 하는데 질문의 금액단위라면 보증보험 가입이 거절될 확률이 높습니다.일단 부동산을 통해 거래금액에 대한 상담을 받아보신뒤에 세입자를 구하는데 무리가 업슨 조건으로 결정하실 필요가 있어보입니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대출의 경우 주택가격 산정 기준이 다르고 개인 소득과 타 대출여부에 따라 한도가 다르기때문에 판단하기는 어렵습니다. 다만 공동명의주택이라도 한분 명의로 대출시 전체 아파트 가격을 기준으로 대출이 가능하며, 물론 공유자의 동의및 서류 제출이 필요합니다. 보통 주택담보대출은 LTV 70% 제한이 있기 때문에 소득기준에 따른 DSR한도에 문제가 없다면 주택가격의 70%인 7억까지는 가능합니다. 다만, 여기서 주택가격이 시세보다 낮을수 있고, 방공제등이 있을 수 있기에 실제 한도는 더 낮을수 있습니다,답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세계약 중도해지 합의서는 말그대로 현 계약상태를 해지하는 것이기에 계약기간중에 작성하는게 맞습니다, 해당 합의서를 쓰는 목적은 전세보증보험이 있는 경우 임대인에게 반환이 어렵기에 임차권 등기명령 신청을 하고 등기이후 보증보험 청구를 위해서 입니다. 즉, 임차권 등기명령신청을 위해서는 계약이 종료되어야 하기 떄문에 이를 위한 근거로 활용하기 위해서 입니다.질문에서 본인이 보증보험이 있다면 질문처럼 작성후 과정대로 진행하시면 되나, 보증보험이 없다면 크게 의미가 없습니다, 물론 다른 곳으로 불가피하게 먼저 이사를 가야하고 대항력 유지가 필요하다면 미리 작성을 하신 뒤 임차권 등기신청을 하고 등기후 이사를 가셔도 됩니다,답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상관은 없지만 질문처럼 새로운 전세계약 주택에 전입신고를 하시면 현재 월세목적물에 대한 대항력은 상실하게 됩니다. 즉, 임대차보호법에 따른 대항력을 상실하고 보증금 미반환시 임차권등기신청이나 보증보험 청구는 할수 없습니다. 임대인에 대해서만 반환소송등을 통해 보증금을 회수하셔야 합니다 .답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그렇지는 않습니다. 당사자들간 합의에 따라 하루 먼저할수도 있고 주말을 지나 평일 오전에 하는 경우도 있습니다. 보통은 주말을 지나 평일오전에 하는게 일반적이고, 인터넷으로 주말에 전입신고를 신청해놓는게 보통입니다. 다만 이럴 경우 계약서상에 전입신고 익일전까지 다른 물권 설정을 금지하는 특약을 넣으시면 됩니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대항력을 갖춘 임차인이라면 매매로 임대인이 변경되어도 이전 계약의 유지를 주장하실수 있습니다, 그리고 계약만료시점에 새로운 임대인과 계약연장에 대해 협의후 계약서를 다시 작성하시면 되고, 증액이 되는 경우라면 확정일자를 다시 부여받으시면 됩니다. 물론 재계약서에서는 증액된 금액뿐 아니라 거래금액은 인상된 총 보증금을 기재합니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.등기부에 근저당이 있다면 계약시 계약서상 말소특약이 없는 조건이라면 사실상 후순위 임차인이 될수밖에 없고 이에 따라 권리관계상 리스크를 지게 됩니다. 또한 해당 근저당은 물권으로써 법원 소송없이 바로 임의경매를 신청할수 있기에 임대인 경제상황이 혹 나빠진다면 목적물이 바로 경매에 넘어갈수 있고 그에 따라 주거상태가 불안정해질 가능성이 있습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이미 계약이 성립되었고 중도금까지 지급된 상황이라면 해당 요구는 거절하시면 됩니다. 즉, 별 위험성이나 불안감이 없다면 협조가 가능하지만 이 또한 최초 계약과 다른 요건을 추가하는 것이니 만큼 거절후 계약서대로 의무이행을 주장하시면 됩니다,답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약만기를 24일 아닌 25일로 하는 경우라면 초일불산입이라 볼수 있고 이는 계약시작일을 인정하지 않는것으로 쉽게 월세의 경우라면 첫날은 월세에서 공제하는 것과 같고 우리나라 민법상 원칙적으로 초일불산입을 적용합니다. 그리고 특약에 제한물권 금지는 선순위, 후순위 모두를 포함하며, 저당권,근저당과 같은 담보물권외 용익물권 모두를 제한하는 것이기에 별도 수정할 이유가 없습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다,