답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.쉽게 어떠한 주택담보대출상품을 이용하든 ltv규제에 따라 최대한도는 주택가격에 70%까지 입니다. (생애최초80%) , 또한 해당 주택가격은 거래금액이 아닌 kb시세와 같은 대출시 판단하는 주택가격을 기준으로 합니다. 그러므로 실제 주택가격은 거래금액보다는 낮게 보셔야 합니다. 그리고 문제가되는 부분은 dti,dsr처럼 소득에 따른 한도제한이 있기에 실제 대출 한도는 더 낮아질수 있습니다. 결론적으로 대략 6.5억이라면 대출로써 최대 4억~4.5억까지만 가능하기에 주담대를 제외한 구매필요금액은 최소 2.5억~3억정도는 있으셔야 주택을 구매하실수 있습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청년버팀목 전세대출의 요건은 임대차계약을 체결하고 거래금액의 5%이상 지불한 상태이면서 나이는 만 19~34세 이하, 소득은 연5000만원이하면 가능합니다. 당연 무주택자여야 하구요. 대출한도는 임차보증금에 80%까지 가능하며, 최대한도 2억까지 가능할수 있습니다. 질문의 경우 여자친구분 소득은 해당될듯 보이며, 직장의 종류는 따지지 않습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 네, 별도 말소등기를 하지 않으면 계약기간이 초과되어도 해당 등기의 효력은 유지가 됩니다. 2. 전세권과 근저당이 부딪칠 경우 우선 접수된 등기가 선순위이고, 전세권자체에 대항력과 우선변제권이 있기 때문에 후순위 근저당 보다는 선순위로 보시면 됩니다. 3. 전세권이 등기된 경우라면 법적 소송없이 바로 임의경매를 신청할수 있습니다. 다만 배당에 대해서는 낙찰가격에 따라 전액배당여부는 장담하기 어렵습니다. 즉, 낙찰가가 보증금과 동일하거나 낮다면 선순위 배당을 받아도 전액을 받지 못할 가능성도 있습니다, 다만 현재 등기부상 후순위 근저당이 있다면 사실상 주택가격이 보증금보다는 여유가 있어보이기에 임의경매 신청시 전액배당은 될듯 보입니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 경우처럼 재계약시에는 중개수수료는 청구되지 않습니다. 다만 계약서 대필을 부동산을 통해 할 경우 대필료로써 일정 금액만 지급하시면 됩니다,답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 해당 내용을 특약에 넣게 되면 재계약을 의미하며, 기존 대항력과 우선변제권 효력을 유지하는 항목으로도 볼수 있습니다. 2. 증액이 되는 경우에는 증액분에 대해서 새로운 확정일자 부여가 필요합니다. 그러므로 계약서를 다시 작성할 경우 해당 계약서에 확정일자를 부여받게 되면 해당일로부터 우선변제권 효력이 생기게 됩니다. 이때, 이전 보증금에 대한 확정일자 효력유지를 위해 특약에 기재를 반드시 하셔야 합니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.q1) 중도퇴실 합의 후 지정된 날짜에 방을 뺐습니다방엔 아무도 없었고 짐만두고 보증금은 못받은 상태로 이사했는데-> 실제 거주를 하지 않은 기간에는 월세를 부담하지 않아도 되지만 합의된 날짜에 짐 일부를 두고 주택인도를 하지 않았다면 해당기간에 대한 월세는 부담하셔야 할듯 보입니다. q2) 연락와서 집에 라이터랑 담배곽이 발견됬다고실내에서 흡연했다고 비용청구한다는데 전 실내흡연을 한적이 없습니다-> 해당 부분만으로 흡연을 하였다고 임의대로 금액을 차감할수는 없습니다. 보증금에서 일부를 제외한다면 보증금 미반환과 동일하기 때문에 전입신고가 남아 있다면 임차권 등기등을 신청할수 있습니다 .또한 흡연에 대한 입증은 임대인이 하여야 하나, 단순히 해당 부분만으로 냄새, 벽지 변색등이 없음에도 이를 단정하기에는 무리가 있습니다. 임대인 성향상 협의는 어려워보이니 임대차분쟁조정위원회등에 조정신청을 해보시는것도 방법일듯 보입니다 .답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 혼인신고를 할 경우 저금리공공대출상품 신청시 부부합산 소득이 기준이 되기 때문에 현재 두분 소득이면 신청에 제한이 있을수 있습니다. 그리고 실제 한도의 경우는 일반 시중은행 대출은 DSR이 적용되기 떄문에 남편명의로 할 경우 한도가 나오지 않을 가능성이 높습니다. 또한 생애최초 주택구매대출이 아니라면 LTV는 70%가 한도입니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니디.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 전세계약을 체결하는데 문제가 되지 않지만, 경매시 순위배뿐 아니라 배당을 위해서는 확정일자뿐 아니라 전입신고를 먼저 하셔야 합니다, 그리고 해당 전세계약은 사실상 위장전입으로도 보이기에 위법적인 행위이기에 이러한 선택보다는 해당 주택에 대한 근저당을 설정하시거나, 법적 금전채무에 대한 반환소송을 통해 압류, 가처분등을 하시는게 과정상 맞을듯 보입니다 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니디.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대출의 경우 절차상 연장 후 목적물 변경을 진행하는 것이나, 실제 계약 연장을 하지 않는 만큼 계약서 작성은 하지 않고, 2주를 기다린뒤 새로운 임대차 계약해지등으로 반환이 되지 않으면 그때 임차권 등기를 신청하고, 이후 보증보험을 청구하시면 됩니다. 보통 보증보험의 경우 계약만료일에 보증기간이 종료되어도 만기시점에 반환이 되지 않은 것이기에 보증보험청구가 가능합니다. 즉, 연장이 필요없이 현상태로 약속된 기간까지만 기다리신후 이행되지 않을 경우 임차권등기신청하고 등기이후 보증보험청구를 진행하시면 됩니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.건폐율은 쉽게 전체땅에 대해서 건물을 지을수 있는 비율을 말합니다. 예를 들어 건폐율40%, 토지100평이라면 건축물은 40평에 대해서만 건축이 가능하다고 이해하시면 됩니다. 용적률은 대지면적에 대한 연면적의 비율로써 연면적은 건물의 각층 바닥면적의 합을 말합니다. 예로써 용적률 300%, 토지100평이라면 연면적은 300평이되고 이떄 건물의 각층 바닥면적이 50평이라면 실제 건물은 6층까지 건축이 가능하게 됩니다. 즉 건물의 높이를 결정하는 가장 중요한 부분인 용적률입니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다 .