실거주 않는 전세계약서가 대항력과 우선변제권이 있나요?

Question

돈을 갚지 않을 경우 채무자 건물 비어있는

집에 대하여 전세계약서를 작성하고

확정일자를 받으면 나중에 경매시 변제권이

있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.

임대차 계약관계에서 최우선변제에 대한 대항력의 조건은 살제거주할것(점유권) 주민등록이 되어 있을것(주소지 확인) 그리고 주민세터에 임대차 신고를 마친 후 획정일를 받아 놓을것 (행정기관 획인)등이 구비되어야 경매 진행시 최우선변제 대상이 됩니다

그런데 질문 요지를 보니 전세계약후 획정일자만 받아 놓는다면 주민등록(주소지 이전) 과 이사하지 않것(점유권)이 미비하므로 최우선변제 조건을 충족하지 않으므로 해당되지 않을 우려가 있으므로 아예 전세권 등기를 설정하시는 것이 도움을 받을것으로 분석되는데 이 또한 등기우선 순위에 따라 영향을 미치므로 잘 판단하셔야 될 것으로 생각듭니다

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

비어있는 호수에 전세계약서를 쓰고 전입신고와 확정일자를 갖춰놓아야 대항력과 우선변제권을 갖춰놓는것입니다

만약에 경매에 들어간다면 순위에 따라서 배당을 받을수 있습니다

실거주를 않는다해도 전입신고와 확정일자를 해놓고 상황에 따라 살수도 있는겁니다

우선 서류상이라도 확실하게 해놓으시기 바랍니다

Answer 3

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다

돈을 갚지 않을 경우 채무자 건물 비어있는

집에 대하여 전세계약서를 작성하고

확정일자를 받으면 나중에 경매시 변제권이

있을까요?

==> 주임법에 따르면 임차주택은 전입신고가 우선이고 그렇지 않고 확정일자 만을 받고서는 아무런 법적인 효력이 발생되지 않습니다. 따라서 반드시 전입신고를 하시거나 아니면 전세권을 설정하시는 것이 적절한 조치입니다.

Answer 4

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

보통 이러한경우는 전입신고를 못하기 때문에 전세권설정등기를 하는경우는 있으나 그러한 방법은 대항력을 갖추지못합니다.

Answer 5

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 전세계약을 체결하는데 문제가 되지 않지만, 경매시 순위배뿐 아니라 배당을 위해서는 확정일자뿐 아니라 전입신고를 먼저 하셔야 합니다, 그리고 해당 전세계약은 사실상 위장전입으로도 보이기에 위법적인 행위이기에 이러한 선택보다는 해당 주택에 대한 근저당을 설정하시거나, 법적 금전채무에 대한 반환소송을 통해 압류, 가처분등을 하시는게 과정상 맞을듯 보입니다

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니디.