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현재 전세계약중인데 연장계약시 전세대출이 나오는지 궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기존 전세 계약자의 대출연장시 6.27 대출규제에 따라 연장은 반려될 가능성은 없습니다. 현 6.27대출규제에서는 주택을 매수함과 동시에 전세세입자를 얻는 경우에 세입자의 조건부전세대출을 규제하는 것이기 때문에 재계약의 경우는 이에 해당되지 않습니다. 그러므로 연장시 세입자 본인의 소득이나 조건등이 대출상품 연장조건과 맞지 않는 경우가 아니라면 별 문제없이 연장은 가능할 것으로 보입니다. 물론 주택가격이 하락하는 경우나 보증금이 인상되는 경우로써 대출에 따라 연장이 거부될수는 있으나 이는 이번 6.27 대출규제와는 관계가 없습니다.
경제 / 부동산
25.08.12
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매수자가 잔금 시간을 몇시간 늦추자는데
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 잔금지급에 대해서는 일자를 기준으로 하기 때문에 세부적인 동일날짜에 시간까지는 두 당사자간 합의에 따라 정하시는 부분입니다. 즉, 오전 10시던 오후 1시던 결국 동일잔금날짜에 지급하는 것이기 때문에 계약상 의무위반이라 볼수 없고 그에 따라 계약해지사유에도 해당되지 않습니다. 그리고 중도금을 받은 상태에서는 계약의무불이행등의 명확한 사유없이는 일반적인 해지통보는 어렵기 때문에 두 당사자간 잘 조율하여 시간을 맞추시는게 필요해 보입니다. 참고로 잔금일을 넘기는 경우에는 잔금지급을 하지 않은 것이기 떄문에 이때는 위와 다르게 계약상 의무불이행으로 볼수 있고 계약해지통보등도 가능할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.08.12
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복층 구조 원룸이 더 저렴한 이유는 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택의 경우 사실상 임대가격이 그 가치라고 보시면 됩니다. 쉽게 말해서 싸면서 좋은 매물이란건 사실상 없다고 보시면 됩니다. 그에 따라 질문의 복층원룸은 그만한 이유가 있을 것이라 판단이 되고, 정확한 이유는 알수 없으나, 매물이 신축으로 깨끗한데 저렴하다면 권리관계상 위험도가 높은 매물일 가능성이 높습니다. 그리고 복층의 경우는 사실상 젊은 세대에서는 일종의 거주로망이 있어 수요가 많아 일반 매물에 비해 높은 편이나, 실제 거주시 냉난방 비효율성등 여러 불편함으로 인해 장기거주가 어려워 시간이 지날수록 수요가 줄어드는 편입니다. 결국 해당 지역요건상 젊은 세대의 임대차가 많지 않은 경우라면 일반매물에 비해 수요가 적어 가격이 낮아진 것일수도 있습니다.
경제 / 부동산
25.08.12
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국민임대아파트 당첨 예비순번 도래 이후에
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 계약금은 계약시점에 반드시 내셔야 하는 부분입니다. 청약당첨이 유지되기 위해서는 계약금 납부일자에 계약금 지급과 계약서작성을 하셔야 합니다. 그리고 잔금일 10월 31일에는 잔금을 치루고 입주를 하는 것이기 때문에 계약일부터 잔금일까지는 본인이 거주를 하는 시기가 아니므로 이사를 하실수 없고, 관리비 역시 질문자님이 신경쓰지 않아도 됩니다 정리하면, 계약일에 계약금 지급은 필수, 그리고 잔금일에 진금지급과 동시에 이사를 하신다고 보시면 됩니다. 그리고 해당 시점부터는 이사여부 및 실거주여부와 관게없이 잔금납부에 따라 주택인도를 받기 때문에 관리비와 임대료는 모두 부담을 하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.08.12
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임차권 등기, 전세보증보험 관련 질문
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 B주택에 전입신고를 하시게 되면 A집에 대한 대항력을 상실하게되고 그에 따라 보증금 보호가 어려워질수 있습니다. 그에 따라서 A집 보증금 반환전까지는 B집에 전입신고는 하기 어려운 상황입니다. 그에 따라 A집 만기일에 임차권 등기를 신청하여 등기가 완료된후 B집에 전입신고를 하셔야 합니다. 여기서 신청만 했다고 해서 옮기시면 안되고, 등기가 완료된 이후에 옮기셔야 합니다. 결론적으로 A집 보증금 반환이 되지 않을 경우 B집 잔금일에 전입신고 및 보증보험 가입을 즉시하기는 어려운 상황으로 볼수 있습니다. 방법이 있다면 A집에 다른 직계가족을 전입신고한뒤에 본인만 전출하는 방식으로 기존 대항력을 유지할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.08.12
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다주택자입니다. 세입자 분께서 전세자금 대출을 받았습니다. 그런데 제가 주재원을 가야할것 같아요...
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 말하는 전세담보대출이 일반적인 전세자금대출을 말하는 것이라면 해당 대출의 차주는 세입자분이기 떄문에 연장이든 상환이든 일단 임대인인 질문자님이 신경쓰실 부분은 아닙니다. 만약 1처럼 재계약을 하게 된다면 임차인이 알아서 연장신청을 할것이고 만기 퇴거를 한다면 은행에서 알아서 반환전에 은행으로 상환할 것을 통보하게 됩니다. 본인이 해외 주재원으로 나가게 된다고 한다면 이후 계약상 진행을 위해 국내에 있는 와이프분에게 위임장을 작성해서 남겨두시면 문제되지 않을것으로 보입니다. 3번의 경우도 사실상 임대인 동의없이도 세입자 전세대출은 문제가 없으며, 보통 질권설정을 위해 은행에서 연락이 오게 되는데 이때는 질문처럼 대리인을 통해 진행하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.08.11
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전세 물건이 많이 없어지고 있는데 전세가격은 오르고 있는 건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 주택구매시 대출규제가 강화되면 주택을 구매하려는 사람들이 기존 임대차를 유지하게 되면서 공급물량이 늘어나지 못하고, 갭투자가 어려워지면서 전세물량의 공급도 줄어들게 되는데 이는 전세매물의 감소와 수요는 증가하는 되므로 결국 가격은 상승하게 됩니다. 그에 따라 전세시세가 상승하고 세입자의 부담은 늘어나게 됩니다.
경제 / 부동산
25.08.11
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공동명의집이 있는데 다른집에 주소이전 및 확정일자 가능한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.생애최초 취득세 감면을 받으실 경우 실거주의무에 따라 3개월 내 전입신고 및 1년간 실거주를 하셔야 됩니다. 그리고 주택이 부부공동명의라면 부부 모두가 3개월이내 전입신고를하여야 하고, 부부 중 한명이 다른 곳에 전입신고해도 문제가 될수 있습니다. 즉, 전입일자가 25.7월이라면 1년간은 부부모두 해당 주택에 전입신고를 유지하시는게 필요할것으로 보이고 질문처럼 한분이 다른 곳에 전입하는 것은 감면받은 취득세 추징등의 불이익이 있을수도 있습니다.
경제 / 부동산
25.08.11
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부동산 투자는 어다서부터 시작인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산에 대한 투자방법이 다양하고 각 투자별 리스크관리에도 차이가 있는 만큼 질문에서 말하는 전체적인 공부보다는 본인이 원하는 투자방식과 목표에 맞는 공부가 필요합니다, 단순히 부동산에 대한 전반적인 이해나 관련한 사항등을 알고 싶으시다면 경험상 공인중개사 공부도 도움이 되는 편입니다. 공인중개사 시험도 사실상 중개사법을 제외하면 나머지는 부동산과 관련된 법률과 부동산학에 대한 사항이기 때문입니다. 꼭 중개사 합격이 아니라도 한번정도 공부를 해보시면 전반적인 부동산 흐름을 이해하는데 도움이 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.08.11
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우리나라는 특히 아파트같은 경우에는 선분양제를 실시하고 있는데요 어떤 문제점이 있는가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.선분양과 후분양을 봤을 때 각각의 장단점이 있습니다. 선분양의 경우 최대장점은 후분양에 비해 분양가격이 낮다는 점이고 단점은 입주까지의 시간소요와 공사과정에서의 지연이나 설계와 다른 시공등으로 인한 수분양자와 시공사간 마찰등의 단점이 있습니다. 반대로 후분양은 완공이후에 분양을 시행하기 때문에 빠른 입주가 가능하고 실물을 보고 선택하기 떄문에 위에서 말한 단점이 었습니다. 그에 반해 분양가는 이미 개발에 따른 가치상승분이 반영되기 때문에 높다는 점입니다. 시공사 입장에서는 선분양의 경우 분양대금을 받아 공사진행이 가능하기 때문에 자금조달 측면에서 유리한 장점이 있고빠른 부동산 개발과 자금 유동성이 부족한 건설사가 많은 우리나라 특성상 선분양이 통상적인 분양방식으로 자리잡게 되었습니다
경제 / 부동산
25.08.11
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