악성미분양 물량을 LH에 팔지 않는 이유는??
악성 미분양 물량이 생각보다 많고,
LH에서도 감정평가약의 80%가 넘는 가격에 매입을 하겠다고 해도 건설사에서 거부하고 있다는데....
이렇게 해서라도 매각을 하는게 더 나은 거 아닌지.. 왜 팔지 않는 걸까요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
현재 건설사들이 LH매입을 회피하는 이유는 매입가격의 현실성이 떨어지기 떄문입니다. 감정평가액의 80%라는것은 사실상 LH가 평가한 감정가의 83%을 넘지 못하도록 되어 있는 부분으로 실제 제시가격은 이보다 훨씬 낮은 경우가 많고, LH감정평가액 산정 자체도 미분양으로인한 가격하락요소가 반영되기 때문에 실제 매입단가를 기준으로 건설사가 감수하여야 할 손실이 적지 않아 신청을 꺼리게 되는게 가장 큰 이유입니다.
보통 LH가 제시한 감정평가에 따른 매입금액이 실제 분양가보다 훨씬 더 낮기 때문에 자금난이 심각한 건설사 또는 입지상좋지 안아 추후 분양가능성이 낮은 경우를 제외하면 건설사들은 참여를 하지 않습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
LH에서 제시한 매입 기준이 감정평가 금액 대비 최대 83% 정도로서 지나치게 낮은 금액으로 매입하려하다보니 건설사 들이 손해를 볼 수도 있다보니 팔지 않으려고 하는 상황입니다. 건설사는 이미 기간이 경과되어 이자 부담 등으로 손해를 보고 있는 상황이다보니 대금 회수가 어려운 상황인데, 여기에 시세보다도 낮은 금액으로 팔라고하니 반발을 하는 것입니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
LH에 매각하면 손실이 즉시 확정되어 건설사 재무에 악영향을 줍니다. 그래서 회복 기대를 걸고 보유하는 경우가 많습니다. 단기 유동성보다 장기 재무 구조를 택한 판단입니다.
악성 미분양 물량이 생각보다 많고,
LH에서도 감정평가약의 80%가 넘는 가격에 매입을 하겠다고 해도 건설사에서 거부하고 있다는데....
이렇게 해서라도 매각을 하는게 더 나은 거 아닌지.. 왜 팔지 않는 걸까요??
===> 우선적으로 수익이 별로 발생되지 않기 때문이고 건설사에도 어렵지만 부동산 경기가 살아날 시기를 손꼽아 기다리고 있는 것으로 보입니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
건설사들이 경영난 속에서도 악성 미분양(준공 후 미분양) 물량을 LH에 선뜻 넘기지 못하는 데에는 수익성 악화와 낙인 효과라는 현실적인 이유가 복합적으로 작용합니다.
질문하신 궁금증을 핵심 위주로 정리해 드리겠습니다.
1. "감정가 80%"는 건설사에게 '적자'일 수 있습니다.
표면적으로는 감정가의 80%가 합리적으로 보일 수 있지만, 건설사 입장에서는 계산기가 다르게 돌아갑니다.
원가율 상승: 최근 몇 년 사이 공사비(인건비, 자재비)가 급등했습니다. 분양가에서 공사비와 토지비, 금융비용(이자)을 빼고 나면 실제 마진이 크지 않은데, 여기서 다시 20%를 할인해 팔면 현금 흐름상 손실(적자)이 확정되는 구조가 됩니다.
대출 상환 압박: 건설사는 보통 PF 대출을 통해 집을 짓습니다. LH에 헐값에 팔아버리면 대출 원금조차 다 못 갚는 상황이 발생할 수 있어, 차라리 버티며 일반 분양(할인 분양 포함)을 시도하는 것이 낫다고 판단합니다.
2. '낙인 효과'와 브랜드 가치 하락
건설사는 현재의 미분양 물량만 파는 것이 아니라 미래의 사업도 걱정해야 합니다.
LH 매입 임대 = 임대 아파트 이미지: 해당 단지가 LH에 통째로 넘어가 임대주택으로 활용되면, 기존 수분양자들의 거센 반발은 물론 해당 브랜드 아파트의 가치가 급락할 위험이 있습니다. 이는 향후 다른 지역에서의 분양 사업에도 악영향을 미칩니다.
기존 계약자와의 형평성: 이미 제값 주고 들어온 입주민들이 "왜 우리 아파트를 임대로 넘기느냐"며 소송을 제기하거나 단체 행동에 나서는 경우가 많아 건설사로서는 매우 부담스러운 선택입니다.
3. "언젠가는 팔리겠지"라는 기대 심리
부동산 시장은 사이클이 있습니다.
고통 분담보다 버티기: 지금 당장 LH에 팔아 손실을 확정 짓기보다는, 정부의 규제 완화나 금리 인하 등 시장 반등을 기다리며 '보유세'를 내더라도 버티는 것이 장기적으로 이득이라고 보는 시각이 우세합니다.
결국 건설사들에게 LH 매입은 '파산 직전의 최후 수단'이지 매력적인 탈출구가 아닙니다. 정부가 매입가를 더 현실화하거나, 건설사가 도저히 버틸 수 없는 임계점에 도달하기 전까지는 이러한 '미스매치' 현상이 지속될 것으로 보입니다.
혹시 특정 지역의 미분양 단지에 투자를 고려 중이신가요? 건설사가 LH에 매각을 검토할 정도라면 사업성이 매우 낮다는 신호일 수 있으니 신중한 접근이 필요합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
악성미분양 물건을 LH에 선뜻 매각하지 못하는 데에는 여러가지 이유가 있지만, 가장 큰 것은 결국 돈입니다.
LH 에 감정가의 8-90% 에 매각한다는 것은 사실상 할인분양하게 되는 것이고, 손실이 확정되는 것입니다. 결국 원가도 건지기 힘든 금액에 판매를 한다는 것이지요. 희망이 사라지는 것이에요. 그래서 선뜻 매각할 수가 없습니다.
다른 문제도 있습니다.
브랜드 가치 하락이 바로 그것인데요. LH 공공임대 주택으로 전환 시, 프리미엄 이미지는 전부 없어지고, 저가 주택 이라는 인식이 됩니다. 게다가 , 결국 돈 문제로 귀결되는 것이 하나 더 있습니다. 제값주고 들어온 기존 입주자들이 건설사를 상대로 형평성 문제를 제기하며 소송을 걸게 됩니다. 이것 또한 경제적 부담과 함께 브랜트 타격으로 이어지는 것이지요.
그래서 결론적으로 건설사들은 버티기에 들어갑니다. 향후 금리가 인하되고, 부동산 경기가 살아나는 경우 분양을 다시 시도해서 제값을 받을 수 있기를 바라게 됩니다. 또는 미분양 아파트를 위해 정부가 지원책을 내 놓는 걸 기대하는 경우도 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.
LH가 제시하는 매입 가격이 시세보다 보수적인 감정평가액을 기준으로 산정되다 보니까 건설사 입장에서는 사실상 원가 이하의 손실을 감수해야 하는 구조여서 선뜻 응하기 어려운 측면이 있구요. 또 LH에 매각한다는 것 자체가 해당 건설사의 자금난을 시인하는 신호로 시장에 읽힐 수 있다는 우려도 있어서
무리하게 매각하기보다는 할인 분양이나 임대 전환 같은 자체적인 자구책을 통해 상황을 타개하려는 경향이 나타나는 것 같습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
LH 매입가는 분양가가 아니라 감정가의 80% 수준이라 건설사 입장에서는 손실 확정의 의미가 큽니다.
PF 회계 구조상 지금 크게 깎아서 팔기보다 재고로 끌고 가면서 사장 회복 자체 할인 분양을 노리는 것이 재무적으로 낫다고 판단하는 것 같습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
악성 미분양, 즉 준공 후에도 팔리지 않은 아파트 물량을 건설사가 쉽게 LH에 넘기지 못하는 데에는 여러 복합적인 경제적 이유가 있습니다.
가장 큰 이유는 가격 차이에서 비롯됩니다. LH는 주로 감정평가액의 80~90% 수준으로 매입 가격을 정합니다. 이 가격은 건설사 입장에서 원가나 기대 수익에 미치지 못하는 경우가 많기 때문에, 건설사로서는 큰 손실을 바로 확정하기보다는 시장이 살아나길 기다리면서 버티는 쪽이 더 낫다고 보는 겁니다.
또 다른 이유는 '낙인 효과'에 대한 우려입니다. 공공기관에 싼값에 매각했다는 사실이 알려지면, 해당 단지의 가치가 크게 떨어질 수 있습니다. 이로 인해 기존 수분양자들의 반발이나 소송이 이어질 수도 있고, 브랜드 이미지에도 타격을 받을 수 있기 때문에 이후 진행할 다른 사업에도 악영향이 미칠 수 있습니다.
마지막으로 자금 조달과 대출 문제도 무시할 수 없습니다. 만약 매각 대금이 부채를 갚기에도 부족하다면, 채권단의 동의를 얻기가 쉽지 않습니다. 그래서 건설사들은 파산 직전의 극단적인 상황이 아니라면, 최대한 민간 시장에서 팔 기회를 찾으면서 상황을 지켜보는 경우가 많습니다.
답변이 도움이 되셨길 바랍니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
LH 매입은 입지·상품성·임대 전환 가능성,관리 비용,지역 수요를 따져서 선별 매입입니다
건설사 입장에서는 이 가격에 넘기느니 차라리 직접 임대하고 나중에 더 좋은 조건 나올 수도 있다라는 판단을 하게 되는거 같습니다
LH에 파는 건 손해를 줄이는 선택이 아니라
회사의 실패를 공식 확정하는 선택이기 때문에 건설사들이 끝까지 버티는 거 같습니다
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
LH는 원가수준에 사려 하지만 최근 공사비 급등으로 건설사는 이 가격에 팔면 막대한 손해를 봅니다 LH 매입 임대주택이 되면 브랜드 가치가 하락하고 제값 주고 들어온 기존 입주민들의 강력한 반발과 소송에 휘말립니다. 당장 손해를 확정 짓기보다 대출 연장이나 정부의 추가 지원을 기다리며 할인 분양으로 해결하는 게 낫다고 판단합니다. 정리하자면 제값 못 받는 경제적 손실과 브랜드 망가지는 이미지 타격을 동시에 감수하기 싫기 때문입니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
건설사들이 lh의 감정평가 80%대 매입 제안을 거부하는 주 이유는 가격이 공사비와 금융비용을 충당하지 못해 대규모 손실이 발생되기 때문입니다 악성 미분양 유지하며 세금 감면과 자체 임대 및 추후 시장 회복에 대기하는게 장기적으로 낫다는 판단이라 보시면 됩니다