전세계약갱신 계약서 문의드립니다.
이전질문들도많은데 집주인이 게속 변덕스럽게 말이바껴서
다시문의드립니다.
2년계약만료2개월전이구요 2년만더살고 나갈생각입니다.
부동산이랑통화한결과
2년연장 후 집주인실거주목적
갱신권사용항다
보증금5% 인상
이렇게해서 계약서를 다시쓰기로했는데요
문제는 이걸기존계약서에 별지첨부식으로할수없고
무조건 새로 계약서를 써야되는건가요? 중계인은
집주인이 새로쓰고싶다고 무조건 새로써야된다고하네요
그래서 저는 확정일다바뀌고 선순위변제권도 바뀔수도잇다고 첨부로하자니깐 안된다고 무조건새로작성해야된다고하고 수수료도 새
계약처럼 다시 내야되는식으로 애기를하네요
어쩔수없는건가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
집주인의 변덕, 중개인의 과한 요구 등이 이렇게 세입자를 힘들게 하는 부분이죠.
충분히 공감합니다.
저는 내용을 적기 전에 결론부터 적어 드립니다.
1. 새 계약서를 쓰더라도 기존 대항력과 우선변제권을 지킬 수 있습니다.
2. 새 계약서 쓰듯이 수수료 내실 필요 "없습니다".
자 그럼 내용 살펴 보겠습니다.
새 계약서 쓰면 선순위 바뀌는지에 대한 부분입니다.
가장 걱정하시는 부분일 텐데, 기존 계약서를 파기하지 않고 보관한다면 전혀 걱정하실 필요 없습니다.
기존 보증금: 예전 계약서에 받아둔 확정일자의 효력이 그대로 유지됩니다. 즉, 기존 금액에 대한 선순위는 변함이 없습니다.
증액된 5%: 새 계약서를 작성하고 그 계약서에 새로 확정일자를 받으시면 됩니다. 그러면 '기존 보증금(기존 순위) + 증액분(새 순위)' 형태로 보호받게 됩니다.
주의사항: 절대로 기존 계약서를 버리거나 파기해서는 안 됩니다. 새 계약서 특약사항에 "본 계약은 기존 계약(기간, 보증금 등)의 갱신 및 증액에 따른 연장 계약임"을 명시해 두는 것이 안전합니다.다음으로는 새 계약서 꼭 써야 하는지에 대한 내용이에요.
이 것은 집주인이 원한다면 새로 써 주는것이 실무상의 관례라 그렇습니다.
반드시 아래 특약사항을 넣어 정리하세요.
"본 계약은 주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권 행사에 의한 재계약이며, 보증금 5%를 증액하기로 한다."
집주인이 2년 뒤 실거주하겠다는 내용을 넣고 싶어 한다면, 어차피 2년만 더 살고 나가실 계획이므로 해당 내용을 넣는 것이 계약 진행에 수월할 수 있습니다. (다만, 갱신권은 이미 사용한 것이 되므로 법적으로 2년 뒤에는 나가야 하는 상황이 맞습니다.)마지막으로 중개 수수료 문제입니다.
실무상 과한 요구 입니다.
저는 이해가 가지 않네요.
중개수수료를 전체 다 받는 것은 새로운 계약 즉, 임차인과 임대인이 중개사를 통해 처음 만나는 사이일 경우 해당합니다.
이런 상황이므로 "새로운 임차인을 구하는 매칭 업무를 하신 게 아니라, 기존 계약의 단순 연장 및 증액 서류 작성인데 법정 수수료를 다 요구하시는 것은 부당하다"고 강하게 말씀하셔야 합니다.
위 내용을 참고하셔서 잘 대처하시길 바라겠습니다.
건승을 바랍니다.
새해 복 많이 받으세요!
1명 평가이전질문들도많은데 집주인이 게속 변덕스럽게 말이바껴서
다시문의드립니다.
2년계약만료2개월전이구요 2년만더살고 나갈생각입니다.
부동산이랑통화한결과
2년연장 후 집주인실거주목적
갱신권사용항다
보증금5% 인상
이렇게해서 계약서를 다시쓰기로했는데요
문제는 이걸기존계약서에 별지첨부식으로할수없고
무조건 새로 계약서를 써야되는건가요? 중계인은
집주인이 새로쓰고싶다고 무조건 새로써야된다고하네요
==> 그렇지 않습니다. 기존 계약서 여백에 수정한 사항을 추가하여 마무리도 가능합니다.
그래서 저는 확정일다바뀌고 선순위변제권도 바뀔수도잇다고 첨부로하자니깐 안된다고 무조건새로작성해야된다고하고 수수료도 새
계약처럼 다시 내야되는식으로 애기를하네요
어쩔수없는건가요?
==> 그렇지 않습니다. 기존 임대차계약서 상 대항력이 남아 있습니다.
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
기존 계약서에 첨부 형식으로 작성할 수 있는데 임대인과 임차인 협의로 계약서를 작성해야 하기 때문에 중개인은 개입이 어렵고 임대인에게 연락하여 협의하시길 바랍니다.
무조건 새계약서로 작성해야 하는 것은 아닙니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
주택임대차보호법상 갱신계약권을 행사하면 기존 계약의 내용을 기본으로 하되,
,보증금 증액
,계약기간 연장등만 조정하면 됩니다
법적으로는 기존 계약서에 갱신계약 합의서 혹은 별첨 계약서를 덧붙여도 충분합니다
즉, 법상으로는 꼭 새 계약서를 쓸 필요는 없습니다
다만, 집주인이나 중개인이 원하면 새로 작성할 수도 있고, 새 계약서 작성 시에는 확정일자·선순위 변제권 등도 다시 확인해야 합니다
만약에 계약서를 다시쓰게 된다면 기존보증금은 예전에 받은 확정일자에 효력이 있고 올린부분에 대해서는 지금받은 확정일자에 효력이 있습니다
그래서 계약서를 같이 보관하시면 됩니다
1명 평가안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
보증금이 인상된 경우에는 새로운 계약서를 작성하여 확정일자를 받는 것이 좋습니다. 이에 대한 중개수수료 책정시 금액외의 계약조건이 거의 유사하고 새로운 물건에 대한 탐색이나 협상 등의 과정이 없는만큼 중개수수료는 협의에 따라서 조정될 수 있는데, 공인중개사 사무소에 따라서 금액이 달라질 수 있으므로 몇곳의 중개사무소를 방문 협의하여 비교 후 결정하시는 것이 좋습니다.
1명 평가안녕하세요. 공인중개사입니다.
전세계약 갱신은 기존 계약서에 별지 또는 특약 형태로도 충분히 효력이 인정됩니다. 집주인이 원한다고 해서 무조건 새 계약서를 작성해야 하거나 새 계약처럼 중개보수를 다시 낼 의무는 없습니다.
1명 평가안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
반드시 새로운 계약서를 작성해야 하는 법적 의무는 없습니다. 기존 계약서에 변경된 내용을 기재하고 도장을 찍거나, 별지를 첨부하는 방식도 가능합니다. 다만, 집주인이 새 계약서를 원한다면 그에 맞추되 몇 가지 주의할 점이 있습니다.
무엇보다 중요한 건 대항력과 우선변제권을 유지하는 일입니다. 새 계약서를 작성하더라도 기존 계약서는 꼭 보관해야 하며, 전체 금액이 적혀 있는 새 계약서에 확정일자를 다시 받더라도, 기존 계약서를 따로 파기하지 않고 같이 보관하면 기존 보증금에 대한 우선변제권은 변함없이 유지됩니다. 다시 말해서, 기존 보증금은 원래의 순위를 그대로 지키고, 이번에 올려진 5% 부분만 새로 받은 확정일자 기준으로 뒤순위가 되는 구조입니다.
기존 중개사에게 재작성을 하는 경우라면 중개수수료는 단순히 계약서를 다시 쓰는 정도라면 대필료 수준만 부담하는 것이 일반적입니다. 신규 계약과 같은 수수료를 요구하는 것은 부당하니, 집주인이나 중개인과 충분히 협의하시는 것이 좋겠습니다. 무엇보다 기존의 권리 순위를 지키는 것이 가장 중요하다는 점을 분명히 전달하시고, 안전하게 절차를 진행하시길 바랍니다.
1명 평가안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
이전질문과 동일한 내용으로 보입니다.
일단 기존 대항력과 우선변제권 효력은 재계약서를 다시 쓴다고 변경되지 않습니다. 기존 대항력과 우선변제권은 이전계약과 함께 전입신고가 유지된다면 그대로 유지가 됩니다. 그리고 질문에서 걱정되는 부분이라면 새계약서 특약에 "이전계약을 연장하는 계약임" 을 명시해 두시면 이전 계약서 첨부등은 하지 않으셔도무방합니다.
단, 5%증액에 따라 보증금이 인상되는 경우 그인상분에 대해서는 다시 확정일자를 받으셔야 하기에 새계약서 작성시 확정일자 재부여를 받으시면 됩니다. 이런 경우 보증금 전액이 해당일자부터 우선변제권이 생기는게 아닌 기존 보증금에 대해서는 최초 확정일자 부여일부터 유지가 되고, 인상된 차액분만 새로받는 확정일자일로부터 우선변제권이 발생합니다
결국에는 중개사가 이러한 부분 설명없이 진행을 하는듯 보이데, 갱신계약서 작성시에는 중개보수는 원칙적으로 발생되지 않고 대필료만 부담하시먄 되고, 이렇게 새계약서를 쓴다고 해도 당사자와 목적물 변동이 없는 상황에서는 새로운 계약이 되는 것도 아닙니다. , 일단 불안하시면 임대인과 협의하여 새로운 부동산을 통해 재계약서를 작성하시는 것도 방법일수 있으며, 이거어렵다면 위에서 말한 문구를 특약에 반드시 넣어두시면 될듯 보입니다.
1명 평가안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
집주인의 요구대로 계약서를 새로 작성하더라도 기존 계약서는 절대로 버리거나 파기해서는 안 됩니다. 기존 계약서가 있어야만 이미 확보한 1순위 대항력과 우선변제권이 유지되기 때문입니다.
새로 계약서를 쓰실 때는 반드시 제목을 '재계약서' 또는 '연장계약서'로 작성하고, 특약사항에 "본 계약은 기존 계약(날짜 명시)의 기간 연장 및 보증금 5% 증액을 위한 연장 계약이며, 기존 계약의 효력은 그대로 유지된다"는 문구를 넣으셔야 합니다.
또한 중개수수료의 경우, 새로운 계약이 아닌 기존 계약의 연장이므로 법정 수수료를 전액 지불할 의무는 없습니다. 통상적으로는 협의를 통해 소정의 작성 비용(대필료)만 지불합니다.
새로 작성한 계약서(증액분 포함)를 들고 반드시 동 주민센터나 인터넷 등기소에서 다시 한번 확정일자를 받으시기 바랍니다. 그래야만 증액된 5%에 대해서도 보호를 받을 수 있습니다.
계약서 작성 당일, 등기부등본을 다시 확인하여 그사이 근저당권 등 새로운 권리관계가 생기지 않았는지 꼭 확인해 보시길 권고드립니다.
1명 평가안녕하세요. 김용재 공인중개사입니다.
계약서새로써도문제되지않아요단새계약서에증액부분과갱신계약임을반드시명시해야하며확정일자를받고2개의계약서를함께보관해야합니다수수료를정규계약과같은수준으로
요구하는것은무리한요구라판단됩니다