집 매도를 할 생각이고 특약을 넣을 생각인데....
누수가 있어서 수리를 하고 난 뒤에 매도를 할껀데 만약 누수가 다시 생길 경우를 생각해서 특약을 할 생각인데 매수자가 특약을 거부 한다면 어찌 해야하나요??
혹시 특약을 넣는건 특별한 일인가요 아니면 대부분 굳이 신경을 쓰지 않는가요?
누수가 있어서 수리를 하고 난 뒤에 매도를 할껀데 만약 누수가 다시 생길 경우를 생각해서 특약을 할 생각인데 매수자가 특약을 거부 한다면 어찌 해야하나요??
==> 특약을 거부하는 경우 계약진행이 불가합니다.
혹시 특약을 넣는건 특별한 일인가요 아니면 대부분 굳이 신경을 쓰지 않는가요?
==> 특약조건은 일반 매매조건에 우선하는 만큼 신중히 판단을 한 후 진행되어야 합니다
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
매도전 누수를 수리하시고 매도하시는 건 너무 잘 한 결정입니다.
누수는 중대한하자이므로 매도 후에도 상대방이
인지하지못한 중대한 하자로 손해배상 또는 계약의 해지를 요구할수 있는 중요한 문제입니다.
일단 업체로부터 수리영수증 공사사진(전,후 사진) 수리내역서 보증기간 등을 제공받아
매매시 매수자에게 넘겨줌니다.
특약에는 누수시공사실을 매수자는 확인했고 내역서 및 업체 보증확약서를 매수인에게 승계하기로 한다.
그리고 이미 수리된 해당 부위 외에 추후 발생하는 관리 부주의나 다른 원인에 의한 누수에 대해서는 매도인에게 책임을 묻지 않기로 한다
정도의 특약을 넣으시면 될거 같습니다.
실무를 말씀드리면 어차피 매도 후 6개월 이내에 누수가 발생하면 책임지셔야 합니다.
6개월동안은 무탈하길 기원해야죠
조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.^^
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
보통 누수의 경우는 중대하자에 포함되기 때문에 매매를 진행하더라도 법에 따른 하자담보책임의 의무를지게 됩니다, 다만 계약서 특약으로 이를 면책할수 있는데, 매수자입장에서는 이러한 누수가 또 생길 경우를 대비해서 위와 같은 면책특약조항을 넣는 것을 거부할수 있습니다. 다만 매매가격에서 이러한 부분을 고려하여 가격을 낮추거나 매수자가 수리를 하였기에 동의를 하여 면제특약을 넣을수도 있으나, 굳이 신경을 쓰지 않을 정도의 문제는 아닐수 있습니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
계약관계에서 특약사항은 일반 계약조건보다 우선적인 법적효력이 발생합니다
다시말하면 일반법보다 특별별 우선 원칙이 적용한다는 의미입니다
매매시 누수관계는 언제나 이의제기의 뮨제로 다툼의 여지가 있습니다
따라서 특약사항에 누수관게에 대하여 ㅡ 매매 이후 6개월이내에 누수문제가 발생하면 매도자가 수리비용 일체를 부담한다ㅡ 라는 정도의 특약사항을 넣어 상호 분쟁을 예방허여 책임관계를 명확히 하여야 합니다
따라서 6개월 이내는 매도자가 책임을 지지만 한없이 부담울 없애기 위하여 설정합니다
참고 바랍니다
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
누수 수리를 하시고 재발 대비 특약은 합리적이며 매수자가 거부한다면 다른 매수인을 찾으시거나 계약을 파기하시는 것이 옳다 생각됩니다 특약은 부동산 매매에서 흔한 관행으로 누수처럼 재발 위험이 높은 하자를 명확하게 하기 위해 넣는 것입니다
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
누수가 있었던 집을 매수자에게 알리고 파는 것은 매우 양심적이고 현명한 판단입니다. 다만, 특약을 넣는 방식에 따라 매수자가 불안함을 느껴 거래가 성사되지 않을 수도 있습니다.
매도인으로서 자신을 보호하면서 매수자를 안심시킬 수 있는 실무적인 대응 방안을 정리해 드리겠습니다.
1. 누수 특약을 넣는 것은 특별한 일인가요?
아니요, 매우 흔하고 권장되는 일입니다. 특히 누수 수리 이력이 있다면 이를 숨겼다가 나중에 발각될 경우 '하자담보책임'으로 인해 더 큰 분쟁(소송, 손해배상)에 휘말릴 수 있습니다. 따라서 특약을 넣는 것은 매도인에게 훨씬 유리한 방어 수단입니다.
2. 매수자가 특약을 거부한다면?
매수자가 거부하는 이유는 "나중에 누수가 터져도 내가 다 책임져야 하는 것 아니냐"는 공포 때문입니다. 이를 해결하기 위해 특약 문구를 '책임 회피형'이 아닌 '정보 공개 및 기간 제한형'으로 작성하여 제안하십시오.
거부 시 대안: "수리한 부분에 대해서는 시공 업체의 AS 보증서(영수증)를 넘겨주겠다"고 제안하십시오. "내가 책임 안 진다"는 말보다 "전문 업체가 수리했고 보증도 된다"는 말이 매수자를 더 잘 설득합니다.
3. 추천하는 전략적 특약 문구
단순히 "누수 책임 없음"이라고 쓰면 매수자가 도망갑니다. 아래와 같이 구체적으로 적으시는 것이 거래 성사율을 높입니다.
[추천 특약 예시]
매도인은 20XX년 X월경 발생한 누수(위치 명시)에 대해 수리를 완료하였음을 매수인에게 고지하였고, 매수인은 이를 충분히 확인하고 계약한다.
본 수리 부위에서 동일한 원인으로 하자가 재발할 경우, 시공 업체의 AS 보증(기간: X년)을 승계하기로 하며, 이외의 담보책임 기간은 민법 및 관례에 따른다.
정리해드리면
수리 영수증 보관: 수리한 업체의 연락처와 AS 기간이 명시된 영수증을 반드시 챙겨두세요. 이것이 있으면 매수자도 안심하고 특약에 동의합니다.
가격에 반영: 만약 매수자가 끝까지 특약을 거부하며 찜찜해한다면, 수리비를 감안하여 매매가를 약간 조정(네고)해주는 조건으로 "현 상태 그대로 인수하며 향후 이 부분에 대해 이의를 제기하지 않는다"는 문구를 넣는 것이 깔끔합니다.
조심스럽게 조언드리자면, 누수를 수리했다는 사실 자체보다 '제대로 고쳤는가'가 매수자에게는 더 중요합니다. 수리 당시의 사진이나 시공 확인서를 미리 준비해 두시면 좋습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
누수에 대한 피해 보상 배제 특약을 하는 경우 누수로 인한 문제 발생시 배상 제한이 될 수 있습니다. 하지만 특약내용에 따라서 누수시의 책임자가 달라질 수도 있고 누수 부위나 책임소재가 불분명할 경우에는 법적인 분쟁이 발생할 수도 있으므로 구체적인 누수 부위와 책임소재 등 특약 내용을 꼼꼼하게 확인하셔야 합니다. 만일 피해 보상 배제 특약을 매수인이 거절한다면 강제할 방법은 없으므로 그만큼 가격을 조정하는 등 협의를 해보셔야 할 것입니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
누수 재발 관련 특약은 흔히 넣은 조항으로 전혀 이례적이지 않습니다. 매수자가 거부하면 수리내역 명시, 책임기간 제한 등으로 조정하거나 거래 철회도 가능합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
누수 수리 후 매도를 계획하고 계시군요. 하자담보책임은 민법상 아주 중요한 부분이기 때문에, 특약 사항을 신중하게 고민하시는 모습이 정말 현명합니다.
먼저, 누수 수리 사실을 매수인에게 솔직하게 알리는 것이 가장 중요합니다. 수리 내역서나 영수증 같은 증빙 자료를 준비해서, 해당 부위가 제대로 보수됐음을 설명해 주세요. 특약에는 어떤 부분을 수리했는지 명확히 적고, 만약 추후 같은 문제(예를 들어 누수)가 다시 발생한다면, 그 책임 범위를 어떻게 할지 분명히 정하는 경우가 많습니다.
혹시 매수인이 이런 특약을 꺼린다면, 수리 업체에서 받은 AS 보증서를 넘겨주는 방법도 있습니다. 일정 기간 무상 수리가 가능하다면, 매수인도 한결 안심할 수 있을 거예요.
그리고 경우에 따라서는 수리 비용이나 앞으로 생길 수 있는 위험 부담을 매매 가격에 반영해서 조정하는 방식도 협상에 도움이 됩니다. 대부분의 매수인은 누수 이력을 숨기려고 하기보다, 솔직히 밝히고 대안을 제시해 주는 매도인을 더 신뢰하니 너무 걱정하지 않으셔도 됩니다. 공인중개사와 잘 상의해서 매수인도 받아들일 수 있는 합리적인 문구로 계약서를 작성하시면 됩니다.
제 답변이 도움이 되셨길 바랍니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
특약을 넣는 것은 매우 흔하고 현명한 방법입니다. 나중에 수리비 폭탄을 피하기 위해 매도인이 먼저 제안하는 경우가 많습니다. 거부시에는 완벽히 수리했으니 안심해람 수리 영수증/AS 확인서를 보여주세요. 그래도 거부하면 책임 기간 6개월을 명확히 정하자고 설득하는 것이 정석입니다. 매수자가 끝까지 거부하면 가격을 조금 깎아주는 대신 현 상태 그대로 인수하며 향후 이의 제기 금지 문구를 넣어 아예 책임을 면하는 방법도 있습니다. 특약은 분쟁 방지용 필수 자치입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
집 매도 시 누수 관련 특약은 전혀 특별한 일이 아니고, 오히려 분쟁을 줄이기 위해 매우 흔하게 사용하는 장치입니다
중개사들은 누수 특약을 매우 자주 씁니다
매수자도 아예 없는 것보다는 조건부 특약을 선호합니다
오히려 특약 없이 진행하는 게 위험한 경우가 더위험할수 있습니다
매도자에게 가장 안전한 기본 특약 예시는
본 건 부동산은 계약 전 누수 이력이 있어 매도인이 수리를 완료하였으며,잔금일 이후 발생하는 동일 부위 누수에 대해서는 잔금일로부터 ○개월까지만 매도인이 책임을 진다
그 이후 또는 관리·사용상 문제로 인한 누수는 매수인의 책임으로 한다
이 정도면 과하지도 않고, 법적으로도 방어력 있습니다
참고하시기 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
매수인이 특약에 대해 부담을 느낀다면 거부할 수 있고 그 때는 조건을 조정하거나 아예 거래를 안하는 선택을 할 수 있습니다.
특약사항은 임대인과 임차인 협의 사항입니다. 조율을 잘 하시길 바랍니다.
감사합니다.