답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 투자관점으로 장기적으로 보면 주택가격상승은 일부 지역 특히 서울, 수도권내 , 지방의 경우 호재가 있는 경우에만 가능할것으로 보이고 상승폭 역시도 이전처럼 크게 나타나지는 않을것으로 예상됩니다. 오히려 인구감소추세와 주택공급의 증가에 따라 주택가격은 소폭상승 또는 보합, 지방의 경우 점진적 하락이 예상되기 때문입니다. 물론 개인적의견일뿐 이와 다른 결과가 나타날수는 있습니다만 투자가 아닌 실거주용으로써 상급지에 거주를 원하시는경우라면 자금상황이 구입자금조달에 문제에 없으며, 원리금부담이 소득대비 안정적이라면 추가적인 금리인하가능성이 있는 현시점도 나쁘지 않다고는 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상관은 없으나, 이를 허용할지는 매도자인 질문자님 선택사항입니다. 보통은 잔금전 하루이틀 미리 인테리어를 위해 집을 내어주는 경우 별도 협의로써 잔금일은그대로 하되, 관리비에 대한 인수인계를 인테리어를 시작하는 날로 하는경우가 많습니다. 이유는 인테리어 과정에서 물이나 기타 관리상 필요부분을 사용하는 것이고, 실질적으로 주택인도를 잔금전에 받은것으로 볼수 있기 떄문입니다. 말그대로이러한 조건없이 그대로 허용해줄수도 있구요, 결국 판단은 질문자님이 하시면 됩니다. 굉장히 드문 경우지만 문제로 예상될수 있는게 있다면 잔금일에 잔금지급이 안되는 경우에는 매우 난처해질수는 있습니다. 주택에 대한 인테리어는 시작했고 잔금은 사정상 일정기간 뒤로 미룬다고 한다면 그떄부터는 매도자입장에서는 이러지도 저리지도 못하게 난해해지기 떄문입니다. 그래서 아예 이런 부분을 허용하지 않는 경우도 많습니다. 말그대로 배려차원이지 이게 무조건 해주어야 하는 의무는 아니기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 직거래 자체는 부동산 중개사무소를 거치지 않고 매수인과 매도인간이 직접거래를 한 경우를 말합니다. 보통은 중개사 없이 계약이 가능한 경우는 가족관계나 특수관계인 사이라고 판단을 하는 것이지 단순히 실거래가 기록만으로 매수,매도자의 관계를 판단할수는 없습니다. 고가의 부동산을 전문가인 중개사 없이 거래를 하였다면 거래당사자간 신뢰가 있지않다면 거래자체가 쉽지 않다고 판단가능하기 떄문입니다. 그리고 직거래의 경우 일반적으로 시가에 비해 낮게 거래되는 게 일반적이나, 간혹높게 거래되는 경우가 있는데, 이는 상황에 따라 세금부담을 낮추려는 목적이 있는것으로 그렇다 해도 특수관계인간 거래는 보통 시세의 30%이내의 범위에서 거래되는데 이는 세법상 증여 추정을 피할수 있기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.서울상급지라면 사실상 강남3구와 마용성(마포,용산,성동구)입니다. 해당 지역들 모두 교육입지나 교통입지 모두 유리한 지역에 해당되고 한강변이라는 특징이 있는 지역입니다. 강남3구가 부담스러우시면 마포등이 그나마 교육입지상 유리한 부분이 있고, 중삼급지인 목동도 교육입지로는 나쁘지 않은 지역입니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 부동산 측에서는 3개월 뒤 보증금 반환이 가능하다는 연락을 주셨는데 이게 맞을까요? -> 질문의 내용만 보면 합의연장으로 보이기에 이런 경우 1처럼 답변을 받았다면 오히려 유리하신 상황입니다. 보통 합의연장(갱신청구권 사용x)의 경우라면 이미합의한 사항에 대해서 번복을 할려면 임대인 동의를 구해야 하고 해당 과정에서 별도 패널티를 부담하셔야 하기 떄문입니다. 2. 부동산 측에서 다음 임차인을 구하지 못하면 3개월 이후에도 제가 월세를 내야 하는 걸까요? -> 우선 이건 확실히 답을 해줄수 없는게 위내용만으로는 정확한 상황파악이 안됩니다. 묵시적갱신 또는 갱신청구권 사용을 통한 연장이였다면 3개월뒤 계약은 자동종료되면 다음임차인 여부와 관계없이 보증금반환 및 퇴거를 하실수 있으나, 합의해지로만 보자면 이때는 다음임차인 주선의 특약조건등이 명시되어 있다면 월세부담을 계속될수 있습니다. 3. 중개 수수료를 제가 부담해야 하는 걸까요? -> 2처럼 묵시적갱신 또는 갱신청구권 사용을 통한 연장 -> 부담x 합의연장 -> 임대인요구가 있을 경우 , 계약서상 특약에 명시된 경우 -> 부담o4. 임차인 입장에서 다른 부동산에도 이 매물을 올려도 되는 걸까요? (공동x) -> 그건 해당 임대인에게 문의를 해보셔야 합니다. *****답변이 부정확해지는 이유 단순히 아무런 말이 없다 만기 1개월전에 해지통보를 하면 묵시적갱신성립이후 중도해지기 떄문에 1처럼 3개월뒤 퇴거가능 그에 따른 다음임차인 주선 및 중개보수 부담 안해도되나, 문제는 본인이 8월초 그러니깐 만기 6~2개월전에 연장합의를 하였다는 부분입니다. 이러면 묵시적 갱신은 성립될 여지가 없다고 볼수 있고 해당 연장문제에 갱신청구권 사용의사를 밝혔다면 묵시적갱신과 같은 효력이 있으나, 그게 아닌 단순 연장의사통보였다면 이떄는 합의연장으로 볼수 있고 이렇게 되면 다음임차인 주선 및 중개보수 부담을 모두 하셔야 할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 해당 누수의 원인부터 확인을 하셔야 합니다. 보통 건물의 경우 공용배관의 문제 또는 구조상의 문제라면 관리주채가 그 책임을 지게되지만 전용배관이나 윗집의 과실에 따른 하자라면 윗집에서 책임을 부담하게 됩니다. 그러므로 우선적으로 하자원인에 대한 확인이 필요합니다. 상가라면 해당 상가관리주체나 없다면 별도 민간업체를 통해 하자원인을 파악하셔야 합니다. 만약 하자원인이 윗집에 있다면 이때는 보수비용을 포함한 누수에 따른 피해비용등에 대해서 보상을 요구하실수 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일시적 2주택에 해당사항이 없다는 전제하여 우선 매도하는 주택의 경우 양도소득세를 부담하셔야 합니다. 양도치익(매도비용 -매수비용)이 있다면 해당 금액에 따른 세율(6~45%)을 적용한 세금을 부담하셔야 합니다. 그외 다른 세금은 없으며 부수적으로 중개보수비용이나 등기비용(기존 권리 말소비용)등이 추가로 발생될수는 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이사를 하는데 행정절차는 별도 없습니다. 다만 퇴거시에 관리비정산 및 수도,가스등 별도 관리비에 대한 정산만 하시면 되고, 행정절차상 하나 있다면 새로 이사간 곳에 전입신고를 하는 정도 입니다.보통 임대차에서 이사를 한다면 아파트기준 오전에 이사짐을 빼면서 관리사무소에 방문하여 당일까지의 관리비정산내역서 및 장기수선충당금 납부내역을 출력받아 임대인에게 보여주고 관리비는 전달하고 장기수선충당금은 돌려받으시면 됩니다. 그리고 보증금 반환이 완료되면 주택을 인계(현관비번 전달 및 각종카드기 전달)하고 이사를 하시면 됩니다이사 전까지는 이사업체선정 및 불필요한 짐정리, 그리고 관리사무소를 통해 이사당일 엘레베이터 이용등록 혹은 이용불가시 사다리차 예약등이 있을수는 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 정부정책방향상은 주식시장의 확대와 발전이 예상되는 만큼 부동산 보다는 더 나은 투자처가 될것으로 보입니다. 그리고 주식의 경우 소액으로도 투자가 가능한 접근성이 유리하나 ,부동산의 경우 초기시드가 크고 현 인구감소추세와 주택,지역간 양극화에 따른 투자대상의 범위가 축소되기에 투자대상으로써는 한계가 나타나고 있는게 사실입니다. 물론 개인능력에 따른 투자수익은 부동산이든 주식이든 차이가 날수 있으나, 수익가능성만 보면 주식이 현 분위기상도 더 나은 투자처로 보이긴 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기본적으로 임대주택의 공급은 늘 부족하게 됩니다. 서울과 같은 지가높은 지역에 공공임대를 위해 지대를 넓게 확보하여 lh가 건축가능한 경우가 제한적이기에 보통은 재건축, 신도시개발등에 있어 일정비율을 공공임대로써 건축하도록 유도하는 것입니다. 물론 무조건 강제하는 부분도 있겠으나, 이러한 공공임대주택 제공시 용적률이나 별도 건축시 혜택을 부여하기에 조합원 입장에서도 사업성 향상을 위해서는 유리하기에 서로 윈윈하는 부분입니다. 그리고 한강변처럼 입지요건이 좋은 입지라도 위와 같은 이유로 공공임대가 있는 것이고 공공임대라고 해서 꼭 외지거나 입지요건이 불리한 곳에만 임대주택을 건축하는 것은 아니기 떄문입니다.