전세 재계약하려고 하는데 답변 부탁드립니다.
안녕하세요. 지금 현재 제가 오피스텔 전세 임차인(세대주)으로 들어와있고 2월 말에 계약이 끝납니다. (현재 집 전세자금은 언니가 보태준 돈+제 돈입니다.) 저는 이 집을 나갈 예정이고 2월 말 계약이 끝나기 하루 정도 전에 저 말고 다른 가족 명의(언니가 입주해서 거주할 예정으로 언니는 현 집에 세대원 아님)로 다시 전세계약을 하려고 하고 전세금도 언니가 보태준 돈이라 돌려받을 필요 없이 그대로 유지하려고 합니다. 임대인에게 물어보니 새로운 사람이 계약할 경우 현재 가지고 있는 짐을 다 빼서 하자가 있는지 여부 등을 확인해야 하는 절차가 있기때문에 번거롭다고 합니다. 그래서 새로 계약할 명의자 이름으로 계약서를 작성하고 계약금 10%를 먼저 입금하고 받은 계약금을 다시 저에게 지급, 그리고 새 계약자(언니) 명의로 전세 잔금을 다 받았다는 영수증을 작성해서 주고 저에게는 전세금을 반환했다는 영수증을 작성해서 주고 인감을 찍어주겠다고 하는데 이렇게 할 경우 나중에 혹시 분쟁이 발생했을때 언니가 전세금을 다 돌려받을 수 있는 건가요? 또 보증보험 가입시 문제는 없을까요?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
기존 세입자의 보증금을 반환하지 않고 새로운 계약자의 보증금으로 갈음하는 '채권양도 방식'의 재계약은 법적으로 유효하며 대항력 확보가 핵심입니다.
임대인이 제안한 방식은 실무적으로 기존 임차인(본인)에 대한 보증금 반환 의무를 신규 임차인(언니)의 보증금 지급으로 상계 처리하겠다는 것입니다. 이 경우 언니 명의의 전세계약서와 임대인이 발행한 잔금 영수증이 명확히 존재한다면, 추후 분쟁 시 보증금 반환 채권을 주장하는 데 법적 효력은 충분합니다. 다만, 실제 돈이 오가지 않으므로 계약서 특약사항에 기존 세입자(성명)의 보증금을 신규 세입자(언니)의 보증금으로 대체하며, 임대인은 이를 전액 수령하였음을 확인한다는 내용을 명시해야 안전합니다.
보증보험 가입의 경우, 허그(HUG) 등 보증기관은 실제 이체 내역을 요구하는 경우가 많습니다. 돈을 주고받은 금융 거래 증빙이 없다면 승인이 거절될 리스크가 있으므로, 임대인과 합의하여 보증금 전액 또는 일부를 실제로 입금했다가 즉시 돌려받는 형식적인 송금 절차를 거치거나, 앞서 언급한 특약이 포함된 공인중개사 날인 계약서를 준비해야 합니다.
가장 중요한 점은 언니가 입주 당일 전입신고와 확정일자를 마쳐 대항력을 즉시 취득하는 것입니다. 짐을 빼지 않더라도 언니의 점유가 시작되었음을 증명해야 보증금을 온전히 보호받을 수 있습니다.
임대인, 본인, 언니 3자가 모여 기존 계약의 해지와 신규 계약의 승계를 명시한 합의서를 한 장 더 작성해두면 완벽합니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
1명 평가안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
이런 경우에는 실무에서 임대인과 서로 협의해서 계약서 명의만 변경하는 경우가 있습니다
다른 내용그대로 기재하고 가족중 한사람으로 명의변경을 하고 특약에 내용을 기재합니다
주변에 있는 부동산에 가서 어떤 식으로 하는것이 좋은지 상담을 받아보고 결정을 하시기 바랍니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
언니분으로 표준임대차계약서 작성후 정식적으로 계약을 하고 난 후 확정일자를 받으시고 또한 잔금일자(이사날) 시 전입신고를 해서 우선변제권 및 대항력을 가지고 계시게 되면 보증보험 가입이나 향후 보증금 수령에 크게 문제가 없을 것으로 사료됩니다.
감사합니다.
임대인에게 물어보니 새로운 사람이 계약할 경우 현재 가지고 있는 짐을 다 빼서 하자가 있는지 여부 등을 확인해야 하는 절차가 있기때문에 번거롭다고 합니다. 그래서 새로 계약할 명의자 이름으로 계약서를 작성하고 계약금 10%를 먼저 입금하고 받은 계약금을 다시 저에게 지급, 그리고 새 계약자(언니) 명의로 전세 잔금을 다 받았다는 영수증을 작성해서 주고 저에게는 전세금을 반환했다는 영수증을 작성해서 주고 인감을 찍어주겠다고 하는데 이렇게 할 경우 나중에 혹시 분쟁이 발생했을때 언니가 전세금을 다 돌려받을 수 있는 건가요? 또 보증보험 가입시 문제는 없을까요?
===> 네 그렇습니다. 현재 상황에서 계약자 명의가 변경되는 만큼 임대인은 질문자님에게 보증금을 반환한 후 다시 언니로부터 받겠다는 것입니다. 이러한 경우 법적으로 전혀 문제가 되지 않습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
질문의 방식으로 진행할 경우 예상되는 문제라면 일단 보증보험 가입시점에 이체내역 또는 영수증을 제출하게 되어 있는데, 실제 잔금에 대한 이체는 없이 잔금영수증만을 가지고 있기 때문에 혹시라도 보증보험사에 따라 이체기록등 추가적인 증빙요청이 있을 경우 이를 입증할수 없어 가입이 어려워질수도 있습니다. 물론 경우의 수에 해당되나, 100%배제할 부분은 아닙니다. 또한 이러한 부분들이 나중에 보증금 미반환등이 발생에 따라 보증보험 청구시 발견되면 지급거절등의 결과가 나올수도 있기에 질문의 방식으로하는건 문제는 없으나, 추후 리스크는 가지고 있다고 보시면 됩니다,
질문자님과 새로운 임차인이 언니분이라는 관계특수성상 여러 고민이 되어 보이는데, 임대차계약서 새로운 신규계약에 해당이 되는 만큼 원칙대로 자금을 주고 받는게 좋을 것으로 보입니다. 즉, 언니분은 언니분대로 계약금, 잔금을 지급하고, 임대인은 잔금을 받아 현 임차인인 질문자님에게 반환하는 방식으로 진행하는게 불편할수는 있어도 가장 안전하다고 할수 있습니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
임대인분께서 제안한 방식은 실무에서 흔히 쓰이는 '임대차 승계 및 명의 변경' 절차입니다.
번거롭더라도 언니분께서 계약금을 넣고 임대인분이 계약금을 동생분에게 주고
나머지 잔금을 언니분이 임대인분에게 주고 다시 임대인이 동생분에게 잔금을 주면 깔끔합니다.
다만 현재 보증금에 언니분의 금액이 들어가 있고 보증금은 작은돈이 아니라 쉽게 구하기 어렵습니다.
이럴땐 임대인,언니,본인 이 모여서 합의서를 작성하고 계약서를 진행하시는 방법이 있습니다.
간단히 설명하자면
기존 임차인의 보증금 반환 채권을 신규 임차인(언니)이 승계하며, 임대인은 이에 동의한다라는 내용의 확인서를 쓰시고
신규 계약서 특약에 이 내용을 넣으시면 됩니다.
이렇게 하시면 나중에 보증금을 돌려받으시는데는 문제가 없습니다.
하지만
보증보험 가입 여부는 좀 다를 수 있습니다.
보증보험은 실제 돈의 흐름과 계약서가 일치하지 않으면 가입이 거절 될 수 있습니다.
이 부분은 답변이 너무 길어질수 있어 hug나 hf에 문의해보시는걸 추천드립니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
임대인, 기존 임차인, 새 임차인 세 사람이 합의로 임차인 지위를 언니에게 넘기는 것에 가장 중요한 것은 지금 이후 보증금 반환 의무는 언니와 임대인의 관계에서 끝까지 정리된다.는 점에서 서류로 명확하게 남기는게 중요합니다.
나중에 분쟁이 나도 언니는 전세금 다 돌려 받을 수 있으며 보증보험 가입도 가능합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.
집주인 도장이 찍힌 영수증만 잘 챙겨도 나중에 돈을 돌려받는 법적 권리인 대항력을 갖추는 건 문제가 없어 보입니다. 다만 전세보증보험 가입은 상황이 좀 다른데요. 보험사에서는 실제 돈이 오갔는지 확인하기 위해 계좌 이체 내역을 필수 서류로 요구하는 편입니다. 단순히 영수증만 내면 자금 흐름이 증명되지 않아 가입이 거절될 확률이 꽤 높습니다. 그러니 다소 번거로우시더라도 실제로 돈을 주고받아서 이체 기록을 남겨두시는 편이 나중에 보험 가입할 때 훨씬 안전할 것 같습니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
명의가 변경되는 신규 계약이라도 기존 전세금 반환과 신규 전세금 지급은 명확히 분류되어야 합니다.
영수증과 인감이 있더라도 실제 전세금 반환이 없으면 분쟁 시 다툼 소지가 있습니다,.
보증보험 가입 시에도 실질적인 자금 흐름이 확인되지 않으면 문제가 될 수 있습니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
임대인의 제안대로 서류만 작성해도 전세금 반환 권리는 인정되지만 보증보험은 실제 돈이 오간 내역을 매우 중요하게 보기 때문에 보증 보험 가입 시 거절될 위헙이 큽니다. 새 계약서와 임대인의 인감이 찍힌 영수증이 있다면 언니의 채권은 법적으로 보호받지만 보증보험사는 언니 계좌에서 임대인 계좌로 돈이 직접 오간 기록이 없으면 가입이 거절될 가능성이 매우 높습니다. 가장 깔끔한 방법은 계약서에 '기존 임차인의 보증금을 신규 임차인의 보증금으로 승계한다'고 명시하고 번거롭더라도 언니가 임대인에게 잔금을 입금하고 임대인이 그 돈을 질문자님께 입금하는 과정을 거쳐서 이체 확인증을 확보하시길 바랍니다. 또한 언니가 입주 즉시 전입신고와 확정일자를 받아야 대항력이 생깁니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
현재 질문내용에 의하면 재게약이 아닌 새로이 작성하는 계약관계인 것 같습니다
절차와 자금 흐름상 목잡한것 같지만 전세권자의 명의가 변경하기 때문에 커다란 절차와 방법이 하자가 없이 진행되는 것같습니다
보증보험 가입문제도 절차대로 진행하시면 j커다란 문제는 없으리라 보입니다
다만 계약금등은 형식상 계좌이체로 주고 받는 절차로 진행 할 수 있으면 영수증을 상호 교환할 필요가 없지 않나 생각합니다
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
위와 같이 말씀하시는 방법은 향후 분쟁이 발생할 수 있는 위험이 높아 권장드리지 않는 방법입니다 언니 명의 재계약 시 실제 잔금 입금과 새로운 계약서 그리고 확정일자를 받으시는 것이 좋습니다 위와 같은 방법으로 하시는 경우 잔금 입금에 대한 증빙 어려워 보증 보험 가입도 어려우니 신중하게 결정하시기 바랍니다