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전세 세입자 구해오라는 집주인에게 어떻게 대처해야 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.만기일에 다음 임차인 여부와 관계없이 임대인은 보증금을 반환하여야 합니다. 즉, 위와같은 임대인말은 무시하셔도 되고, 임대인에게 만기일 미반환시 임차권 등기명령 및 지급명령 신청과 미지급에 따른 손해배상 청구를 진행할 것이라고 통보하신뒤, 실제 만기일에 미반환 될 경우 임차권등기명령을 관할 법원에 신청하고 임대인에게는 내용증명을 발송하시면 됩니다. 그리고 반환이 되지 않는다면 임차권등기 이후 보증보험 청구나 반환소송을 해, 승소판결문을 가지고 경매신청을 하시면 됩니다. 이와 별도로 추가되는 비용이나 손해에 대해서는 손해배상청구소송등을 통해 임대인에게 청구가 가능합니다. 보통은 임차권 등기가 되면 다음임차인을 구하기 어렵기 때문에 임대인이 협의를 먼저 해오는게 대부분입니다.
경제 / 부동산
23.08.17
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전세입자를 안고 매매할 때 표준 매매계약서 형식을 어디서 받을 수 있을까요? 아시는 분 계시다면 알려주시면 감사드리겠습니다. 부탁드려요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.표준매매계약서는 인터넷상 돌아다니므로 해당 양식을 찾아 다운 받아 사용하시면 됩니다. 아니면 각종 폼을 취급하는 인터넷 사이트를 통해 해당 양식을 구매해 다운 받으시는 방법이 있습니다.
경제 / 부동산
23.08.17
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부모님 명의의 부동산을 상속받는 게 나을까요? 증여나 양도로 받는 게 나을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.직계존비속간 매매 거래는 일정 조건이 갖추어 지지 않으면 증여로 추정되게 됩니다. 그러므로 일반 매매로 할려면 거래금액과 자금 흐름등에 대한 정확한 근거가 있어야 합니다. 물론 매매나 증여중 세금부담이 적은 쪽을 선택하여야 하나, 질문에서 주택가격등이 제시되지 않았기에 정확한 판단은 어렵습니다. 증여가액에 따라 누진세율이 적용 되기 때문입니다. 그리고 상속의 경우는 사망시에 가능한 부분이므로 선택사항이 아니고, 상속당시 주택가격이 오를 경우 세금부담이 더 커지므로 현 시점에서는 증여와 매매 방식만을 고려하여 판단하셔야 할듯 보입니다.
경제 / 부동산
23.08.17
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재건축할 경우 3개월 이내 퇴거한다는 특약의 효력은?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축과 일반 매매와는 다르므로 해당 특약이 적용될 여지는 없어보입니다. 즉, 건물이 팔렸다고 계약중인 임차인을 함부로 퇴거시킬수 없습니다. 상가임대차 보호법에 따라 퇴거를 거부하시고 중도해지를 임대인이 원하는 것이라면 그에 따른 손해비용등을 청구하시면 될듯 보입니다. 만약 매매가 아닌 재건축으로 인해 건물 사용이 불가한 경우라면 퇴거를 하시는게 맞으나, 이럴 경우 보통 이주관련 확정이 나오기 때문에 이런 경우가 아니라면 위 특약은 적용되지 않습니다.
경제 / 부동산
23.08.17
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전세만기로 집주인 보증금 반환 관련 건
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 기존 전세대출 은행쪽에 만기일 보증금 미반환시 대출상환관련 부분을 문의해보시고,2.해당 내용을 임대인에게 전달하고 만기일이후 임차권등기명령 신청 및 지급명령신청 예정을통보합니다. 3. 만기일 이후 관할 법원에 임차권 등기명령 신청 및 지급명령 신청하고 임대인에게는 내용증명을 발송,4. 임차권 등기후 보증보험이 있다면 보험청구. (대출의 경우 은행이 임차권 등기이후 보험청구를 진행하게 되니, 1번 과정에서 위 부분도 같이 확인하시면 됩니다.)보통 위 과정까지 가면 대부분 임대인 측에서 반환예정일자나 관련협의를 하게 됩니다. 만약 아무런 의사통보가 없다면, 반환소송을 진행하셔야 합니다,그리고 임차권 등기말소는 보증금을 돌려받은 뒤에 임차인이 말소시켜줘야 하기에 보증금과 등기에 들어간 비용도 함께 임대인에게 요구하시어 지급받은후 등기말소시키면 됩니다.
경제 / 부동산
23.08.17
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임대차 만기일 기준이 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보증금 반환과 주택인도가 동시이행관계이므로 협의하여 일자를 조정한 것이라면 퇴거일이 곧 계약종료일로 보실수 있습니다. 그러므로 보증금 미반환시 주택인도를 거부하시면 되고, 만약 임차권 등기명령등을 진행하신다면 기간차이가 크지 않으므로 계약서상 만기일 이후 진행하시면 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
23.08.16
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전세집에서 이사를 가는데, 짐을 다 빼면 주인이 와서 집 상태를 보고 전세금을 입금해 준다는데,,
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 만기일 오전에 짐을 빼고 관리비 및 가스비정산을 마치면 보증금 반환을 받게 됩니다. 질문의 경우 임차인의 원상복구의무에 따라 주택에 별다른 문제가 없는지 확인후 보증금을 반환할려는 것으로 보이며, 일반적이지는 않지만 그렇다고 문제가 되거나 무리가 있는 부분은 아닙니다. 아마도 관계가 좋지 않았다면 조금더 주택 상태에 대해 트집을 잡을 확률은 높습니다. 그러므로 입주당시에 상태를 찍어둔 사진등이 있다면 미리 확인하여 챙겨두셔야 할듯 보입니다.
경제 / 부동산
23.08.16
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안녕하십니까저는오피스텔이한나있읍니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 오피스텔이 업무용이라면 주택수산정에 포함되지 않기 때문에 일반 청약시 무주택 1순위청약이 가능합니다. 만약 오피스텔 용도가 주거용일 경우 주택수 산정에 포함되기 때문에 무주택 1순위 자격조건에 해당하지 않아 1순위 청약은 어렵습니다. 또한 청약별로 1순위라도 1주택자까지 포함한 경우도 있으니, 결국 현 소유 오피스텔 용도를 먼저 확인하시고, 그에 따라 청약시에도 1순위 자격요건을 확인하고 청약을 하시면 됩니다.
경제 / 부동산
23.08.16
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집주인분이 전세금반환보증보험 신청을 위해서 다운 계약서 작성을 요구하는데 써도 문제 안될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.다운계약서 및 업계약서는 어떠한 목적이든 불법입니다. 해당 부분은 적발시 과태료 부과대상이므로 하지 않는게 좋습니다. 그리고 전세보증금을 다운 계약서로 전환하게 되면 나중에 전세미반환시 계약서상 보증금에 대해서만 임대차 보호법에 따라 보호받으므로 차액에 대해서는 사실상 보호가 어렵습니다.
경제 / 부동산
23.08.16
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전세끼고 매매시 잔금 리스크 질문드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.특례보금자리는 대출목적이 정해져 있습니다. 첫번째 주택구매목적, 두번째로기존 담보대출의 대환대출용도, 그리고 세번째 전세보증금 반환용도로써 신청이 가능합니다. 질문의 경우라면 세번째 용도로써 신청이 가능합니다. 즉 갭투자 이후 보증금 반환을 위해 특례보금자리론 신청은 다른 조건에 부합되었다는 전제하에 가능합니다.
경제 / 부동산
23.08.16
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