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갭투자인지 확인할 수있는방법 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.갭투자를 확인하는 특별한 방법이 있는 것은 아닙니다. 등기부상 소유권 이전시점과 이전 세입자 전입신고를 비교하여 전세기간 중 매매가 이루어졌다면 갭투자로 볼수 있으나, 현 세입자의 전입신고날짜를 다른 3자가 쉽게 확인하기는 쉽지 않습니다. 그리고 갭투자 자체가 문제가 있는 것은 아닙니다. 갭투자중에서도 시세와 전세금 차이가 적다면 문제가 생기는 것이기에 질문의 부분을 확인하기 보다 시세와 전세금의 갭차이를 확인하여 전세가율이 70%가 넘는주택은 피하는게 좋습니다 .
경제 / 부동산
23.05.14
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신도시 상가는 어떤 입지를 봐야 할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.모든 상가는 상권에 따라 다른 결과가 나올수 있기에 리스크는 다 있습니다. 신도시 상가의 경우 기존 상가가 없었기에 유동인구나 수요층등을 알수 없기에 리스크기 더 크다고 볼수 있고, 업종에 따라 자리를 잡는데도 시간에 큰 차이가 있을 수 있습니다. 보통의 상가입지를 분석하는 데에는 영위하고자 하는 업종에 맞는 입지를 선택하셔야 하며, 불특정 다수상대로 한다면 번화가, 중심지가 좋고 특정한 일정범위내 고객(충성도 높은)을 타켓으로 한다면 번화가 보다는 단지내 상가등이 유리할수 있습니다.
경제 / 부동산
23.05.14
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월세 보증금을 임차인 동의없이 임대인이 사용해도 되는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 임차인의 보증금을 어떻게 사용하는지는 임대인 선택사항입니다. 질문처럼 만기일에 전액 반환만 되면 되기 때문입니다, 그리고 질문에서 월세를 대신해 보증금 차감여부는 두분 합의가 필요하며 임대인이 동의하지 않으면 사실상 불가합니다. 또한 월세를 주택의 경우 2기, 상가의 경우 3기 연체할 경우 임대인은 계약해지를 통보할수 있고, 이때 밀린 월세를 보증금에서 차감하여 돌려줄수 있으므로 질문과 같은 임차인의 요구를 임대인이 수용할 이유가 없을수 있습니다.
경제 / 부동산
23.05.14
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월세 강마루 찍힘에 대한 원상복구?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 임차인의 원상복구 의무가 있는만큼 책임을 피하기는 어려운 부분이고 보통은 서로간에 합의하여 비용을 지급하고 마무리하는게 일반적입니다. 임대인의 요구가 과한 부분이 있다고 해도 사실상의 훼손부분이 있다면 법으로 대응해도 구제받기 어려울수 있습니다. 억울한심정이 있으시더라도 조금은 임대인과 좋게 협의하여 일정한 수준에서 마무리하시게 가장 좋은 대처방안으로 보입니다.
경제 / 부동산
23.05.14
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중개보조원이 중개행위를 하였고, 중개계약이 합의해제되었을 경우에도 중개수수료를 줘야하는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 중개보조원이 진행한 계약의 경우 해당 중개사는 중개사법에 따른 위반행위로써 처벌을 받을수 있으며, 해당계약이 체결되었더라도 중개보수를 지급할 의무는 없을것으로 보입니다. 이유는 정상적인 중개행위로 보기 어렵기 때문입니다.
경제 / 부동산
23.05.14
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이런 경우 임차주택이 경매에 넘어가면 어떻게 되는지요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선변제권의 경우 종전계약서상 금액은 최초계약시 확정일자로 보호를 받지만, 증액된 부분에 대해서는 갱신 후 받은 일자를 기준으로 보호를 받게 됩니다. 즉 최초계약이후 다른 물권(근저당)등이 설정되었고 재계약을 통해 증액되었다면 증액전 보증금은 근저당보다 우선순위배당 , 증액 부분은 근저당 후순위로 배당이 되게 됩니다. 만약 계약간 다른 물권이 없었다면 증액된 보증금 모두 우선순위가 됩니다.
경제 / 부동산
23.05.14
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전세만기시 체크해야 하는 사항좀 알려주세요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산이 있다고 해도 퇴거시에는 임차인을 통해 관리비 미납여부등을 확인하시고, 해당 목적물 내부상태를 확인하여 특별한 문제가 없다면 보증금 반환을 하는 것이 좋습니다. 사실상 임대인은 내부상태를 이사일 외 확인할수 없기 때문에 확인없이 보증금 반환을 하면, 이후 문제가 발견되었을 때 임차인에 대해 비용회수가 어렵기 때문입니다.
경제 / 부동산
23.05.14
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확정일자 받고 전입신고 된상황에서 건물이 경매로 넘어가면 배당요구가능한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전입신고와 확정일자를 부여 받은 상태라면 순위에 따른 배당요구가 가능합니다, 다만 배당요구가 가능하다고 전액 배당이 가능할지는 등기부상 배당물권들에 따라 다를수 있습니다. 그리고 전입신고 익일을 기준으로 대항력이 부여되고 확정일자를 전입신고보다 빠르게 했다고 해도 우선변제권은 전입신고일 익일에 발생되게 됩니다.
경제 / 부동산
23.05.14
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현재의 한국 부동산의 상태는 어떤가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.인구가 소멸된다는것은 지구가 종말되어야 가능하며, 인구감소도 예측가능하기 때문에 시장이 변화되고 수요공급조절에 따라 큰 문제가 없을 확률이 높습니다, 현재와 같이 부동산 예측이 다른 이유는 단기적 시장 변화 요인이 너무 많고, 부동산 특성상 정부의 규제나 외부적인 요인들까지 모두 영향을 주기 때문입니다, 확실한 것은 현재 금리인상 부분은 어느정도 진정되는 단계로 부동산 회복을 기대하는 심리가 늘고 있고, 그외 요인들의 변화는 크지 않기에 추가적 하락을 예상하는 의견도 만만치 않아 서로간의 의견 차이가 있는 상황입니다.
경제 / 부동산
23.05.14
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경매로 넘어가서 낙찰자가 낙찰받으면 월세는 어떻게 주나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경매 과정에서 임차인의 경매법원 배당요구는 임대차 해지의 의사표시로 간주됩니다. 그러므로 해당시점 이후 실제 이사를 가지 않았다면 사실상 월차임에 대한 지급의무는 있으나, 문제는 해당 월차임을 낙찰자에게 지급하는 것은 아닙니다. 배당금에서 공제되어 배당되는 게 일반적이기 때문에 낙찰자가 월세를 요구하는 것의 시점은 아무래도 잔금납부를 완료하고 소유권을 이전 받은 시점을 기준으로 보는게 맞을 듯 보입니다. 그리고 이사는 낙찰자와 협의하여 정하시면 되는데 거주하는 동안의 월차임은 지급하셔야 합니다.
경제 / 부동산
23.05.14
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