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답변 내역

전세계약 만료전에도 반환소송이 될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 내용으로는 정확하게 답변드릴수 있는 부분이 없습니다. 이유는 실제 경매를 진행하게 되면 말소기준권리에 따라 인수되는 권리와 말소되는 권리에 차이가 있고, 최우선 변제의 경우 낙찰금액의 1/2범위내에서 최우선변제가 가능한 임차인들 사이에 분배되기 때문에 한도만큼 받는다고 말하기도 어렵습니다. 또한 현 최우선 변제기준으로 보는게 아닌 말소기준권리의 설정일 당시의 기준으로 최우선 변제금액이 정해지는 것이기에 그 시기에 따라 우선변제금액이 현행 기준보다 낮게 정해질 수 있기 때문입니다. 그리고 임대인의 보증금 반환의무는 만기일이 되어야 생기게 되고 이전까지는 그 의무가 없기 때문에 합의하에 중도해지가 되었거나, 계약해지등이 이루어지기 전 반환청구소송자체는 불가합니다.
경제 / 부동산
23.04.24
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세입자가 수도꼭지를 바꿔달라고 합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 딱 정해져 있지는 않지만 수도꼭지도 형광등과 같은 소모품의 개념으로 보는 경우가 많습니다. 다만 이사를 한후 얼마안된시기에 고장이 났다면 사용상 과실 보기는 어려우므로 임대인이 비용을 들여 고쳐주는게 맞을 수 있으나, 6개월정도의 시간이 흘렀다면 임차인이 이에 대한 비용부담을 하는게 맞아 보입니다.
경제 / 부동산
23.04.24
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임대인이 보증보험 미가입 동의서를 원합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 동의서 서명없이도 계약기간까지 거주가 가능합니다. 2. 이미 계약해지를 통보하셨고 다른 세입자까지 구해진 상황이라면 번복은 어렵습니다. 구두상 합의도 계약의 성립으로 보기 때문입니다. 3. 질문상 정확히는 계약해지를 통보한게 어머님으로 생각되어 집니다. 임대인에게 이사비용등을 청구하기는 어려워 보입니다.
경제 / 부동산
23.04.24
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사람들이 말하는 부동산 3법은 어떤건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대차 3법이라고 하고 주요 내용으로는 계약갱신청구권으로 법적 2년 최소기간 보장외 2년간 추가거주가 가능하도록 임차인의 갱신청구권 사용이고, 이때 임대료의 상한이라고 하여 기존 금액의 5%이내 증액만 가능하도록 한 부분입니다. 그리고 전월세 임대차계약시 임대사업자가 아닌 개인도 이를 신고하는 의무를 포함하여 임대차3법이라고 합니다.
경제 / 부동산
23.04.24
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전세사기 안당하는 방법이 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선은 계약전에 해당 주택의 정확한 시세확인이 필요합니다. 빌라나 오피스텔의 경우는 시세확인이 어렵기때문에 주변 부동산 여러곳을 방문하여 시세확인을 해보시는게 좋습니다. 그리고 보증금이 시세와 차이가 적은 경우 계약을 피하는게 좋고 계약시에는 반드시 선순위 임차권여부를 확인하시어 계약을 진행하고 입주시에는 전입신고와 확정일자, 보증보험가입을 하시는게 좋습니다.
경제 / 부동산
23.04.24
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부동산 뉴스에서 pf란 용어를 자주 봤는데 쉽게 설명해 주실 수 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.PF 프로젝트 파이넨싱은 쉽게 해당사업(프로젝트)를 기초자산으로 그 사업성을 보고 대출을 실행하는 것을 말합니다. 이때 대출을 실행하는 금융기관은 담보가 아닌 사업성에 대한 근거로 대출을 실행하기 때문에 해당 시공사의 시공능력과 상환능력을 검토하여 대출을 실행하게 됩니다, 그리고 이러한 대출의 상환은 결국 분양을 통한 분양대금으로 대출상환을 하게 됩니다. 만약 미분양이 발생될 경우 1차적으로 사업을 진행한 시공사는 건설자금에 압박을 받고 자금조달이 막힐 경우 건설중단 , 심할경우 부도처리가 될수 있습니다. 이럴 경우 해당 사업에 투자한 PF금융사들은 상환기업들이 부실화에 따라 대출금 상환에 어려움이 생겨 연쇄적인 위기가 찾아오게 됩니다. 보통 PF는 금리가 높기 때문에 2금융권 이하 금융사등이 많은 자금으로 참여하게 되므로 유동성이 막힐 경우 금융사 부실도 더 빠르게 진행될 위험이 있습니다.
경제 / 부동산
23.04.24
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토지 등기부에서 근저당권 삭제 방법 알려주세요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.근저당 말소를 본인 스스로 하기 위해서는 근저당권자인 은행에 필요서류를 요청하여 이를 가지고 진행하셔야 합니다. 은행에 요청하여야 하는 서류와 본인이 준비해야하는 서류 그리고 그 절차등은 복잡할수 있어 아래 참고하기 좋은 사이트주소를 적어드리니 이를 참고하시면 좋을듯보입니다. 근저당 설정과 말소 셀프등기 방법 (ikggung.kr)
경제 / 부동산
23.04.24
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요즘 뉴스에서 많이 나오는 신혼희망타운은 어떤건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.신혼희망타운은 주로 육아 및 보육 시설 중심으로 건설되며, 건설된 이후 신혼부부를 비롯한 대상층에게 공급되는 신혼 부부 특화형 국민 주택입니다, 3기신도시 중 성남 복정, 의왕 청계, 위례, 성남, 과천등 핵심 위치에 건설 예정이며, 기존에 있던 신혼부부특별공급과 마찬가지로 청약을 통해 분양받는 방식입니다.
경제 / 부동산
23.04.24
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전세 계약을 할때 필수로 넣으면 좋은 조항 알려주십시오
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.특별히 합의하에 넣을 내용이 없다면 기본적으로 계약서상 기재되어 있는 부분들만 확인하시면 될것으로 보입니다. 계약상 권리관계상 선순위 근저당이 있을 경우는 잔금시 이를 말소하는 조건을 넣으시면 됩니다.
경제 / 부동산
23.04.24
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전세보증사고가 무얼 말하는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세보증금 미반환를 말하는듯 보입니다. 건축왕이든 최근 이슈화된 동탄 전세사기도 마차가지로 수법에 차이만 있을 뿐 결국은 만기시 임차인의 보증금을 반환하지 못하는 사태를 말합니다.
경제 / 부동산
23.04.24
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