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부동산 가격이 10년 싸이클로 돌아간다는데 왜 그런지 원인을 알고 싶어요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.10년 사이클은 부동산의 상승,하락 추세가 10년 주기로 반복된다는 것인데, 이는 과거 데이터를 가지고 판단한 것입니다. 다만, 이러한 근거가 변동성과 환경이 달라진 현재와 미래까지 정확한 판단근거로 적용하기에는 무리가 있어보입니다. 그리고 이러한 10년사이클에 대한 원인은 공급에 의해 부동산 시장이 순환한다는 것인데 쉽게 상승자체가 공급을 늘려 하락을 만들고, 하락 자체가 공급을 줄이면서 상승을 만드는 순환이며, 부동산에서 공급은 즉시 불가하고 실공급까지는 3~4년이 소요되는 만큼 가격상승으로 공급량이 증가되는 시간적 차이로 인해 나오는 이론으로 생각되어 집니다.
경제 / 부동산
23.04.22
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전세금 받는 날 집주인이 오지 않고 집주인 아내분이 오신다고하는데요. 괜찮나요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 경우 돌려받는 입장이라면 사실 누가 오든 내 보증금만 전액 돌려받으시면 특별한 문제는 없어보입니다. 그리고 계약종료에 따른 이사이기 때문에 특별히 아무도 오지 않아도 상관없구요.
경제 / 부동산
23.04.22
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전세사기와 깡통전세는 어떻게 구분되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세사기는 말그대로 최초 계약시부터 보증금 갈취를 목적으로 임대차계약을 체결하는 것이고 깡통전세는 주택가격 하락으로 인해 시세가 보증금보다 낮아지는 것으로 말합니다. 요즘은 깡통주택도 전세사기에 포함하는듯 보이고, 두경우 모두 사실상 보증금 반환이 어려워 세입자 피해가 발생된다는 점은 같습니다. 쉬운예로 임대차를 체결하고 보증금을 받은 상태로 반환능력이 없는 제3자(바지소유자)에게 주택을 넘기는 경우는 의도된 사기로 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
23.04.22
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인천/부산 빌라왕 전세사기 왜 발생하고 예방법 문의 드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.인천 미추홀구 전세사기의 경우는 공인중개사, 건축주, 소유자가 짜고 시세보다 높은 가격에 전세 계약을 체결시키면서 무자본 갭투자로 주택보유를 늘려가면서 세입자들 보증금을 가로챈 사건으로 보시면 됩니다. 세입자들을 안심시키기 위해 이행각서등을 작성해주었으나 결국 주택이 하나둘씩 경매에 넘어가기 시작하면서 연쇄적인 전세사기 피해가 발생되게 됩니다. 우선 부동산 시세하락에 따른 돌려막기식 세입자교체가 어려워지면서 해당 피해가 커진것으로 예상됩니다. 사실상 이러한 피해를 막기위해서는 계약전 반드시 해당목적물 주변시세등을 여러 부동산, 인터넷 부동산등을 통해 확인하시고 전세가와 시세 차이가 크지 않은 주택에 대해서는 계약을 피하시는게 좋습니다.
경제 / 부동산
23.04.21
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복비 관련해서 정해진 기준이 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중개사법으로 정해진 법정상한요율이 정해져 있습니다. 주택의 경우 매매시 거래금액의 0.5%가 적용되게 됩니다. 2억 매매금액으로 할때, 중개보수는 100만원이 나오게 됩니다.
경제 / 부동산
23.04.21
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근저당권보다 우선인 선순위 보증금이 걸린 전세집도 경매로 집행 시 보증긍 반환이 어려울 수 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 선순위 대항력있는 임차인은 주택이 경매에 넘어가도 경락인에게 인수되는 권리이기 때문에 보증금 전액을 상환받지 못할 경우 주택인도를 거부할수 있습니다, 다만 경매입찰시 이러한 권리사항을 알고 있기에 대부분 입찰을 진행하지 않고 유찰되며, 유찰시 금액이 20%씩 더 하락한 상태로 경매가 진행되기때문에 실제 배당받을수 있는 금액도 줄어들게 됩니다.
경제 / 부동산
23.04.21
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전세사기가 요즘 많이 나오는데요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.물론 모든 보증금 미반환 사태를 전세사기로 묶어서 말하기 때문에 질문처럼 모든 사태를 형법상 사기로 볼수 있지는 않습니다. 쉽게 깡통전세나 역전세등은 시세하락에 따른 발생된 문제이기에 사기로 판단하기는 어렵지만, 최근 뉴스에서 제기하는 문제는 최초 계약시 전세금반환의사 없이 세입자와 계약을 체결하고 이후 상환능력이 없는 제3자 바지 소유주에게 소유권을 넘겨 보증금을 갈취하는 수법등을 사기로 구분하는것으로 알고 있습니다.
경제 / 부동산
23.04.21
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전세사기 사건이 계속 확대되고 있는데 정부가 약속한 매입지원이 가능한 것인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재까지 보도된 바에 의하면 결정된 것은 없습니다. 다만 LH를 통해 임대주택용으로 전세사기 주택을 매입하는 것을 고려하고 있지만 이는 세입자의 보증금을 보상해주는 것이 아니고 단순히 소유권을 LH가 가져가고 피해자들의 거주기간을 확보하는 임시적인 방법으로 보시면 됩니다. 그리고 현 저금리 대출을 지원해주는 것으로 알고 있으나, 이 또한 피해자들 피해보상의 개념으로는 보기 어렵습니다.
경제 / 부동산
23.04.21
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1가구 2주택인 경우 1주택 처분시 세금 문제?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 경우는 1가구 2주택으로 양도세 과세 대상입니다. 다만 1세대의 판단은 양도일 현재를 기준으로 하기에 양도 계약체결한 시점에 동일 세대라도 잔금청산일 이나 등기접수일 중 빠른 날 현재 별도의 세대일 경우 비과세 규정을 적용받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.04.21
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전세 계약하려는데 위험한지 봐주세요!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.긴설명보다는 개인적인 의견을 말씀드리면 저라면 계약하지 않습니다. 이유는 빌라 전세매물이고 신축의 경우 주변 시세보다 보증금이 높아 실제 시세가 확인가능할때는 갭차이가 더 적다는 점과 아직 구분등기도 되지 않았기에 근저당말소조건이라고 해도 잔금일에 바로 말소가 가능하지 않을수 있고 말소가 되도 결국 시세가 떨어지면 깡통전세 위험이 있다는 점때문입니다.시기상 위에 사항등을 사전에 모두 확인가능하고 안전한 계약을 할수 있는 주변 매물은 얼마든지 있는 시기이고, 어떠한 부분에 분양사, 공인중개사 이유가 길어지는 매물에 대해서는 개인적 의견으로는 추천드리고 싶지 않습니다.
경제 / 부동산
23.04.20
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