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가족간 아파트 매매시 거래금액
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.양도세는 유상으로 해당목적물을 매도하였을 때 양도로 인한 차익이 발생되었을 경우 내야 되는 세금이며, 직계존비속간 일반매매거래는 세법상 증여로 추정하며, 무상으로 명의를 변경해도 증여로써 증여세가 나오게 됩니다. 만약 가족간 일반매매를 한다면 현 시세를 기준으로 30%범위 내 거래금액을 거래해야하고 그 시세와의 차이가 3억을 초과해서는 안됩니다. 또한 매매를 통한 자금이동과 자금출처등의 근거를 잘 보관하셔야 이 후 문제가 되었을 때 증명이 가능합니다.
경제 / 부동산
23.02.01
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기간만료시 월세와 전세의 원상회복 기준 차이점은?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세 , 월세에 따른 원상복구의무의 차이는 없습니다. 법적으로는 모두 처음 입주와 동일한 상태로 원상복구하는건 같습니다. 다만 실무에서 중개사무소에 따라 그 차이를 두는 듯 보입니다, 일반적인 기준은 말그대로 입주상태로의 복구를 의미하며 세부적인 사항은 임대인과 임차인의 협의로 해결되는 경우가 많습니다. 예를 들면 벽결이 , 에어컨등으로 인한 파공이나 벽지나 장판의 심한 훼손등이 있다면 이를 복구하여햐 합니다.
경제 / 부동산
23.02.01
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전세금을 절반만 받아도 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세금을 다 돌려받지 않은 상태라면 전입신고를 유지해야하지만 이사를 위해서는 임차권등기명령을 통해 대항력을 유지하여야합니다만, 질문과 같이 할 경우 가등기는 사실상 채권으로 보는게 맞기 때문에 경매청구시 우선변제가 불가 합니다. 즉 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권(물권에 준하는 권리)을 단순 금전채권으로 변경하는 상황으로 보입니다. 차라리 임대차보호법에 따른 임차권등기명령과 지급명령을 신청하기고 전세보증보험이 있다면 이에 따라 진행하시는게 더 안전해 보입니다. 보통 임차권등기명령과 내용증명 발송만으로도 임대인의 압박을 주기 때문에 빠른 해결이 되는 경우가 많습니다.
경제 / 부동산
23.02.01
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1억2천 원룸을 공짜로 살게 해준다고 합니다. 어떤 사기일까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 내용으로는 정확한 의도를 파악하기는 어렵지만 계약을 하지 않는게 좋을것으로 보입니다. 상식적으로 신축의 경우 시세가 불분명하고 말그대로 3억6천시세라면 전세보증금을 최대 2억넘게 받을 수 있는 상황이고 전세금을 받아 건축주 명의의 대출이나 채무를 청산하면 이자가 발생되지 않을텐데 임차인에게 저금리 중기청대출을 요구 할 이유가 무엇인지 쉽게 납득되지 않습니다.
경제 / 부동산
23.02.01
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지금 미분양 계속 쌓이고 있는데 분양가는 낮아지지 않는 이유가 뭘까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.미분양이 늘어나면 건설사는 자금 회전이 막혀 경영상 위기를 맞게 됩니다. 그래서 미분양 발생시 이를 최대한 털어내기 위해서 각종 혜택을 제공해줍니다 . 그런데 질문처럼 분양가 자체를 낮추지 않는 이유는 현 분양계약을 완료한 분양계약자들 반발이 적지 않기 때문입니다. 만약 분양가를 크게 낮추면 기존계약자은 높은 가격에 계약을 한만큼 그 피해에 대한 보상을 주장할수 있고 심해질 경우 계약해지등의 문제로 번질수 있는 확률이 있습니다. 그래서 미분양시 중도금 무이자나 발코니 무료확장, 고가 상품제공등을 통해 미물량 처리에 나서게 됩니다.
경제 / 부동산
23.02.01
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아파트.주택 공시지가는 현시세와 왜 차이가 나는가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공시지가는 세금산출시 기준이 되는 가격입니다. 즉 시세와 공시지가가 비슷하다면 재산세나 종부세와 같은 세금부담이 가중됩니다. 이렇게 세금이 늘어나면 우리나라의 경우 반발이 매우 심해지죠. 반면 시세는 말그대로 개인과 개인이 매매를 통해 신고한 가격으로 실거래가 공시된 가격 또는 부동산 매물에 거래가 가능한 가격을 말합니다. 보통 공시지가는 시세 대비 60~70%로 유지됩니다.
경제 / 부동산
23.02.01
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부동산 부양정책들에 대해서 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 부동산 정책 완화도 기존정책에 비해 매우 높은 수준의 완화입니다. 사실상 규제지역제한도 없는것이나 다름없고 실거주의무나, 분양권 전매, 다주택자 중과세 완화가 없는 만큼 이후 추가적으로 나올수 있는게 대출한도 상승이 가능한 DSR 규제 완화가 있을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.02.01
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다세대 전세계약시 무엇을 주의해야 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주변 시세와 전세가격의 갭차이를 확인하시고 해당 주택의 전세보증금이 시세와 갭차이가 거의 없는곳은 깡통전세위험이 있으므로 피하시는게 좋고, 계약전 등기부상 선순위 근저당과 같은 물권이 있다면 이또한 계약을 피하시는게 좋습니다. 계약이후에는 반드시 전입신고와 확정일자를 부여받고 전세보증보험 가입을 하시면 좋습니다. 거주 중 혹 임대인으로 부터 어떠한 사유로 전입신고등과 관련된 일시적 변경등을 요구할시에는 반드시 거절하시는게 좋고 그 외 모르는 부분에 대해 임대인이 요구하는 부분은 즉답을 피하시고 중개사무소등에 해당 문제를 문의한뒤에 위험이 없는지 확인하고 답변하시는 게 좋습니다.
경제 / 부동산
23.02.01
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1가구 2주택의 경우 2개의 주택에서 전부 담보대출이 가능한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.불가능한것은 아닙니다 ,다만 개인별 dsr.dti에 따른 대출한도 제한이 있기 때문에 한 주택에 대한 담보대출이 많을 경우 한도초과에 따른 다른 대출이 거부될수 있습니다. 참고로 주담대외 신용대출등도 대출한도 제한에 포함될수 있으니 참고하시면 됩니다.
경제 / 부동산
23.02.01
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세를 들어서 살고 있는데 집에 문제가 있을 시 자체적으로 알아서 보수를 해야하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.수리해야 하는 부분에 따라 그 책임대상이 다릅니다. 보통의 경우 목적물 사용수익을 위한 유지,보수의무는 임대인에게 있기때문에 대부분 청구하면 되지만, 사용으로 인해 교체가 필요한부분 (전등, 도어락건전지등등)은 임차인이 부담하여 스스로 처리하시면 됩니다. 난해한 부분이 있다면 해당 중개를 한 중개사무소에 문의하시면 대략적인가이드라인을 설명해 줍니다.
경제 / 부동산
23.02.01
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