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답변 내역

분양권을 갖고있는 상태에서 추가 주택 매매
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1) 대출의 경우 개인 한도가 있기 때문에 기존 주담대 대출이 있는 경우 추가대출이 어려울수 있습니다.2)주택담보대출을 받은 후 해당주택을 임대차 해도 상관없습니다, 다만 실거주가 의무인 공공대출의 경우라면 대출회수가 될수 있습니다. 또한 근저당이 있는 주택의 경우 전세세입자가 잔금시 근저당을 상환과 말소를 조건으로 계약하기 때문에 대출을 남겨둔 상태에서 전세세입자와 계약하기 쉽지 않습니다.3)부부 사이에서 주택을 매수하는 것은 실제 세금에 대한 주택수 산정에는 합쳐 계산하기에 크게 의미는 없습니다. 다만 종부세등에서 유리한 부분이 있습니다.
경제 / 부동산
23.01.24
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임대인인데요 너무 고민입니다 ㅠㅠ
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 질문과 같은 경우는 묵시적 갱신으로 볼수 없습니다. 묵시적 갱신은 계약만료 6~2개월전까지 상호간 아무런 얘기도 없는 경우로 위에 해당하지 않습니다. 재계약에 대한 합의가 되지 않은 만큼 2월말에는 계약이 만기종료되는 것으로 볼수 있고 이러한 경우 2월초 이사는 계약중도해지와 같습니다. 즉 2월말 계약만기전에 임차인이 계약해지를 원한다면 중개수수료+다음임차인을 주선하고 나가거나, 2월 말까지 거주하고 보증금을 받고 나가야 될 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
23.01.23
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건폐율과 용적률의 차이는 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.건폐율은 대지면적에 건축이 가능한 대지의 비율을 말합니다. 즉 건폐율 60%는 100평의 땅에 60평 만큼만 건축물을 세울수 있다는 의미 입니다. 용적률은 부지면적에 대한 연면적의 비율로써 연면적은 건축물 바닥면적에 총 합으로 쉽게 건물의 높이를 좌우하는 기준이 됩니다.
경제 / 부동산
23.01.23
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건물별 재건축 기한이 정해져 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축을 위해서는 정비구역 지정이 있어야 하고 기본적으로 안전진단을 통과해야 합니다. 안전진단의 경우 1차와 2차로 나누는데 기본적으로 30년이상 되어야 안전진단 신청자체가 가능하고 1차에서 D등급이하로 나와야 2차 검토단계를 거쳐 재건축이 가능해 집니다. 즉 30년이상된 아파트라면 노후화된 상태와 해당 지역주민들 추진력에 따라 달라질수 있습니다.
경제 / 부동산
23.01.23
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재건축과 리모델링의 차이는 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축이라고 동의가 어렵고. 리모델링이라고 동의가 쉬운건 아닙니다. 둘 다 해당 주민들 의견에 따라 동의 받기 어려울 수도 용이할수도 있습니다. 재건축의 경우 쉽게 기존 건물을 다 부수고 새로 다시 짓는 것을 말하고 리모델링은 기존 건물에 뼈대는 남겨두고 수직,수평증축을 통해 새롭게 건축하는 것을 말합니다, 또한 재건축의 경우 규제에 따른 제한이 있지만, 리모델링의 경우 이러한 규제가 덜한 특징이 있어 진행에 용이한 면이 있습니다.
경제 / 부동산
23.01.23
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최우선변제 소액임차보증금 기준에 해당되는지요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.서울 기준 소액임차인 최우선 변제범위는 보증금 1억5천만원 이하 최대 5천만원까지 입니다 ,즉 질문에서 말한 보증금이라면 소액임차인 최우선변제 기준에 포함될것으로 보입니다.
경제 / 부동산
23.01.23
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부산에 아파트값이 많이 떨어진 곳이 최고가 대비 50%가량 떨어졌던데 많이 떨어진 곳을 사도 될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인적인 판단일 수 있지만 부동산은 가격에 따른 가치가 매우 정확한 재화입니다. 부동산 가격하락 시기라고 해도 50%이상 시세가 떨어졌다면 반드시 그 이유가 있을 것으로 보이고, 이러한 이유를 파악하지 못한채 매수를 진행한다면 곤란한 상황에 직면할수도 있을 듯 보입니다. 특히 특별한 악재가 없는데 가격하락폭이 크다면 이전 시세에 거품이 매우 많았다는 증거일수 있고, 부동산 시장의 회복이 시작되도 그때의 고점까지 회복하기에 어려움이 있을 수 있습니다. 우선은 금리가 안정되는 시기까지는 지켜보시면서 해당 지역의 추이에 따라 매수를 하시는게 유리할듯 보입니다.
경제 / 부동산
23.01.23
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전세계약갱신청구권 사용 문의입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.위 질문에 대한 판단에는 논쟁이 있을 수 있기에 개인적 판단으로 답변드리면, 우선 임대사업자인 임대인은 계약갱신청구권이 아니라도 5%이내에서만 인상가능합니다, 또한 임대사업자가 아니라도 두 당사자간 계약갱신청구권 사용이라는 확실한 근거(문자 또는 계약서상 특약명시)가 없이 재계약되었다면 5% 범위내 인상만으로 이를 갱신청구권 사용이라고는 볼수 없습니다, 즉 임차인의 명확한 갱신청구권 사용이라는 근거가 없다면 계약갱신청구권 사용을 통한 갱신으로 보기 어려워 보입니다.
경제 / 부동산
23.01.23
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오피스텔 거주지 이전안하는조건은?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.오피스텔의 경우 기본적으로 업무용으로 구분되어 있습니다, 물론 용도를 주거용으로 하여 임대차를 진행할 경우라면 전입신고상 문제가 없지만 업무용 시설로 등록하고 주거를 위한 임대차계약을 체결하고 임차인이 전입신고 할 경우 최초 임대인이 국가로 부터 받았던 부가세 환급을 다시 반환해야 하는 문제가 생길수 있습니다. 그래서 임대인은 전입신고를 안하는 조건으로 임대차 계약을 하게 됩니다. 임차인입장에서는 전입신고를 하지 못하면 보증금보호를 위한 대항력과 우선변제권을 부여 받기 어렵기에 위험성이 있는 계약입니다.
경제 / 부동산
23.01.23
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부동산 계약 해지 위약금 문의합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.법률에 따른 취소는 주관적 판단이 아닌 법으로 정해진 요건에 따라 가능하며, 질문의 경우 착오, 강박, 사기등으로 보기 어렵기에 계약취소는 불가할것으로 보입니다. 즉 계약을 무효로 하기는 어렵다는 의미입니다. 그리고 계약당시 상황에서 계약상 내용을 확인하지 않고, 서명한 경우 그 과실책임은 계약당사자에게 있는 점도 그렇지만, 특약의 내용이 임의대로 추가된 내용이 아닌 사전에 합의된 내용을 기재하였으므로 이부분을 문제삼기는 어려워 보입니다. 안타깝게도 계약상 모든 내용은 법적 효력이 있을 것으로 보입니다. 다만 답변상 주관적인 판단이므로 법률전문가인 변호사를 통해 자세한 상담 받아보시는게 다른 방법을 찾기에는 더 유리할듯 보입니다.
경제 / 부동산
23.01.23
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