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임대인이 알아야할 추가 특약사항같은게 있을까요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약서 특약에 임대인 입장에서 별도로 추가할 내용은 많지 않습니다, 표준계약서 양식상 기본적인 내용은 모두 들어가 있기때문입니다. 다만 임차인과 계약과정상 협의된 내용이 있다면 이를 특약으로 정하여 기재하시면 될듯보입니다.
경제 / 부동산
22.12.01
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부동산 사기를 당했을 경우와 미리 예방하려면 어떤 조치가 필요한지 궁금합니다..
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세사기의 경우 계약전 주변시세 확인을 통해 시세와 보증금 갭차이가 크지 않은 주택으로 결정하셔야 하며, 공인중개사를 통한 거래체결이 필요하고, 계약후에는 전입신고와 확정일자, 전세보증보험에 가입하는 것이 필요합니다. 그리고 경매시 본인이 주택을 인도해야하는지 안해도 되는지는 본인 임차권의 선순위 여부에 따라 인수,소멸이 달라지므로 정확히 답변드리기 어렵습니다.
경제 / 부동산
22.12.01
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공시지가를 2년전 기준으로 한다고 한거 같은데 그렇게 안된건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.위와 같은 내용이 발표된 시점은 최근으로 알고 있습니다 , 그리고 재산세 기준일인 6/1일입니다. 실제 재산세 납부 기간과 상관없습니다. 그러므로 내년도부터 이러한 부분이 적용되리라 생각됩니다.
경제 / 부동산
22.12.01
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아파트 층수 제한은 높이 기준에 기반한건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파트의 층수의 가장 큰 영향을 미치는 것은 용적율입니다. 층고는 건축법에 따라 정해진 규정이 있기에 임의대로 낮게 만들기에는 한계가 있습니다 또한 층고가 낮아도 연면적이 증가하기에 더 많은 층수는 불가합니다. 즉 용적률이 상향되지 않으면 실제 아파트 높이는 제한을 받게 됩니다. 예를 들어 대지면적이 100제곱미터이고 건축물 층별 면적이 50제곱미터 용적률이 300%라면 실제 가능한 층수는 6층입니다.
경제 / 부동산
22.12.01
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지금 부동산을 매입하기 위해서 대출이 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.LTV는 기존대출 여부와 상관은 없지만, DSR의 경우는 기존대출의 원리금과 소득수준에따라 대출 한도가 달라집니다. 질문처럼 신용대출이 있는 상태에서 연소득이 고소득이 아닐경우는 실제 대출한도가 낮을 수 있고 LTV 만큼의 한도가 불가할수 있으므로 대출전 은행등에 정확한 상담을 받아보시길 바랍니다.
경제 / 부동산
22.12.01
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집 매수후에 2년 거주 안하고 매도하면 불이익있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 자세한 내용을 기재하지 않아 정확한 답변은 어렵습니다. 주택가격, 보유주택수에 대한 정보가 없기에 예를 들어 1주택자이고 주택가격이 12억이내이면서 양도차익(매도가-매수가)이 발생된 경우로 보면, 보유기간 1~2년 사이라면 양도차익에 60% 양도소득세가 발생됩니다. 다만 같은 조건에 보유기간 2년이상 되었다면 비과세됩니다.
경제 / 부동산
22.12.01
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재개발하는 기준은 무엇이며 어떻게진행되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재개발은 국가 지자체에서 먼저 해당지역을 정비지역으로 지정하여야 가능합니다. 또한 이를 진행하는 과정에서 주체는 개발방식에 따라 다르며, 일반적으로 LH(공공). 민영회사와 단독 또는 공동으로 진행합니다, 그리고 보상기준은 감정평가를 통해 산정하여 진행하며, 이주대책등을 통해 지역내 거주자를 이주시키는 경우도 있습니다. 즉 개발방식이 정해져야 세부적인 계획이나 진행방향이 나오기에 단순한 기준으로 보기는 어렵습니다.
경제 / 부동산
22.12.01
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아파트 전세내줄 때 선융자하는 방법
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문처럼 선순위 근저당이 있는 경우 전세세입자는 잘 계약하지 않습니다. 또한 선순위 임차인이 있는 경우 은행에서의 대출은 승인되기 어렵거나 승인되더라도 한도가 매우 낮습니다. 이 두가지를 하는 동시에 하시는 건 세입자입장에서는 좋지 않지만, 금전이 필요한 임대인 입장에서 무조건 해야하는 상황이라면 은행 대출을 먼저받고 후순위 로 입주할 세입자를 구하는 방법입니다, 이러기 위해서는 보증금이 매우 낮은 월세등이면 가능할수 있고, 최우선 변제가 가능한 금액내라면 감수하고 들어올 세입자가 있을수도 있습니다.
경제 / 부동산
22.12.01
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경매를 통한 매매 과정에 대해 알고 싶습니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경매의 경우 부동산으로 되어 있는 주택, 상가, 땅, 지분등이 모두 나올수 있습니다. 그리고 법원 결정에 따라 경매일이 정해지고 이 경매에서 낙찰받으면 일주일정도 지나 매각결정이 되는데 이후 잔금납부기간이 정해지고 잔금을 지급하면 완전한 본인소유가 됩니다. 그리고 경매의 경우 감정가로 시작하여 1회 유찰시마다 20%씩 추가적으로 내려가며 감정가의 경우도 시세보다 낮으므로 일반매매보다는 저렴하게 매수할수있는 게 장점이나, 권리분석등이 제대로 하지 않을경우 인수된 권리로 인해 오히려 더큰 손해가 생길 수도 있습니다.
경제 / 부동산
22.12.01
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조정대상지역내 주택 구입시 DSR, LTV가 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.조정대상지역내 LTV는 50%로 20억 주택을 매수하신다면 최대담보대출로 10억이 가능하다는 이야기이며, DSR은 내 소득대비 총부채원리금상환비율로 현 대출 원리금 총액을 연간소득으로 나눈 비율이라고 보시면 됩니다, 즉 이러한 부분때문에 고소득자가 아니라면 실제 대출가능한도는 크게 줄어듭니다.
경제 / 부동산
22.12.01
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