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답변 내역

전세계약 주의사항 어떤게 있는지 궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기본적으로 직거래로 전세계약을 하시는건 추천드리지 않습니다. 특히나 전세계약의 경험이 없으시거나, 등기부에 대한 이해가 부족하시다면 더욱 그렇습니다. 다만 질문에서 문의하시니 확인해야 하는 필수 사항만 말씀드리면, 우선 등기부를 확인하여 갑구와 을구에 존재하는 물권을 확인하셔야 합니다. 특히 을구에 저당권이 있다면 계약서 특약으로 전세보증금 잔금지급시 근저당을 말소한다는 조항을 꼭 넣으셔야하고 잔금일에 은행에 대출상황한 계좌입출금 내역등을 반드시 확인하셔야 합니다. 또한 법무사를 통해 저당권 말소등기까지 요청하시고 계약후 이를 등기부를 통해 다시 확인하셔야 합니다. 그밖에 기본적인 특약기재사항등이 몇가지 있으나 전부말씀드리기 어려움으로 인터넷을 통한 표준계약서 양식등을 다운 받아 부족한 부분만을 추가기재한 계약서로 작성하시기 바랍니다. 그리고 전세대출이 있으시다면 계약서상 필요한 부분이 추가로 있을수 있으니 은행에 문의하여 확인하시기 바랍니다. 참고로 전세보증보험의 경우 공인중개사를 통하지 않은 계약의 경우는 가입이 불가합니다.
경제 / 부동산
22.11.23
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전세만기시 확정일자 질문입니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약서를 작성을 마무리하시면 바로 확정일자를 받으시면 됩니다. 즉 잔금입금 전이라도 계약서를 첨부해 주민센터를 방문하여 받으시면 되고, 이러한 경우 전월세신고가 자동으로 처리되기 때문에 별도의 전월세 신고를 하지 않으셔도 됩니다.
경제 / 부동산
22.11.23
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계약갱신청구권사용시 감액요청 가능한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대차 계약에서 증액 또는 감액에 대한청구는 가능합니다. 물론 두분이 합의하에 이를 정하여야 하기에 합의하는과정이 중요해보입니다. 다만 계약갱신청구권 사용시 임대인의 실거주나 몇가지 거절사유에 해당하지 않는다면 임대인은 갱신을 거부할 수 없기에 임차인에게 더유리한 면이있습니다. 즉 법률에서 말하는 최대5% 증액은 한도를 정해놓은것이지 꼭 필수적으로 5%을 올려줘야 하는 조항은 아니기때문입니다.
경제 / 부동산
22.11.23
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새로 구한 임차인이 포기한 계약금 누가 갖나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문과 같은 내용에서는 새로운 임차인을 구하는 조건을 완성했다고 보는 시점이 새로운임차인과 임대의 계약서작성의 시점인지, 잔금을 지급하여 완료된 계약인지에 대한 부분의 해석에 따라 아래 답변과 완전 다른 결론이 나올수 있는점 참고 부탁드립니다. 참고로 저의 의견은 새로운 임차인과 임대인이 잔금지급을 완료해 계약이 완성된것을 현 임차인의 새로운 임차인 주선의무의 완성이라는 견해로 아래 답변드립니다.질문1.새로운 임차인과 임대인의 계약해지와 질문자님의 계약관계와는 아무런 상관관계가 없습니다, 즉 본인이 데리고온 임차인과 임대인의 계약이 파기되었어도 본인의 계약에는 아무런 영향이 없기에 기존계약만기까지는 임대인이 보증금을 돌려줄 근거가 없습니다. 즉 6개월간 보증금 반환은 하지 않아도 된다는 뜻입니다.질문2.그 부분은 임대인의 책임이라고 볼 수 없습니다. 우선 신규임차인은 계약금계약의 해약금을 주고 일방적 해지를 한것이고 임대인은 임차인의 뜻에 따라 계약금을 몰수한것이므로 이러한 법적인 계약해지가 질문자님의 계약에 까지 직접적손해를 끼쳤다고는 볼수있는 객관적 근거는 없습니다. 질문3. 다시말씀드리지만 새로운임차인의 계약과 본인 임대차계약은 별개이므로 회수한 계약금에 대한 지급을 임대인에게 요청하기는 어려울듯 보입니다.
경제 / 부동산
22.11.23
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주택임대차 계약갱신권 특약이 우선일까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.위에 부분은 사실상 특약에 기재되어 있지 않다라도 주택임대차 보호법에 따라 1회사용 가능한 부분이며, 갱신청구권 사용시 임대인의 실거주를 이유로 거부할 경우는 갱신을 할수 없습니다. 즉 법률에 의한 부분을 특약에 단순하게 기재한 것으로 보이며, 갱신청구권 거부금지등을 기재하지 않았기에 주임법에 따라 실거주의 이유라면 갱신은 어려울것으로 보입니다.
경제 / 부동산
22.11.23
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청약통장을 만들어놓고 조건은 갖췄습니다만,거주지가 바뀌었는데 조건이 유효하게 유지되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약통장의 경우 지역(광역시, 도)단위로 이사를 하실경우 청약통장의 납입횟수, 기간등은 전부 기존대로 유지됩니다. 다만, 경우에 따라 청약통장 해당지역을 바꾸셔야 하며, 그 지역에 맞는 최소금액을 갖추시면 되는것으로 알고 있습니다.
경제 / 부동산
22.11.23
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전세 끼고 사는 부동산 대출은 얼마나 나올까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.위와 같은 경우에는 은행에 정확한 상담을 받아보셔야합니다만, 예를 드신것처럼 시세5억에 전세3억이라면 실제 대출은 반려될 확률이 높고 가능하다해도 한도자체가 매우 낮게 될 수 있습니다. 이유는 전세세입자보다 후순위 근저당의 경우 대출승인이 어렵고, 실제시세보다 대출기준인 kb주택시세가 더 낮기때문입니다. 그리고 기존 세입자 역시도 근저당이 후순위로 생길경우 재계약자체를 꺼리게 됩니다. 보통의 전세계약은 근저당이 있다면 잔금시 이를 말소시키는 조건이나, 처음부터 근저당이 없는 주택에 임차를 선호합니다. 즉 갭투자를 고려하고 계신다면 갭차이만큼의 자금이 있으실때 하시는게 일반적입니다.
경제 / 부동산
22.11.23
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집 언제쯤 사면될까요?????
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.외부적인 요인을 고려하자면 지금은 주택을 구매하기 좋은 시점은 아닙니다. 질문에서처럼 금리인상과 고금리가 이어지고 있어 주택가격의 하락요소가 여전하기 때문입니다. 그리고 금리인상이 멈추어도 현 금리자체가 고금리이기때문에 바로 주택거래량이 늘어날 확률도 낮아보입니다. 다만 투자를 고려하신다면 이 시기가 도 좋은 기회일수는 있으나, 자본금이 충분하지 않은 상태에서 대출을 통한 투자(갭투자)등은 위험할 수 있습니다. 자본금이 충분하지 않다면 금리가 다시 인하되는 시점에 매수를 생각하시는게 좋을듯 보입니다
경제 / 부동산
22.11.23
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개인소유의 토지를 측량하려면 어떻게 해야 할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.구청 민원실등에 방문하시면 외주로 나와있는 공인된 측량 업체가 있습니다. 그 업체에 의뢰하여 정확한 경계를 측정한 후 옆집에서 넘어온 부분이 맞다면, 이를 바탕으로 토지인도소송등을 진행하시면 됩니다.
경제 / 부동산
22.11.23
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청약 후 예비당첨자로 분류됐습니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.예비당첨자는 말 그대로 당첨자와 실제 계약과정에서 분양을 포기한 당첨자가 발생될 경우 그 수만큼 채워지는 것으로 실제 계약과정이 진행되어 포기자가 나오기 때문에 지금은 따로 진행하시는 부분이 없을수 있습니다. 다만, 예비당첨자 순위가 내려와 질문자님께 돌아오면 그때 따로 연락을 해주어 필요한 서류 및 계약과정을 진행하게 됩니다.
경제 / 부동산
22.11.23
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