답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경매를 위해 따로 준비해야 하는 자격이나 요건은 없습니다. 다만, 경매를 받을 물건에 대한 사전조사 및 권리관계분석이 필요합니다. 우선 경매의 입찰은 임의경매의 경우 물건 소재지 법원에서 진행하며, 경매관련 일정은 대법원 사이트를 통해 확인 가능합니다. 현장입찰시 경매가격의 10%를 보증금으로 하여 입찰이 가능하며 낙찰될 경우 법원의 매각허가가 결정되면 나머지 잔금을 납부하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택 또는 건물 매매시 매수인은 취등록세를 부담합니다. 여기에는 취득세 및 등록면허세가 있고 부가세로 농특세와 지방교육세가 부과 됩니다. 그리고 주택매입의 경우 주택매입채권을 의무적으로 사게 되는데 바로 할인매도하게 되므로 실제 몇만원에서 몇십만원의 경비가 추가로 발생되어지게 됩니다.그리고 취득세율에 있어 주택으로 포함되는 아파트, 빌라의 경우는 1~3%사이로 적용되나,(1주택기준) 오피스텔의 경우 주택외로 포함되어 4%의 세율이 적용됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서처럼 보증금을 받지 않고 이사 후 전입신고를 하시면 현재 임대차에 대한 대항력은 사라집니다. 즉, 임대인이 바뀌거나 문제가 생길경우 새로운 임대인에게는 보증금에 대한 청구를 할수 없습니다. 위험부담이 있는 방법입니다. 또한 이사를 먼저 하시는건 상관없지만, 현 주택을 임대인에게 인도는 하지 않는게 좋습니다. 예를 들어 내년까지 계약이 남아있으므로 현관비밀번호등을 알려주지 않고 빈집으로 놔두고 전입신고 역시도 새로운 곳에서 하지 않는 방법이 있습니다. 다만, 이러한 방법은 두집 모두 관리비를 부담해야 하고 새로운집에 전입신고를 하지 않았기에 대항력을 얻을 수 없습니다. 가장 유리한 방법은 등본상 함께 세대원으로 등록할 가족을 전입시키고 본인은 새로운 집으로 전입신고하는 방법입니다. 그렇게 하면 현 주택의 대항력도 유지가능합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보증금의 규모와 상관없이 주택임대차보호법상 임차인의 2기 월차임 연체는 임대인이 계약해지를 할수있는 요건이됩니다. 즉 5개월째 연체되셨다면 임대인의 결정에 따라 언제든지 계약해지 통보가 올수 있습니다. 그리고 2기란 두달 연속 연체하는 경우를 가르킵니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실상 일반적인 매도계약시에는 중도금을 제외하고 계약금과 잔금만을 나누어 진행하는 경우가 많습니다. 계약금의 경우 매매가격의 10%, 잔금 90%식으로 매매가 진행되나, 건물이나 토지처럼 매매가격이 크거나, 분양과 같은 경우는 중도금을 포함시켜 거래를 하고 있습니다. 일반적으로 계약금 10%는 동일하며 중도금과 잔금은 계약당사자들 사이 조정하여 결정하는 형식으로 진행하고 있습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재와 상속기준이 다르지만, 65년도 당시기준으로 상속비율조정으로 알고 계산법만 답변드리겠습니다. 일단 배우자와 장남은 1.5 / 미혼 0.5 / 출가한기혼자 따님 0.25 비율과 어머니한분, 장남, 미혼딸, 기혼딸 1명씩만 있다는 전제를 기준으로 말씀드리면, 1.5(시어머니)+1.5(장남)+0.5(미혼따님1명)+0.25(기혼따님1명)= 3.75시어머니 , 장남 1.5/3.75 = 40% , 미혼따님 : 0.5/3.75=(13%) 기혼 : 0.25/3.75=7%로 보시면 됩니다. 만약 각 자녀들의 수가 증가하면 그만큼 더해서 생각하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.거주중인 주택의 경매시 임차인은 가장먼저 본인 임차권의 순위를 확인하셔야 합니다. 내 전입신고일자가 등기부상 말소기준권리인 근저당설정일정보다 빠르다면 경매가 진행되어 낙찰받은 경락인에게 대항이 가능해 보증금을 돌려받기전까지 주택인도를 하지 않으셔도 됩니다. 현재 질문에서 유찰이 계속되어졌단 얘기는 낙찰가를 내고 낙찰받아도 질문자님의 임차권이 인수되기에 일정금액까지는 계속 유찰되어 지는것 으로 보입니다. 즉 질문자님의 임차권이 가장 최선순위로 보입니다. 아마도 시세에서 내 보증금을 뺀 정도의 금액보다 경매가가 낮게 정해져야 경매낙찰이 가능할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.위에 대한 부분은 원칙적으로 임대인에게 수선의무가 있습니다. 계약과정에서 특별한 언급이 없더라도 가능한 부분입니다. 또한 구두 합의 만으로 계약의 성립은 인정되므로 임대인에게 수리요구를 하시면 될듯 보이고, 이에 수선의무를 이행하지 않으면 채무불이행의 일반적인 효과로서 임차인은 손해배상을 청구하거나 계약을 해지할 수 있으며, 차임의 지급을 거절할 수 있습니다. 하지만 임대차 목적물 전체를 전혀 사용할 수 없을 경우에는 차임 전부의 지급을 거절할 수 있으나, 목적물의 사용·수익이 부분적으로 지장이 있는 상태인 경우에는 그 한도내에서 차임 지급을 거절할 수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결국 하루차이로 임대인과 논쟁이 생긴듯 보입니다. 원칙상으로 이사가 나가는 날이 합의하에 계약이 종료된 날로 보이며, 이날 이후에 관리비 명목하에 다른 공과금은 청구할수 없습니다. 즉, 원상복구의무에 그 의무를 이행하기 위한 날짜까지의 공과금등은 포함되었다고는 볼 수 없습니다, 보통은 이사나가는 날 공사비용만을 지급해주고 퇴거하는게 일반적이기 때문입니다. 임대인의 성향이 이기적일 수 있지만, 질문처럼 나가는 마당에 스트레스받기 싫으시다면 어차피 말일까지 지급하기로 한 공과금에 하루정도의 차이만 있으므로 비용은 크지 않을것으로 보이므로 지급해주시고 나가시는게 건강상 좋을듯 보입니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙적으로 고장난 원인이 노후에 의한 부분이라면 가능합니다만, 사용중 파손된 부분이라면 임대인에게 청구하기는 어려울 수 있습니다. 질문처럼 싱크대 문이 고장난 경우는 원인에 대한 파악이 어렵고 무조건적으로 한쪽의 부담이라고 하기에도 난해한 부분이 있으므로 수리해야 하는 부분이 크지 않고 단순한 문 교체라면 임차인 스스로 처리하는게 나을수도 있어 보입니다.