전세 보증금 관련해서 궁금합니다.

Question

현재 상황은 이렇습니다.

* 전세 계약은 내년(2023년) 2월까지 입니다.
* 그런데 제가 이번에 이사를 하게 되었습니다.
* 물론 계약 중간에 이사를 하게 되어서 새로운 새입자를 구할때의 부동산 중계비는 제가 부담합니다.
* 그런데 지금 살고 있는 집에 새로운 새입자가 구해지지 않고, 주인도 돌려줄 전세 보증금이 수중에 없다고 합니다.

지금 살고 있는 집의 전세 보증금이 그렇게 크지는 않아서
저는 먼저 이사를 하고, 전세 보증금은 실제 계약이 만료되는 내년(2023년) 2월에 받아도 될 것 같습니다.

여기서 궁금한점은요,
* 제가 먼저 이사를 하고, 내년 2월에 주인으로 부터 전세 보증금을 받는 것이 문제는 없는지요?
* 만약 이 경우에 새로운 주소지로 전입신고를 하게 되면, 현재 살고 있는 집에 대해서 제가 실거주(?) 자격이 사라지는데 문제는 없는지요?

내년 2월에 제대로 전세 보증금을 받기 위해서 제가 취할 수 있는 방법들이 어떤게 있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

보증금을 받지 않은 상태에서 이사를 나갈 때에는,

임대차 계약후 잔금지급 후에 전입신고를 하고 확정일자를 받아 놓은 상태에서, 이사를 해서 퇴거를 해버리면 대항력을 상실하게 되므로 우선변제권을 보장받지 못하는 상황이 됩니다.

그래서 대항력 유지를 위해서 다른 세대원이 있다면 세대원 일부를 남겨놓고 전출해서 이사를 나가셔야합니다.

물론 그것도 안되면 보증금이 더 큰쪽으로 새로운 전세집에 전입을 하여 새로운 확정일자를 받으셔야 합니다. 새로운 세입자가 들어올 때 까지는 달리 방법이 없으니 만기일까지 기다려서 보증금을 받을 수가 있겠습니다.

이상으로 답변에 갈음합니다

감사합니다

Answer 2

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

이 경우 세입자 가족 중 일부를 남겨두는 방법을 선택하면 기존에 살았던 집과 새로 이사할 집 모두 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 즉 부부가 함께 거주한 경우라면 배우자 한 명을 남겨두고 계약당사자가 이사할 곳에 전출하면 된다. 기존 집에서는 부부가 함께 전입신고와 확정일자를 받은 상태기 때문에 전출하는 배우자만 전입신고를 해야 합니다. 그리고 전셋집 내부에 짐도 조금 남겨두시면 됩니다.

꼭 부부 사이가 아니더라도 성인이 된 자녀를 남겨두고 부모가 전출해도 문제가 없고 주민등록상 함께 거주하는 가족이라면 누구든 세입자로서의 대항력과 우선변제권이 유지될 법적 근거가 됩니다. 새로 이사할 곳에 계약당사자가 아닌 가족 누구든 먼저 전출시켜도 문제는 없습니다.

이렇게 가족 중 일부를 남겨두더라도 임차권등기 신청은 해두는 것이 좋다. 임차권등기는 서류상 세입자의 권리를 그대로 유지 시켜주는 안전장치일 뿐 실제로 거주하지 않는다는 것을 의미합니다. 따라서 세입자는 명도의무(건물을 비워줄 의무)를 지켰기 때문에 집주인에게 전세금반환소송과 지연이자를 청구할 법적 근거가 됩니다.

가족 중 일부를 남겨두는 행동은 세입자가 실제로 집을 점유함으로써 집주인에게 동시이행을 주장하는 행위일 뿐입니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

질문에서처럼 보증금을 받지 않고 이사 후 전입신고를 하시면 현재 임대차에 대한 대항력은 사라집니다. 즉, 임대인이 바뀌거나 문제가 생길경우 새로운 임대인에게는 보증금에 대한 청구를 할수 없습니다. 위험부담이 있는 방법입니다. 또한 이사를 먼저 하시는건 상관없지만, 현 주택을 임대인에게 인도는 하지 않는게 좋습니다. 예를 들어 내년까지 계약이 남아있으므로 현관비밀번호등을 알려주지 않고 빈집으로 놔두고 전입신고 역시도 새로운 곳에서 하지 않는 방법이 있습니다. 다만, 이러한 방법은 두집 모두 관리비를 부담해야 하고 새로운집에 전입신고를 하지 않았기에 대항력을 얻을 수 없습니다. 가장 유리한 방법은 등본상 함께 세대원으로 등록할 가족을 전입시키고 본인은 새로운 집으로 전입신고하는 방법입니다. 그렇게 하면 현 주택의 대항력도 유지가능합니다.