답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세셋팅과 주담대를 동시에 하기는 어렵습니다. 물론 불가한 것은 아니나, 임차인이 후순위로써 들어가야 하기때문에 후순위 전세계약을 선호하지 않아 세입자를 구하기 어려울수 있습니다. 일단 과정상 분양 지급절차에 차이가 있을 수 있지만 분양가의 30%가 잔금이지만, 중도금대출이 있다면 실제 분양가의 70~90%을 잔금으로 내셔야 합니다. (중도금 상환포함) 그리고 주담대는 아무리 최대한도를 받아도 분양가 70%정도 수준으로 가능합니다. 그럼 선순위 근저당이 최대 9.5억이 정도이고 후순위로써 3.6억전세보증금의 세입자를 구하시면 이론상 계산은 맞게 됩니다. 문제는 주담대의 경우 소득에 따른 DSR한도가 있가에 본인소득이 고소득이 아니라면 위 대출한도가 나올 가능성은 낮습니다. 세팅의 경우는 주담대를 신청하여 잔금일에 실행하는것으로 하는 동시에 전세세입자를 먼저 구하고 분양잔금일을 임대차잔금일에 맞쳐야 합니다, 문제는 등기부가 나오고 선순위 근저당 설정전까지 세입자가 먼저 전입신고를 해서는 안됩니다. 문제는 세입자가 전세대출이 있다면 이또한 불가하기에 결론적으로 현금으로 위금액을 가지고 있고 후순위 임차권이라도 입주를 하겠다는 세입자를 찾아야 합니다.답변이 도움되셨다면 추천부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대환 대출의 경우는 이용하고 하는 상품에 따라 신청기간이나 한도등이 다릅니다. 즉 본인이 어떠한 상품으로 갈아타는지에 따라 달라지므로 해당은행을 통해 확인하셔야 합니다. 답변이 도움되셨다면 추천부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 재개발, 재건축에 따라 주택거주가 불가한 상황에서는 임대인은 계약해지 통보를 할수 있습니다, 다만 재건축, 재개발의 경우 진행상황에 따라 이주가능성 있기에 임대차계약시 해당부분을 고지해주고 특약으로써 위 사항을 명시하는경우가 대부분입니다 ,법률적으로는 임대차계약을 중도해지할수 있는 사유에 해당하기에 임차인의 별도 동의가 필요하지 않아 계약 해지가 가능하나, 통상적으로 재개발시에는 개발주체(시행사)등에서 이주비용으로써 일부가 임대인에게 나오기 때문에 임차인에 대해서 이사비용의 일부는 지급해주는 대부분압니다.답변이 도움되셨다면 추천부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.내용을 간단히 정리하면 질문자님은 임대인, 계약서상 임차인은 B. 실거주자는 D 인듯 보이고, 여기서 본 B와 D기 전대차 계약을 진행한다는 의미로 보입니다. 임대인 입장에서는 계약자B와 계약을 체결하였고 모든 권리관계는 B와 생기게 되며 실거주자 D가 명시되어 있다고 해도 계약자가 아니기에 계약당사자로는 볼수 없습니다. 결국 임대인은 해당 전대차를 동의한다면 B와 D 사이 전대차계약은 합법적인 계약이 되고 B와 D사이에 전세든 월세든 해당 계약의 권한은 B가 갖게 됩니다. 만약 질문자님이 임대인으로써 동의하지 않게 되면 말그대로 B와D사이 전대차는 임대인동의없이 이루어진 만큼 본 임대차계약자 B에게 계약해지를 통보할수 있고, 이에 따라 전대차 계약도 효력을 잃게 됩니다. 마지막으로 짊문자님과 D가 직접 임대차를 체결한다면 이는 전대차가 아닌 새로운 계약입니다. 그러므로 B와 임대차를 먼저 해지하고 보증금을 반환하고 D와 새로운 임대차를체결하시는 게 맞습니다.답변이 도움되셨다면 추천부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 부모님 소유의 집에 전세계약을 할 경우 문제는 없지만 전세대출은 되지 않습니다. 다만, 질문에서처럼 혼인신고전 배우자 명의로 대출을 신청하게 되면 서류상 임대인,임차인간 가족관계로 볼수 없기에 대출은 가능할것으로 보입니다 .그리고 입주한뒤 혼인신고를 한다고 해도 기대출은 회수되지 않습니다. 다만 연장시 심사에서는 해당 부분으로 인해 연장거절이 될 가능성은 있습니다.답변이 도움되셨다면 추천부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세보증금 담보대출은 원칙적으로 가능은 하지만 ,1금융권에서는 해당 상품을 취급하지 않는것으로 알고 있습니다. 그외 2금융권 이하에서는 해당 상품을 통해 대출이 가능하나, 질문처럼 계약기간이 종료된 상태라면 임대인 미반환으로 인해 보증금 회수가 어려운 만큼 계약기간이 지난 보증금을 담보로 대출이 이루어지지는 않을것으로 보입니다, 질문의 경우가 발생되면 어절수 없이 임차권 둥기 및 보증보험 청구나 임대인에 대한 반환소송을 통해 보증금 회수절차를 밟으셔야 할듯 보입니다. 답변이 도움되셨다면 추천부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약서 작성은 두 당사자간 합의를 사면으로 입증하는 서류이지, 의무사항은 아닙니다, 재계약시 조건 변경이 없다면 작성을 필요로 하지는 않지만, 혹 분쟁등이 발생할 경우를 대비해 협의한 문자내용등은 남겨두시는게 좋습니다. 답변이 도움되셨다면 추천부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대표적으로 전입신고와 확정일자 부여를 통해 대항력과 우선변제권 확보가 필요하고, 전세보증보험에 가입하여 혹시 모를 보증금 미반환시 구상권 청구가 가능토록 하시는게 가장 안전한 방법입니다,답변이 도움되셨다면 추천부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.토지대장은 실제 토지의 표시사항(지번,면적,지목등)이 기준이 되는 공적장부입니다 해당 장부을 통해 매매시 확인하여야 할 사항은 권리관계가 아닌 토지현황이며, 대표적으로 장부상 면적과 거래상 면적 일치여부, 그리고 해당토지의 현재 지목등을 살펴보셔야 합니다.답변이 도움되셨다면 추천부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문처럼 하시려면 임대차계약서상 계약자는 질문자님이 되셔야 전세대출신청이 가능하고, 또한 본인이 해당 주소지에 전입신고를 하고 유지하셔야 대항력도 유지가 가능합니다만약 본인도 타지역에 임대차를 할 경우 전입신고가 필요할수 있기 때문에 대항력유지에 어려움이 있을 수 있고, 혹 전세대출이 필요한 경우라면 중복 전세대출신청은 불가한점도 참고하셔야 합니다. 답변이 도움되셨다면 추천부탁드립니다.