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원룸 가계약 파기시 계약금 반환여부가 궁금해요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확한 상황을 보고 판단을 해야 겠으나, 가계약금이라도 계약금형태로 지급이 된 상태로 잔금일 및 중도금 전에 일반적이 계약을 해지하는 경우라면 계약금 반환은 불가합니다. 계약금은 해약금이기도 하기에 일방의 해지요구시 해약금으로 보기 때문입니다. 그리고 다음 임차인을 구하는 여부와 계약금 반환여부와는 아무런 관계가 없기에 다음 임차인이 생긴다고 해서 계약금의 반환이 당연히 되는 것은 아닙니다,
경제 / 부동산
25.08.24
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부동산 대출을 고정금리로 할지 변동금리로 할지 고민입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 대출시에 변동금리와 고정금리 중 선택할 경우 향후 금리의 방향성을 판단하여 결정하는게 일반적입니다. 변동금리는 향후 금리가 인하될 가능성이 높은 시기에 선택하는게 유리하고, 고정금리의 경우 향우 금리가 인상될 가능성이 높은 경우에 적절할수 있습니다. 현재 시기만 보자면 미국의 금리 인하가능성이 높고, 경기 불황에 따른 경기부양을 위한 유동성증가가 예상되기 때문에 추후 기준금리는 낮아질 가능성이 높기에 변동금리를 선택하는게 더 유리할것으로 판단이 됩니다.
경제 / 부동산
25.08.24
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청약 통장에 돈이 많이 들어가면 어떤 장점이 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약통장 납입인정금액이 많을수록 유리한 이유는 첫번째로 공공분양 당첨 확률이 높이지게 됩니다. 보통 공공분양의 경우 저축액이 많은 순서대로 당첨자 선정에 유리하게 작용되기 때문입니다. 두번째는 소득공제 혜택입니다. 납입인정금액은 연말정산때 소득공제 혜택이 가능하고 보통 월 25만원 저축시 1년동안 총300만원 납입을 하게 되고 소득공제률 40%을 적용하면 120만원의 소득공제 혜택이 가능합니다. 그리고 청약통장도 원칙상 저축통장과 같기에 납입금액이 높을수록 이자수익이 높아질수 있습니다.
경제 / 부동산
25.08.24
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토허제 매매 자격 관련 질문 드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.토지허가구역내 주택구매시 실거주의 목적으로 구매를 하시는 거라면 단순히 허가에 따른 문제는 없을 것으로 보입니다. 해당 구역내에서는 갭투자등을 막기위해 실거주가 아닌 경우 허가가 어려우나, 질문처럼 본인명의로 구매하여 실거주를 하기 위한 용도라면 별도 제한이 되지는 않을것으로 보이기 때문입니다.
경제 / 부동산
25.08.23
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이번 정부의 부동산 공급정책으로 나올 카드는 뭐가 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.시장 전문가들이 예상하는 정부 공급대책은 8월말 ~ 9월초 나올것으로 예상되며 단순한 공급확대 뿐 아니라 재건축규제완화와 세제,금융지원, 공시지가현실화 수정등 대표적인 부분들이 포함될것으로 보고 있습니다. 우선 재건축 규제완화의 경우 공급의 속도를 높이기 위한 부분으로 인허가 기간을 기존 5년정도에서 3년으로 단축하고 용적률을 상향하여 수도권내 빠른 공급확대를 기대할것으로 예상되며, 서제 및 금융 지원등을 포함하여 수요에 대한 증가등도 고려될것으로 보입니다. 그리고 공시가격 현실화의 경우 이전처럼 무조건 높이면서 세부담을 늘어나게 하는게 아닌 합리적 보장안을 통해 실수요자에게는 세부담 완화을 기대하고 있습니다. 특히 건설중인 3기신도시에 대해서 속도감을 높일수 있는 정책이 포함될것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.08.23
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원룸 북향 가계약을 했는데요 궁금한부분이...
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결론적으로 구조상 하자로 인해 결로가 발생되고 실내에 곰팡이 등이 생기면서 임대차에 중대한 영향을 미치는 경우라면 계약해지등의 요구가 가능할수 있겠으나 현실적으로 지금 상황만 가지고는 판단할수 없습니다. 결로가 발생하더라도 관리를 어떻게 하는지에 따라서 곰팡이등의 문제가 완화될수 있고, 어떠한 집이든 겨울철 환기등을 하지 않은 경우 결로 및 곰팡이등이 발생하는 문제가 나타날수 있기에 원인에 대한 분쟁이 있을수는 있습니다 . 그리고 특별히 계약해지를 위한 근거를 찾는게 아니라면 일단 거주하시면서 상황을 보신뒤 판단을 해보시는게 좋을듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.08.23
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임차인에게 전세금 을 돌려주기 위해 대출받을 수 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 임차인 퇴거를 위한 대출상품인 전세퇴거자금대출이 있고 해당 상품은 현재 기준으로 규제지역내에서도 정상적으로 운영중으로 알고 있습니다. 다만 6.27대출규제로 인해 생활안전자금대출 1억제한 되면서 이를 초과하는 전세퇴거자금대출을 위해서는 몇가지 요건에 충족이 되어야 합니다. 대표적으로 25년 6월 27일이전까지 주택매매계역과 임대차계약이 끝나있는 경우 자력반환 불가를 증명하셔야 하며, 실거주요건이 충족되어야 하고 , 상환조건에 충족되어야 합니다. 질문처럼 매매를 위해 퇴거를 시키기 위한 목적이라면 실거주를 하지 않기 때문에 사실상 이용에 제한이 있을 것으로는 예상됩니다.
경제 / 부동산
25.08.23
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지금 상황에서 주담대가 어떻게 나오나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분은 은행에 문의하셔야 할 부분입니다 .답변 가능한 부분은 현재 주담대의 경우 최대 6억까지, 그리고 LTV와 개인별 DTI, DSR제한에 따라 한도는 크게 달라질수 있으나 현재 LTV70%까지 대출이 가능하기에 별도 대출이 없고 소득이 질문의 정도라면 대략 2~3억정도 까지는 대출이 될 것으로 보입니다. 그리고 신용대출의 경우는 은행이 아니고선 한도예측이 불가합니다. 다만 순서상 주담대 한도에 영향을 주지 않으시라면 주담대에 대한 신청과 심사가 끝난 이후에 신용대출을 받으셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.08.23
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경기도에 1주택 보유, 서울시에 2년 이상 거주 중인데 서울시 청약 당해 1순위가 될 자격이 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 청약시 1순위 자격은 위 조건만으로 확답하기는 어렵습니다. 우선 1순위 자격은 청약통장의 보유기간와 납입횟수(공공). 민영의 경우 최소예치금 등이 자격에 충족되어야 합니다. 그리고 현 1주택자이기에 공공분양처럼 무주택자기준으로는 1순위 청약이 어려울수 있고(단, 처분조건부 또는 주택수 예외 주택보유시 제외) 민영으로써 국민평형이상의 경우에 1주택자 자격으로 청약이 가능할수 있습니다. 그리고 당첨가능성에 있어서는 해당 부분에 가점제, 추첨체 비율에 따라 다르겠으나, 가점제 비중이 높으면 해당 점수로는 당첨이 사실상 불가능하고, 추첨제의 경우라면 운이 좋은 경우 당첨가능성이 있을수 있습니다.
경제 / 부동산
25.08.23
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1억 2천 근저당 설정된 아파트 월세 계약시 보증금 얼마까지 괜찮을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우리나라에 내 모든 지역에 대해서 보증금 3000만원은 소액임차인에 해당이 됩니다. 다만 질문자님이 말한 부분은 소액임차인에 해당되어 최우선 변제를 받더라도 3000만원 전액에 대해서는 변제가 어려운 지역에 해당되는 것으로 보입니다. 계약시 선순위 근저당이 있어 후순위 임차권이 되는 경우에 최우선 변제를 통해 전액배당이 가능한 보증이라면 사실상 2500만원이라고 보시면 됩니다. 수도권이라면 4800만원까지 가능할수 있구요, 다만 이러한 부분은 경매가 진행되고 배당을 통한 부분이기에 이걸 특약등으로 명시할 부분은 아니며, 명시한다고 해서 경매과정에서 영향을 주거나 배당을 온전하게 100%받도록 보장하지도 않습니다. 그러므로 보증금의 경우 2500만원정도로 맞추시고 나머지 차액에 대해서는 월세로 전환하여 부담하시면 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.08.23
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