답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 대출불가에 따른 해지의 경우 별도 특약이 없다면 계약금 반환은 어려울수 있습니다. 원칙상 전세금대출은 임차인 의 귀책사유로 볼수 있기 때문입니다. 질문에서처럼 중개사의 대출가능여부만을 믿고 계약을 진행하였더라도 계약상 이해관계인은 임대인이므로 임대인에게 계약금반환은 특약이 없는 경우 어려울수 있습니다. 여기서 문제가 되는 것은 해당 대출거부로 인해 발생한 계약금손실에 대해서 중개과정상 중개사의 과실여부가 인정되는지 여부인데 해당부분은 단정하기는 어렵습니다. 일반적으로는 대출거절은 임차인 또는 매수인 귀책사유로 볼게 되고, 만약 중개사가 불법, 위법한 매물을 알선하는등 확실한 과실책임이 있을때에는 중개사고의 책임을 물을수 있겠으나 위의 경우는 쉽지 않아보이긴 합니다. 이유는 대출이 거부된게 아닌 잔금일내 맞출수 없는 것이고, 중개사말대로 대출자체가 안되는 것은 아니기 때문에 귀책사유를 묻기는 어려워 보이기 떄문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당부분은 실무상 소요기간에 차이가 발생될수 있습니다. 질문에서 말한 것처럼 사전통지를 하게 되면 10일이상의 기간을 정해 의견제출기회를 주고 해당 기간에 소명이 되지 않느다면 실제 과태료가 부과되게 됩니다. 그러므로 2주내 과태료 부과통지가 이루어진다고 보시면 됩니다. 다만 중개사가 이에 불복하는 경우 60일이내 서면으로 이의를 제기할수 있고, 이런 경우 법원의 판단기회를 얻을수 있고 행정청은 이의제기를 받은날부터 14일이내 사건을 법원으로 통보하게 됩니다. 결과적으로 질문의 과정이라면 2주내 과태료처분통보가 이루어질수 있고 중개사가 이의를 제기하다면 법원의 최종 판단까지는 더 오랜기간이 소요될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 경매가 진행되고 낙찰가가 나타나기 전까지는 거주를 할수 있습니다. 만약 유찰이 된다면 일단은 계속거주가 가능할수는 있으나, 해당 기간동안의 사용수익에 대해서는 지급을 하셔야 합니다. 그리고 권리관계상 대항력있는 선순위 임차인으로써 인수되는 권리라면 낙찰이 되더라도 보증금 전액 반환전까지는 주택점유를 거부할수 있고, 이러한 권리가 아닌 경우 보통은 경락대금을 지급한 이후 소유권이 넘어가기 때문에 해당시점전후로해서 퇴거를 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 해당 국가의 외국인 부동산 취득관련규제에 따라 달라지게 됩니다. 미국부동산의 경우는 외국인 취득자체는 별다른 규제는 없기에 구매가 가능하나 구매자금에 대한 이체부분 우리나라의 경우 외국환은행등에 신고, 미국 내 관련절차에 따라 세금납부등을 하셔야 합니다. 그외 싱가폴이나 홍콩등은 세금에 있어 외국인 세금이 중과를 하고 있으며 베트남과 사우디아라비아등은 원칙적으로 개인인 외국인의 부동산취득을 제한하고 있는 것으로 알고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 매매를 진행할 경우 임차인에게 사전 동의를 구한다는 특약을 넣으시는게 일반적입니다. 그리고 특약여부와 관계없이 새로운 임대인으러 변경되는 경우 일정요건 충족시 임차인은 전세승계거부권 사용을 통해 계약을 해지할수 있는 권리가 보장되고 있으므로 보통 사전통보 특약등만 기재를 하는게 일반적입니다. 질문과 같은 특약을 넣는 경우 임차인에게 유리할수 있지만, 임대인 입장에서 본인권리에 침해가 발생하는 만큼 쉽게 동의하기는 어려울수 있습니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전입신고에 따른 대항력이 없는 경우 퇴거를 하셔야 합니다. 대항력은 쉽게 제3자에 대한 권리를 주장할수 있는 권리라고 보시면 되는데, 임대차 계약은 임대인과 임차인간의 효력이 발생하는 채권의 성격으로 상대적이기에 제3자에게 이를 주장할수 없습니다, 이러한 권리에 대해서 정부가 임대차보호법을 통해 전입신고시 물권에서의 대항력을 부여해주는 것이기 때문에 전입신고를 하지 않아 대항력이 없다면 임대인이 변경되었을때 대항할수 없으며, 보증금 또한 계약당사자인 이전 임대인을 찾아서 받으셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 해당특약을 상대방인 동의할 가능성이 거의 없어 보이기에 실제 계약서특약에 기재될 가능성은 낮습니다, 특약도 결국은 상대방이 동의하여야 가능하기 때문입니다. 현재 임대인의 매매에 대해서 임차인의 전세승계거부가 가능하지만 이는 일정기준에 충족되는 합당한 이유에 해당이 되어야 하고, 임차인이 원한다고 해서 무조건 매매를 금지하는 특약을 넣을수는 없습니다. 그래서 보통은 매매등에 따른 소유권이전시 임차인에게 통보한다와 같은 사전통보 특약등을 넣어두는 게 일반적이고, 지연이자부분도 보증금 반환 지연에 따른 법정이자지급은 본인이 실제 해당주택의 점유 즉, 사용수익이 없을때 가능한 부분입니다. 쉽게 만기퇴거를 하였음에도 보증금 반환이 이루어지지 않는 기간에 법정이자 청구가 가능하지, 본인이 거주를 하면서 사용수익을 하면서 지연이자를 청구하는것 허용되지 않습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 경매에참여하는 사람들의 경우 본인이 직접거주를 위해 낙찰받는 경우도 있고, 투자목적의 임대수익을 위해서 낙찰받는 경우도 있습니다, 즉 주택을 시세보다 저렴하게 구매하고 하는게 가장 큰 이유이고, 사용에 대한 부분은 개인별 목적에 따라 달라질수 있습니다. 그리고 경매를 진행한다는 말은 채권자가 채권회수를 위해 경매를 신청한 만큼 낙찰시 질문에서 말한 근저당등은 모두 말소가 되게 되므로 인수되지 않고 소멸되므로 대출을 대신 갚는다는 등의 문제는 발생되지 않습니다. 단, 권리상 대항력있는 선순위 임차인의 보증금등은 권리관계에 따라 인수가능성이 있는 만큼 입찰전에 반드시 권리분석을 진행하시여 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.인강을 기준으로하면 하루에 한과목씩 2~3시간 강의를 진행하고 월~토요일까지 매일 진행이 됩니다, 그러므로 시간적 여유가 있는 경우가 아니라면 하루 한과목 강의를 다 듣는것만으로 어려움이 있을수 있습니다. 보통 1차시험합격시 다음해 1차시험 면제가 되는 장점이 있기에 일단은 1차시험에서의 합격은 반드시 하셔야 하기에 전체 6과목중 민법과 부동산학개론에 시간투자를 더 하시는게 필요할수 있습니다. 특히 민법의 경우 1차시험의 합격을 결정하는 과목에 해당되므로 더 집중을 하셔야 합니다. 2차시험에서는 공법이 워낙 난이도가 높기에 과락을 피하는 점수 획득을 목표, 부족한 점수는 중개사법 고득점을 통해 충당하시는게 일반적인 전력입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중개사 입장에서는 계약금 반환이 어려울수 있는 부분이기에 계약을 진행하고 몰래 키우는 쪽으로 유도를 한것으로 보이는데, 이게 맞다틀리다를 말하기는 어려운게 질문자님의 입장을 최대한 고려한 방법일수 밖에 없습니다. 임대인에게 한번 물어본다는 것은 결국 임대인에게 본인이 반려묘를 키울수 있다는 점을 알려주는 상황이고 ,이럴 경우 몰래키우기도 쉽지 않기에 아니한만 못한 결과로 이어질수 있고, 중개사 입장에서는 단순하게 임대인에게 위 상황을 전달하고 임대인이 거절하면 안된다고 통보만 하면 그만인데 이렇게 하면 질문자님 입장에서는 중개사가 아무런 노력을 하지 않았다는 점에서 서운하게 느껴질수도 있습니다 .중개사는 말그대로 본인도 못들었다는 전제하에 몰래 키우시는것을 제안한 것이고 이게 불안하고 싫으시면 임대인에게 사실그대로 통보해달라고 하시면 됩니다 ,당연히 그 답이 안된다고하고, 나아가 계약을 해지하게 된다면 계약금손실을 감수하시면 됩니다 .