전세입자의 새로운 임대인에게 자동으로 임차계약 승계 거절 원하는 경우 특약문구
현재 저는 전세입자로, 보증금을 올려서 집주인과 임대차계약을 재작성하려합니다.
그런데 문제는 임차기간중 또는 종료시점에, 집주인이 다른 이에게 매매하여 양도한다면 저희 입장에서 새로운 임대인에게 '자동으로 전세계약이 갱신될텐데 저는 그러기가 싫고 그냥 해당 시점에 바로 계약종료하고 싶습니다. 근데 이 시점에 기존 집주인이 보증금을 못 돌려주겠다고 할까봐 반드시 즉시 돌려줄 수밖에 없도록 제재하는 특약문구를 적고 싶은데 뭐라고 써야할까요?'
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
임차인이 임대인 변경 시 승계 거절권을 행사하고 즉시 보증금을 반환받기 위해서는, 매매 시 통지 의무와 그에 따른 계약 해지 권한을 명문화하는 것이 가장 확실합니다.
대법원 판례(2001다10972 등)에 따르면 임차인은 임대인 변경 시 이의를 제기하여 승계를 거부하고 보증금을 청구할 수 있으나, 실무상 다툼을 피하기 위해 아래와 같은 특약을 추천합니다.
권장 특약 문구
1. 본 임대차 기간 중 목적물의 소유권이 이전될 경우, 임대인은 매매계약 체결 즉시 임차인에게 통지하여야 한다.
2. 임차인은 소유자 변경을 사유로 본 임대차 계약의 승계를 거절하고 계약을 해지할 수 있으며, 이 경우 기존 임대인은 소유권 이전 완료 전까지 보증금 전액을 임차인에게 즉시 반환하여야 한다.
3. 만약 임대인이 이를 위반하여 보증금 반환이 지체될 경우, 지체 기간에 대하여 연 [X]%의 지연배상금을 지급하며 임차인이 입은 모든 손해(이사비, 중개수수료 등)를 배상한다.
법적으로 소유주가 바뀌면 임대차 계약은 자동 승계되는 것이 원칙이지만, 위와 같이 '승계 거절권'과 '기존 임대인의 반환 의무'를 계약서에 못 박아두면 추후 집주인이 "새 주인에게 받아라"라고 회피하는 것을 원천 차단할 수 있습니다.
다만, 실제 매매가 이루어질 때 집주인이 현금이 부족하다면 특약이 있더라도 반환이 늦어질 리스크는 존재합니다. 따라서 매매 소식을 접하는 즉시 내용증명 등을 통해 승계 거절 의사를 서면으로 남겨두시는 것이 중요합니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 보증금을 증액하시는 만큼 반드시 당일 등기부등본을 확인하여 선순위 근저당 유무를 다시 한번 체크하시기 바랍니다.
1명 평가안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
전세계약 승계 거부 및 보증금 반환 특약
,임대차 목적물의 소유권이 제3자에게 이전되는 경우(매매, 증여 등)에도 임차인은 자동으로 임차권이 승계되는 것을 거부할 수 있으며, 이 경우 임대인은 임차인의 퇴거 시점에 즉시 전세보증금 전액을 반환하여야 한다
임대인은 전세보증금을 반환하지 않거나 지체하는 경우, 임차인은 지체된 기간 동안 연 12%의 지연이자(민법상 최고이율)와 함께 즉시 지급을 청구할 수 있다
본 특약은 임대인과 임차인 간의 합의에 따라 작성되며, 임대차계약 해지 시에도 유효하다
이런 특약 문구를 넣어보시기 바랍니다
1명 평가안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
새로운 임대인에게 임차권이 자동으로 넘어가는 것을 원하지 않고, 기존 임대인에게 바로 보증금을 돌려받고 싶다면 계약서에 이러한 내용이 명확하게 담긴 특약을 반드시 넣어야 합니다. 실제로 대법원 판례에 따르면, 임차인이 임대차 목적물이 매도될 때 임대차계약의 승계를 원하지 않는다면 이의를 제기해 계약을 해지할 수 있습니다.
확실한 권리 보호를 위해 아래와 같은 특약 문구를 추천합니다.
“임대인이 해당 목적물을 제3자에게 매도하거나 양도할 경우, 반드시 사전에 임차인에게 통지해야 한다. 임차인이 임대인의 지위 승계를 원하지 않아 계약 해지 의사를 밝히면, 임대인은 이를 즉시 수용하고, 매매 잔금 지급일 또는 소유권 이전 등기일 중 더 빠른 날까지 보증금 전액을 반환한다. 만약 반환이 지연될 경우에는 임대인이 지연 손해금을 지급해야 하며, 매매 계약으로 인한 임차권 승계는 무효로 한다.”
이런 특약을 넣으면 임차인 입장에서 한층 더 안전하게 보호받을 수 있습니다.
답변이 도움이 되셨나요~✨️
1명 평가안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
매매체결전에 임차인에게 고지 의무나 매매 시 임대차 즉시 종료 후 보증금 반환등에 내용을 특약으로 넣으시면 되겠지만 특약의 경우 임대인과 임차인 사이 합의에 의해서 넣을 수 있습니다. 즉 사전에 임대인과 협의를 해서 구두상으로 어느 정도 합의를 하고 계약서 특약사항으로 넣으시는 것이 좋다고 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
임대차기간 중 또는 임대차기간 종료 전이라도 임대차 목적물의 소유권이 제3자에게 이전되는 경우(매매, 증여, 경매 등 포함), 임차인은 새로운 소유자에게 본 임대차계약이 자동으로 승계되는 것을 거부할 수 있다. 이 경우 임대차계약은 임차인의 승계 거부 의사표시가 임대인에게 도달한 시점에 종료되며, 임대인은 계약 종료와 동시에 임차인에게 전세보증금 전액을 즉시 반환하여야 한다.
-> 이정도로 작성하시면 될 것 같습니다.
현재 저는 전세입자로, 보증금을 올려서 집주인과 임대차계약을 재작성하려합니다.
그런데 문제는 임차기간중 또는 종료시점에, 집주인이 다른 이에게 매매하여 양도한다면 저희 입장에서 새로운 임대인에게 '자동으로 전세계약이 갱신될텐데 저는 그러기가 싫고 그냥 해당 시점에 바로 계약종료하고 싶습니다. 근데 이 시점에 기존 집주인이 보증금을 못 돌려주겠다고 할까봐 반드시 즉시 돌려줄 수밖에 없도록 제재하는 특약문구를 적고 싶은데 뭐라고 써야할까요?'
===> 아래사항을 참고하시기 바랍니다
"임대인은 임대차계약기간 중에 임차인의 동의없이 제3자에게 매도를 하는 경우 계약을 해제할 수 있고, 이러한 경우 보증금을 즉시 반환해야 함. 이를 위반하는 경우 기존 보증금의 연5%의 지연이자를 부담하기로 함"
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
1. 임대차 목적물의 소유권이 제3자에게 이전되는 경우에도 임차인은 임대인 및 양수인에 대하여 임차권의 승계를 거부할 수 있다.
2. 임차인이 위 승계 거부 의사를 표시하고 임차목적물에서 퇴거하는 때에는 임대인은 그 시점에 전세 보증금 전액을 즉시 반환해야 한다.
3. 임대차 기간 종료 또는 위와 같은 승계 거부로 인한 퇴거 시점에 임대인이 전세보증금을 반환하지 않거나 지체하는 경우 임대인은 미지급 보증금에 대하여 반환 완료일까지 연 5%의 지연이자를 가산하여 지급한다.
위와 같이 기재하면 됩니다.
감사합니다. 아까 비슷한 질문을 올려서 비슷한 답변 올립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
보통은 매매를 진행할 경우 임차인에게 사전 동의를 구한다는 특약을 넣으시는게 일반적입니다. 그리고 특약여부와 관계없이 새로운 임대인으러 변경되는 경우 일정요건 충족시 임차인은 전세승계거부권 사용을 통해 계약을 해지할수 있는 권리가 보장되고 있으므로 보통 사전통보 특약등만 기재를 하는게 일반적입니다. 질문과 같은 특약을 넣는 경우 임차인에게 유리할수 있지만, 임대인 입장에서 본인권리에 침해가 발생하는 만큼 쉽게 동의하기는 어려울수 있습니다
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
본 주택의 매매 등으로 임대인이 변경될 경우 임차인은 즉시 계약을 해지할 수 있으며, 기존 임대인은 해지 통지와 동시에 보증금을 반환한다. 반화 지체시 연 12% 지연 이자를 지급한다 라고 특약을 적으시고 임대인이 바뀌는 순간 나는 승계 안한다고 선언하며 돈을 받아낼 법적 근거가 됩니다. 고율의 지연이자 조항 또한 집주인이 돈을 마련해올 압박을 느낍니다.