5인 공동임대인 오피스텔 전월세 보증금 대출

Question

공동임대인이 5인인 오피스텔 보증금 5000만원에 대하여 중개인으로부터 4000만원 전월세대출이 충분히 가능하다 이야기를 듣고 어플로 전월세 대출 신청하려하였으나 공동임대인 3인 이상의 경우 어플로 신청 어렵다 하여 은행 지점 방문 하였으나 잔금일 기한 내 맞추기 어려운 상황입니다.

공동임대인 5인인것이 전월세대출 리스크로 작용하는 것에 대해 전혀 고지 받지 않았고 해당 오피스텔 전월세대출 잘 나온다는 이야기만 듣고 혹시 안되더라도 특약이 있으면 계약금 돌려받을 수 있다는 이야기 듣고 바로 계약 진행하여 계약금 500만원 입금하였는데 다시 확인 해보니 임대차계약서 상 전월세대출 불가 시 계약금 반환 내용이 없습니다.

해당 상황에서 분쟁 조정 신청 시 계약금 돌려받을 수 있을까요?

아직 임대인에게는 이야기하지 않았고 중개사와만 통화나눈 상태입니다. 통화 내용 상 중개사는 기한 내 대출 실행 불가 시 임차인 귀책이라 돌려받기 어렵다 이야기 하였고

부동산에서 설명 들은 대출 잘 나온다, 대출 미시행 시 계약금 반환 특약 넣으면 된다, 공동임대인에 대한 대출 리스크 설명 못받은 점에 대해선 증명할 기록은 없는 상태입니다.

해당 사항 중개사와만 대화 나눴는데 임대인에게 따로 미리 고지 해야할지도 여쭙습니다

고견 부탁 드립니다. 감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

특약이 없어 법적 반환은 어렵지만 대출이 확실하다고 잘못 안내한 중개사에게 공인중개사법 위반 (설명 의무 위반) 책임을 물어 손해배상을 요구할 수 있습니다. 지금이라도 중개사에게 당시 대출이 안되면 돌려받기로 하지 않았냐고 묻는 통화녹취나 문자를 확보해 중개사의 과실을 증명하세요. 중개사만 믿지 말고 즉시 임대인에게 연락해 상황을 설명하고 잔금일 연장이나 합의해제를 요청하셔야 하비다. 대안으로 시중 은행이 늦다면 주택 인근에 2금융권(농협, 새마을금고 등) 지점에 직접 방문해 대출 가능 여부도 다시 확인해 보시길 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.

공동임대인 문제로 대출이 지연돼 많이 당황스러우실 것 같아요. 현재 계약서에 반환 특약이 없는 만큼, 신중하게 대응하시는 게 중요합니다.

먼저 임대인에게 바로 연락해 정확한 상황을 설명해 보세요. 단순히 "대출이 안 된다"고 하기보다는, 공동임대인 관련 서류 심사로 시간이 더 걸리고 있다는 점을 부드럽게 말씀드리고 잔금 지급일 연장을 정중하게 부탁하는 게 좋습니다. 만약 기한이 늘어나면, 다른 은행 지점에서도 대출을 알아볼 시간이 생길 수 있습니다.

또, 만약 중개사가 대출이 확실하다고 했거나 특약에 대해 잘못 안내한 사실을 증명할 만한 자료가 있다면, 구청 부동산관리팀에 공인중개사의 설명의무 위반으로 신고할 수 있습니다. 반대로 증거가 충분하지 않아 답답하다면, 임대차 분쟁조정위원회에 상담을 신청해 중재를 요청해도 됩니다.

지금이라도 중개사와 주고받은 대화나 문자처럼 그때의 상황을 보여줄 수 있는 자료를 최대한 모아두세요. 원만히 해결되길 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

계약서에 전월세대출 불가 시 계약금 반한 특약이 없으면 원칙적으로 대출이 안 된다고 해서 자동으로 계약금 반환이 어렵습니다.

다만 공인중개사의 잘못된 대출 안내, 설명의무 위반을 근거로 이야기를 해볼 수 있으나 임대인이 거부할 확률아 높고 오히려 공인중개사에게 손배청구가 가능한 상황이니 이 부분을 생각해보시길 바랍니다.

감사합니다.

Answer 4

공동임대인이 5인인 오피스텔 보증금 5000만원에 대하여 중개인으로부터 4000만원 전월세대출이 충분히 가능하다 이야기를 듣고 어플로 전월세 대출 신청하려하였으나 공동임대인 3인 이상의 경우 어플로 신청 어렵다 하여 은행 지점 방문 하였으나 잔금일 기한 내 맞추기 어려운 상황입니다.

공동임대인 5인인것이 전월세대출 리스크로 작용하는 것에 대해 전혀 고지 받지 않았고 해당 오피스텔 전월세대출 잘 나온다는 이야기만 듣고 혹시 안되더라도 특약이 있으면 계약금 돌려받을 수 있다는 이야기 듣고 바로 계약 진행하여 계약금 500만원 입금하였는데 다시 확인 해보니 임대차계약서 상 전월세대출 불가 시 계약금 반환 내용이 없습니다.

해당 상황에서 분쟁 조정 신청 시 계약금 돌려받을 수 있을까요?

==> 우선적으로 공동 임대인의 수가 일정인원 초과되어 진행이 불가한 경우 계약해제를 요구할 수가 있습니다. 임대인의 동의를 하지 않는다면 임대차분쟁조정위원회에 조정을 받아 보시기 바랍니다.

아직 임대인에게는 이야기하지 않았고 중개사와만 통화나눈 상태입니다. 통화 내용 상 중개사는 기한 내 대출 실행 불가 시 임차인 귀책이라 돌려받기 어렵다 이야기 하였고

부동산에서 설명 들은 대출 잘 나온다, 대출 미시행 시 계약금 반환 특약 넣으면 된다, 공동임대인에 대한 대출 리스크 설명 못받은 점에 대해선 증명할 기록은 없는 상태입니다.

해당 사항 중개사와만 대화 나눴는데 임대인에게 따로 미리 고지 해야할지도 여쭙습니다

==> 우선적으로 임대인에게 고지해야 하는 사항입니다.

Answer 5

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 대출불가에 따른 해지의 경우 별도 특약이 없다면 계약금 반환은 어려울수 있습니다. 원칙상 전세금대출은 임차인 의 귀책사유로 볼수 있기 때문입니다. 질문에서처럼 중개사의 대출가능여부만을 믿고 계약을 진행하였더라도 계약상 이해관계인은 임대인이므로 임대인에게 계약금반환은 특약이 없는 경우 어려울수 있습니다. 여기서 문제가 되는 것은 해당 대출거부로 인해 발생한 계약금손실에 대해서 중개과정상 중개사의 과실여부가 인정되는지 여부인데 해당부분은 단정하기는 어렵습니다. 일반적으로는 대출거절은 임차인 또는 매수인 귀책사유로 볼게 되고, 만약 중개사가 불법, 위법한 매물을 알선하는등 확실한 과실책임이 있을때에는 중개사고의 책임을 물을수 있겠으나 위의 경우는 쉽지 않아보이긴 합니다. 이유는 대출이 거부된게 아닌 잔금일내 맞출수 없는 것이고, 중개사말대로 대출자체가 안되는 것은 아니기 때문에 귀책사유를 묻기는 어려워 보이기 떄문입니다.

Answer 6

안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.

공동임대인 5인 구성은 시중은행 대출 심사에서 기피 대상이며, 중개사의 설명 의무 위반과 특약 누락이 얽힌 복잡한 사안입니다.

계약금 반환 가능성 및 분쟁 조정 전망

현행법과 판례상 임차인의 대출 실행 여부는 특별한 약정이 없는 한 임차인의 책임 영역으로 간주됩니다. 따라서 계약금 반환 특약이 명시되지 않은 상태에서 임대인에게 단순 대출 불가 사유로 계약금 반환을 강제하기는 어렵습니다.

다만, 중개사가 "대출이 잘 나온다"거나 "반환 특약을 넣으면 된다"고 구두로 확약한 후 이를 실행하지 않은 점은 공인중개사법 제25조(설명 의무) 위반 소지가 있습니다. 분쟁 조정 시 중개사의 과실을 입증한다면 중개사로부터 손해배상을 받거나, 중개사를 통해 임대인과의 원만한 합의(위약금 감액 등)를 이끌어내는 방향으로 진행해야 합니다.

임대인 고지 및 대응 방향

현재 임대인은 계약이 정상 진행 중인 것으로 알고 있을 것이므로, 즉시 임대인에게 상황을 공유해야 합니다.

• 임대인 고지 이유: 잔금 지급이 어려움을 미리 알리고, 새로운 세입자를 구하는 조건으로 계약을 해지하거나 잔금 기일을 유예받는 협상을 시작해야 하기 때문입니다.

• 중개사 책임 추궁: 증거가 없더라도 중개사와의 통화 내용을 녹취하여 "분명히 대출 리스크가 없다고 했고 특약 작성을 약속하지 않았느냐"는 취지의 대화를 기록해 두십시오. 이는 추후 분쟁 조정이나 민사 소송에서 중요한 정황 증거가 됩니다.

실무적인 해결 방안

온라인이나 일반 시중은행 영업점 외에, 공동임대인 물건에 비교적 유연한 지방은행이나 2금융권(수협, 농협 등) 지점을 직접 발품 팔아 확인해보는 것이 마지막 방법일 수 있습니다.

조심스럽게 조언드리자면, 중개사에게는 "잘못된 정보 제공으로 인한 손해배상 책임"을 강력히 언급하며 임대인과의 합의를 중재하라고 압박하는 동시에, 임대인에게는 최대한 사정을 설명하여 계약금 일부라도 반환받는 협상안을 제시하는 것이 현실적입니다.

작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 중개사가 소속된 협회나 지자체 부동산 취득 관련 부서에 민원 상담을 먼저 신청하여 공식적인 압박 수단을 확보하시길 권장합니다.

Answer 7

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

증빙 없는 구두 안내만으로 계약금 반환을 받기는 현실적으로 어렵습니다.

분쟁 조정 신청 시 중개사 책임을 묻는 형태가 가능하나, 임대인 귀책사항이 없으면 계약금 반환은 힘들 수 있습니다

계약금 반환 여부는 계약서상 특약 여부와 증거 확보에 달려 있습니다

현재 상태로는 임대인에게 반환 청구하기 어렵고, 중개사에게 손해배상 청구 가능성이 존재합니다