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신축 오피스텔 보증보험이 안될 경우 전세권 설정
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세권의 경우 일반 채권에 해당되는 임차권에 비해 지위가 강화되는 것은 맞지만, 보증보험처럼 미반환된 보증금에 대해서 구상권을 청구할수는 있지는 않습니다. 보통 전세권은 등기가 되는 물권으로 설정후 보증금 미반환시 별도 반환소송없이 바로 주택에 대한 경매를 신청할수 있는 장점이 있고, 그 자체로 대항력과 우선변제권이 보호되기 때문에 전입신고여부와 관계없이 권리보호가 가능할수 있습니다. 다만 임차인 입장에서 보증금 반환이 안되었다고 하였을 때 빠르게 전액반환을 받을수 있는 것은 보증보험이 더 유리한 부분이라고 보실수 있습니다. 즉, 개인적으로 가장 안전한 방법은 보증보험 가입이라고 판단이 됩니다.
경제 / 부동산
25.08.08
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집주인 변경과 월세 증액 재계약 하게 궁금합니다 꼭 딥변 부탁드려요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 기존임대인사망에 따라 임대인이 변경된 경우 계약서는 다시 작성하시는게 필요하고, 계약일자는 두분이 합의하여 정하시면 되나, 보통은 이전 시점을 연장하는 방식으로 기재를 하셔도 관계가 없습니다. 그리고 확정일자의 경우 보증금의 변동이 있는 경우 재부여가 필요하고 질문의 경우라면 재부여를 다시할 필요는 없습니다.
경제 / 부동산
25.08.08
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아파트 전세안고 매매계약서 쓸때 주의사항
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세낀 매매의 경우 기존 세입자의 보증금 반환책임이 새로운 매수자에게 인계가 되기 떄문에 현 세입자의 전세계약서를 잘확인하셔야 합니다. 특히 계약기간과 보증금, 갱신청구권 사용여부등을 잘 확인하셔야 합니다. 그리고 최근 임차인에게 전세승계거부권이 있기 때문에 매매에 대한 세입자의 동의가 있는 지여부등도 확인을 하셔야 합니다. 계약서상에는 이러한 세입자관련사항을 특약으로 명시하시는게 필요하고 매매대금 지급의 경우 현 세입자의 보증금을 중도금으로 하여 계약금, 중도금, 잔금방식으로 작성하셔야 합니다. 이러한 모든 부분에 대해서는 중개사가 있는 경우 의무적으로 확인설명을 하기 때문에 잘 들으시고 궁금한 점은 물어보시면 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.08.08
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아파트 재개발 동의는 어느정도 필요한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확히 아파트의 경우는 재개발이 아닌 재건축으로 보입니다. 아파트 재건축의 경우 사업진행을 위해서는 단지 각 동의 소유자 과반수 동의와 아파트 단지의 전체 소유자의 4분의 3 이상의 동의를 받아야 합니다. 쉽게 75%이상 동의를 받아야 사업진행이 가능합니다. 해당 동의률은 재건축조합설립의 필요한 요건으로 보실수 있습니다.
경제 / 부동산
25.08.08
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집주인 변동 월세 증액 재계약 부동산 도장없이 부동산에서 써주는거
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산에서 중개를 하는 경우 일반적으로 계약서상 중개사의 서명 및 날인도 포함되게 됩니다. 이는 중개과정의 사고나 문제가 발생되었을 때 이에 대한 책임을 중개사가 지게 되기 때문인데 단순히 계약서만을 작성하여 두 당사자간 서명 및 날인을 하는 것은 사실상의 직거래로써 보시는게 맞습니다. 물론 해당 계약서 자체의 계약효력은 당사자간들간 서명 및 날인이 있기에 효력이 있지만, 중개과정에서의 권리적 하자나 중개사고에 대해서는 책임을 지지 않게 됩니다. 그리고 이러한 부분보다 더 중요한 문제는 임대차의 경우 중개사의 서명 및 날인이 없는 직거래는 보증보험 가입이 불가합니다 , 다만 질문의 경우는 재계약에 해당이 되는 만큼 기존 보증보험 가입이 되어 있다면 부동산 직인없이도 연장은 가능하고 특별히 당사자간 계약사항에 대해서도 문제가 되거나 어려움이 있을것으로는 보이지 않습니다.
경제 / 부동산
25.08.08
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전세계약 계약갱신청구권 문의드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 만기시점이 올 11월말이라면 현재기준으로 임대인에게 갱신청구권 사용을 통한 연장을 통보하시는게 우선되어야 할 듯 보입니다. 보통 갱신청구권은 매매를 이유로 거부할수 없기 떄문에 임대인은 이를 거절할수 없습니다. 문제는 11월 만기기준으로 2개월전에 임대인이 변경되고 실거주를 원할 경우 갱신청구권 거부가 가능한데, 그렇게 되기 위해서는 최소한 9월 말까지는 매매가 이루어져야 하기에 임대인이 현시점에서는 즉답을 하지 않고 해당기간까지 버티는게 일반적입니다, 만약 해당기간이 지나게 된다면 계약은 연장된다고 보시면 되고, 그에 따라 임대인이 이후변경되더라도 2년간 계약유지는 가능할수 있습니다. 임대차 기간내에서는 실거주 또는 매매에 따라 퇴거를 요구할수 없기 때문입니다. 혹시라도 9월말 전에 매매계약이 체결되고 임대인이 변경되었고 새로운 임대인이 실거주로써 갱신청구권을 거부하면 그때는 퇴거를 하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.08.08
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정부 주택담보대출 문의 디딤돌이랑 보금자리론 같이 받을수 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 한 주택에 대해서 정부지원저금리 공공대출인 두 모기지 상품을 이용할수 없습니다. 즉, 둘 중 하나만 대출을 신청하셔야 합니다. 일부 인터넷등에서 나오는 동시대출 가능은 알기로 대출신청에 있어 두 대출을 동시에 신청할수는 있다는 의미이지 두 대출을 동시에 실행하는 것은 불가합니다. 동시신청의 경우는 보통 디딤돌 대출이 유리하기 때문에 신청을 하는대신 요건이 까다로워 부적격 OR 한도부족이 있을 경우 보금자리론으로 넘어가기 위한 방법이고, 디딤돌 대출이 승인되면 보금자리론은 자동 부적격처리 됩니다.
경제 / 부동산
25.08.08
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서울 부동산 주간 매매가격지수 상승률이 다시 커진 이유가 뭘까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.수치상으로 질문처럼 지수자체는 상승되었으나, 이전과 비교해서는 상승폭이 계속 줄어들고 있다고 볼수 있습니다. 즉 6.27 대책에 따라 거래량이 감소되고 상승폭도 점차 둔화되는 모습이 나타나고 있는 것이고, 단순히 수치가 -가 아니라고 해서 해당 대책이 부동산에 미치는 영향이 적다고 판단하기는 어렵습니다. 즉, 주간단위 비교시 상승폭이 이전보다 커지게 된다면 시장이 정부정책에 어느정도 적응이 되고 있다고 판단할수 있겠으나, 이전 주보다 점차 상승폭이 줄어들고 있다면 +라고 해도 시장내 영향을 미치고 있다고 보는게 맞을듯 합니다.
경제 / 부동산
25.08.08
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전세 세입자가 동생에게 무상임대차계약서로 세대분리 가능여부
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 전세를 거주하는 질문자님이 해당 주택에 대해서 임대차를 진행할수는 있습니다면 이를 위해서는 본인에게 전세권 등기를 하여 전세권이 있어야 합니다. 만약 전세권자라면 전대차(임차인이 전대인으로서 새로운 임대차를 진행하는 것)를 진행하는데에는 문제가 없으나, 일반적인 임차권만 가진 경우라면 전대차를 하기 위해서는 임대인의 동의가 있어야 합니다. 그리고 세대분리는 질문처럼 무상임대차계약서가 있다고 되는 것이 아닌 일정요건에 해당이 되어야 가능합니다, 특히 다가구가 아닌 빌라, 아파트처럼 공동주택이라면 한지붕 세대분리자체가 불가하고, 일반적으로 현 거주주택에 동생분 전입자체는 세대주은 질문자님 동의가 있다면 가능하지만, 단독세대주로는 분리되긴 어렵다고 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
25.08.08
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임대아파트 입주 시 알아야 할것들??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.생각하는 것 따라 차이는 있겠으나, 일단 지원이 가능하여야 하는 만큼 모집공고에 맞는 신청요건을 유지하시는게 필요합니다. 대표적으로 무주택자, 소득, 자산기준을 충족시키셔야 하고, 여기에는 청약통장의 보유도 포함이 되어 있습니다. 청약통장이 신청시 필수는 아니나 합격자 선정등에서는 유리할수 있기 떄문입니다. 그리고 임대아파트도 특별공급으로써 모집하는 부분이 있고 해당 부분이 일반모집보다는 경쟁이 약하기 때문에 해당 부분을 우선적으로 알아보시고 적용가능한지를 판단하시는게 필요합니다. 마지막으로 당첨을 위해서는 청약통장의 납입횟수와 납입인정금액을 꾸준하게 늘려두시는게 필요하고, 지원하는 동일지역 즉 거주지역에 오랜기간 거주를하는게 필요할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.08.08
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