제3부동산에 경매 넣을수있나요??
창고에 1순위 은행 2순윈 저이렇게 되어있고
빌라에 1순위 은행만 근저당권이 설정되어있습니다
이경우 제가 빌라에 경매를 신청을수있나요??
이미 창고에는 다른 제3자가 임의경매를 넣었더라고요
빌라에도 경매를 넣을방법이있을까요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
불가합니다. 법원 경매는 해당 부동산에 대한 용익물권이든 담보물권이든 정당한 권리가 있어야 신청가능합니다, 보통 본인이 창고에 근저당이 있다면 해당 창고만을 담보한 것이기에 상환기간을 초과하는 경우 경매신청이 가능하디만 채권자가 보유한 다른 부동산에 대해서는 경매신청을 할수 없습니다. 방법이 있다면 해당 창고를 통한 채무변제가 부족하여 채무가 남아있다면 채무자의 다른 재산에 대해서 법원 소송을 통한 확정판결등의 집행권원을 확보하여 부동산에 대한 압류를 할수 있고 이를 근거로 경매진행을 할수는 있습니다. 즉, 단순히 위 조건상태만으로는 빌라에 대한 경매신청은 불가하며 위 절차대로 진행하셔야 가능할수 있습니다 .
안녕하세요. 공인중개사입니다.
근저당 설정이 없는 부동산에 경매를 신청 할 수는 없습니다. 해당 부동산에 경매를 넣고 싶으면 압류를 먼저 진행 한 후 해당 압류를 집행권원으로 경매를 신청하셔야 합니다. 이 때 본인의 압류금액이 배당 가능성이 있어야 경매가 진행되며 1순위로 인해 실익이 없다면 무잉여 기각 처리되어 경매 진행이 불가합니다.
창고에 1순위 은행 2순윈 저이렇게 되어있고
빌라에 1순위 은행만 근저당권이 설정되어있습니다
이경우 제가 빌라에 경매를 신청을수있나요??
==> 법원 판결을 통해서 집행문이 있는 경우 가능합니다
이미 창고에는 다른 제3자가 임의경매를 넣었더라고요
빌라에도 경매를 넣을방법이있을까요??
==> 집행문이 있다면 얼마든지 가능합니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 빌라에 대해서 보증금반환에 대한 소송을 진행을 해서 판결문을 받게 되면 경매 신청이 가능하게 됩니다.
다만 은행 근저당권이 먼저 낙찰대금에서 배당을 받고 다음 순위가 빌라가 될 가능성이 있으니 확정일자 + 전입신고 + 점유등으로 우선변제권과 대항력을 유지를 하셔야 될 것으로 보이고 만일 전입을 옮길 경우는 임차권등기명령등을 하셔야 순위가 유지가 되게 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유승현 공인중개사입니다.
걱정이 많으셨겠네요
결론은 빌라에 경매를 넣을수있습니다.
창고가 먼저 낙찰되어 채권자님의 돈이 모두 변제가 된다면 빌라 경매는 취소되겠지만, 창고 낙찰금액만으로 부족하다면 빌라 낙찰금액에서 나머지 금액을 배당 받아야합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
본인의 담보물만 경매 신청 가능합니다.
제3부동산은 타인이 경매 신청 불가합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
네, 결론부터 말씀드리면 근저당이 설정되어 있지 않은 다른 부동산(빌라)에도 경매를 넣을 수 있습니다.
하지만 창고에 하신 것처럼 바로 경매(임의경매)를 넣는 것은 불가능하며, 강제경매라는 절차를 밟아야 합니다. 현재 상황에서 빌라에 경매를 넣기 위한 방법과 주의사항을 알기 쉽게 정리해 드립니다.
1. 임의경매 vs 강제경매의 차이
질문자님은 현재 창고에만 근저당(담보)을 설정하셨기 때문에, 두 부동산에 대한 경매 신청 방식이 다릅니다.
*창고 (임의경매): 근저당권자이므로 별도의 재판 없이 등기부등본만으로 바로 경매를 신청할 수 있습니다. (현재 제3자가 먼저 넣었다면 '중복경매' 형태로 참여하게 됩니다.)
**빌라 (강제경매): 빌라에는 근저당을 설정하지 않으셨기 때문에 판결문 같은 집행권원이 먼저 필요합니다. 즉, "채무자가 나에게 돈을 갚아야 한다"는 법원의 확정된 증서가 있어야 빌라를 압류하고 경매를 넘길 수 있습니다.
2. 빌라에 경매를 넣는 구체적 단계
빌라에 근저당이 없더라도 채무자의 재산이 확실하다면 아래 절차를 통해 경매를 진행할 수 있습니다.
1. 가압류 신청 (긴급): 경매를 준비하는 동안 채무자가 빌라를 팔아버릴 수 있습니다. 가장 먼저 빌라에 '부동산 가압류'를 걸어 재산을 묶어두어야 합니다.
2. 집행권원 확보: 소송(대여금 반환 청구 등)을 제기하거나 지급명령을 신청하여 승소 판결을 받아야 합니다.
3. 강제경매 신청: 판결문이 나오면 이를 근거로 법원에 해당 빌라에 대한 '강제경매'를 신청합니다.
3. 현재 상황에서 주의해야 할 점
창고 경매 상황 주시: 창고에 제3자가 먼저 임의경매를 넣었다면, 낙찰 금액에서 1순위 은행이 가져가고 남은 돈이 질문자님(2순위)에게 올지 계산해 봐야 합니다. 만약 창고에서 보증금을 다 못 받는다면, 부족분은 빌라 경매를 통해 회수해야 합니다.
무잉여 기각 위험: 빌라에도 1순위 은행 근저당이 있다고 하셨습니다. 만약 빌라가 경매에 넘어갔는데 낙찰가가 낮아서 1순위 은행 대출금을 갚고 나니 질문자님께 돌아올 돈이 0원(무잉여)이라면, 법원은 경매를 취소할 수 있습니다.
비용 부담: 강제경매는 감정비, 공고비 등 경매 예납금을 먼저 내야 합니다. 나중에 낙찰 대금에서 돌려받긴 하지만 초기 비용이 발생한다는 점을 고려하셔야 합니다.
향후 대응 전략
조심스럽게 조언드리자면, 지금 바로 빌라에 대한 가압류부터 검토하시는 것이 좋습니다. 창고 경매가 시작되었다는 것은 채무자의 자산 상태가 위태롭다는 신호이므로, 빌라를 처분하기 전에 법적 조치를 취해야 합니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
창고에 근저당권이 설정되어 있다면 빌라가 공동담보로 묶여 있는지 확인하는 것이 가장 중요합니다. 만약 빌라가 공동담보로 등기되어 있다면 창고와 마찬가지로 근저당권에 기한 임의경매 신청이 가능합니다. 하지만 빌라에 본인의 근저당권이 설정되어 있지 않고 창고에만 설정된 상태라면 해당 근저당권으로는 빌라에 대해 임의경매를 신청할 수 없습니다. 이럴 때는 근저당권이 아닌 다른 채권 증빙 서류를 바탕으로 집행권원을 얻어야 합니다. 대여금 반환 청구 소송 등을 통해 판결문을 확보한 뒤 빌라에 대한 강제경매를 신청하는 방법이 유일합니다. 신속하게 판결 절차를 밟아 빌라에 가압류를 하거나 집행권원에 의한 강제경매를 진행하여 우선적으로 채권을 확보하는 것이 유리합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
창고에는 이미 1순위 은행, 2순위 본인 권리가 있고, 다른 제3자가 경매를 걸었습니다
순위가 낮으면, 경매를 신청할 수는 있지만 실제 낙찰 후 배당을 받을 수 있는 금액은 순위와 경매 결과에 따라 제한됩니다
이미 다른 사람이 임의경매를 넣었기 때문에, 본인이 추가로 경매를 신청하는 것은 경매 중첩 신청(중복 경매)으로 사실상 불가능합니다
즉, 창고는 현실적으로 더 경매를 넣기 어렵습니다
빌라에는 1순위 은행만 근저당권이 있고, 본인 권리가 없고 근저당권이 없으면 경매 신청 불가입니다
즉, 순위권이 없는 상태에서는 본인이 임의로 경매를 신청할 수 없습니다
단, 법원에서 채무 불이행으로 인해 소유자가 경매 신청 대상이 될 경우는 별도로 진행되지만, 일반 채권자(근저당권 없고) 입장에서는 경매 신청권 없음입니다
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
빌라에 제3자 임의경매 신청 가능합니다 1순위 은행 근저당권이 있다고 하더라고 가지고 있는 채권으로 독립 신청으로 이중 경매 진행 가능하니 참고하시기 바랍니다