답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.불가합니다. 경매는 법률에 따라 진행하는 것으로써 분양권처럼 타인에게 낙찰자지위를 양도할수 없습니다. 매각허가결정이 나고 경락대금 기한까지 잔금을 입금하지 못하면 입찰시 낸 입찰보증금은 몰수 되고, 낙찰자 지위를 상실하게 되는게 일반적입니다, 또한 목적물은 재경매 되거나 차순위매수신고인이 있다면 그쪽으로 기회가 넘어갑니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 임차권 등기가 되어 있어도 다음 임차인의 전입신고에 따른 대항력과 확정일자에 따른 우선변제권 효력 모두 가능합니다. 임차권 등기는 사실상 용익물권이 아닌 보증금 회수를 위한 담보등기정도로 볼수 있기 때문입니다. 현 계약에 대해서는 법적판단에 따라 달라질수 있겠지만, 계약전에 중개사가 권리관계상 해당 임차권 등기가 되어 있다는 사실을 고지하지 않았다면 중개사고로써 볼수 있겠지만, 본인이 계약전 등기사실을 알고 계약을 진행하였다면 해당사유로 계약해지는 불가할수 있습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.건설임대주택은 말그대로 LH와 같은 공기업이 아파트등을 건설해 임대주택으로 공급하는 경우를 말하며, 매입임대주택은 LH에서 구축인 빌라나 다세대 주택을 매입하여 임대주택으로 공급하는 경우를 말합니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기본적으로 이사를 많이 하는 기간이 있다면 주로 봄과 가을 시즌이 많습니다, 해당 시기에 신학기가 시작되기에 그에 따라 학교와 가까운 곳으로 이사하는 세대가 많고, 결혼을 많이 하는 부분도 임대차계약이 많아지는 이유가 될수 있습니다. 그에따라 매물역시도 1,2년 계약이 많기 때문에 해당시기에 많이 나오게 됩니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택의 임차인에 대한 조건은 모두 임대인 선택사항입니다. 즉, 계약조건이나 반려동물등 모든 사항은 임대인을 통해 확인하셔야 합니다. 그리고 계약중 해지를 위해 다음 임차인을 구하는 문제 역시 먼저 임대인의 동의를 얻고 구하셔야 합니다. 사실상 본인 다음 임차인을 구하더라도 실제 계약은 임대인과 진행하여 하고 본인에게는 전세권등기등 용익물권 등기가 없다면 해당 목적물 사용수익을 임의대로 타인에게 넘길 권한이 없기 때문입니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.민법상 계약이 체결된 경우 취소라는 표현은 법적 취소사유에 해당하는 경우에 가능하며, 일반적으로 해지라는 표현이 맞습니다. 계약기간중에 중도해지를 원하실 경우 임대인 동의가 필요하며, 실무상 다음임차인 주선과 중개보수 지급을 조건으로 임대인 동의를 얻게 됩니다. 말그대로 이조차 임대인이 거절하고 동의를 하지 않으면 계약만료전까지는 해지가 불가합니다,답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 합의된 계약기간을 지키셔야 합니다, 주택임대차보호법에 따라 묵시적갱신된 재계약, 갱신청구권을 사용한 재계약 기간중이였다면 임차인은 언제든지 해지가 가능하나, 통보후 3개월이 지나야 계약은 해지됩니다. 만약 최초 계약이거나 위 두가지에 해당하지 않는 상태에서의 중도해지는 임대인의 동의가 필수이며, 동의가 되지 않을 경우 만기일까지 계약을 유지하셔야 합니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.양도세에 있어 일시적 2주택 요건에 해당할 경우 종전주택 매도시 양도비과세가 적용됩니다, 기존주택을 매수하고 1년이상 경과한뒤에 신규주택을 매수하고 3년내 종전주택을 매도하면 적용이 가능하여 양도세 비과세가 가능합니다. 물론 종전주택도 1주택 비과세 요건에는 해당하여야 합니다. 만약 일시적 2주택에 해당되지 않는다는 전제로 보면, 2주택자가 1주택을 처분시 양도세가 부과되므로 둘 중 양도차익이 적은 물건을 먼저 매도하는게 유리합니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 질권설정과 전세권 설정은 다릅니다. 은행에서 전세대출시 설정하는 질권의 대상은 암차인의 보증금반환청구권 채권에 대한 설정입니다. 즉 재계약시 다시 설정할 필요는 없습니다. 2. 받아야하는게 맞으나, 이럴 경우 현 시점 다시 확정일자을 부여받게 되므로 그냥 확정일자받지 않고 기존 확정일자를 유지하시는게 유리합니다.3. 기존 최초전세계약서를 잘 챙겨두셔야 합니다. 4. 은행에서 임대인에게 별도 연락을 하게 됩니다, 보통은 감액분을 은행대출상환용으로 보기 때문에 감액분을 임차인이 돌려받고 은행에 다시 상환하는 방식으로 할수도 있고, 은행에서 직접 임대인으로 부터 받는 경우도 있으니 은행에 방법등을 문의하시는게 도움될수 있습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적인 흐름으로 보면 주택가격이 하락할 경우 전세가격도 하락하는게 맞습니다. 평균적으로 주택가격과 전세가격은 동일방향을 나타나기 떄문입니다, 다만 주택가격은 매매로써 바로바로 시세에 적용이 가능하나, 전세의 경우 계약기간이 있기 때문에 바로 시세보다는 늦게 반영되는게 일반적 입니다,답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.