전세 감액 재계약시 챙겨야 할 것들에 관한 질문드립니다.

Question

1. 질권설정(전세권 설정)을 이미 해둔 상태인데 감액으로 재계약하면서 전세 질권 설정을 다시 해야할 필요가 있는지?

2. 확정일자를 이미 받아둔 상태인데 감액으로 재계약하게 되면 확정일자를 다시 신청해야 하는지?

3.감액 재계약을 하면서 보증금 보호를 위해 추가로 챙겨야 할 것은 없는지?(기존에 전세권 설정, 확정일자 받아둠)

4.기존 전세 대출이 있는 상태에서 감액 재계약을 하고 대출 연장을 할 경우 계약 종료일(기존 대출 만기일)에 어떻게 해야 되는것인지?

예) 기존 대출금을 집주인이 모두 은행에 반납을 먼저 하고 나면 연장 대출 신청한 금액이 다시 집주인에게 은행에서 들어가게 되는것인지?
아니면 기존 대출금 중 감액되어 은행에 돌려줘야 하는 금액만큼만 기존 대출 만기일자에 집주인이 은행으로 넣으면 되는 것인지?

감액 재계약 사례가 많지 않아서 정보가 너무 없네요...부탁드립니다 ㅠㅠ

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 질권설정과 전세권 설정은 다릅니다. 은행에서 전세대출시 설정하는 질권의 대상은 암차인의 보증금반환청구권 채권에 대한 설정입니다. 즉 재계약시 다시 설정할 필요는 없습니다.

2. 받아야하는게 맞으나, 이럴 경우 현 시점 다시 확정일자을 부여받게 되므로 그냥 확정일자받지 않고 기존 확정일자를 유지하시는게 유리합니다.

3. 기존 최초전세계약서를 잘 챙겨두셔야 합니다.

4. 은행에서 임대인에게 별도 연락을 하게 됩니다, 보통은 감액분을 은행대출상환용으로 보기 때문에 감액분을 임차인이 돌려받고 은행에 다시 상환하는 방식으로 할수도 있고, 은행에서 직접 임대인으로 부터 받는 경우도 있으니 은행에 방법등을 문의하시는게 도움될수 있습니다.

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

1. 하지않으셔도 됩니다만 임대인이 원하는경우 변경신청하셔야 합니다.

2. 확정일자 받지않으셔도 됩니다.

3. 없습니다.

4. 계약종료일전에 은행에 위사실을 알리시고 필요한 절차를 이행하시면 됩니다.