답변 내역
- 묵시적 갱신 또는 갱신권 사용 관련 궁금합니다.안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.묵시적갱신은 계약에 대한 의사통보가 만기 6~2개월전까지 없을 때 성립하는 것으로 질문처럼 해당 기간까지 합의를 하아여야 하는 것은 아닙니다, 즉 질문에서 결론이 나지는 않았지만, 이미 재계약에 대한 협의를 두분이 하신상황이라면 묵시적갱신이 성립될 여지는 없다고 보시는게 맞을 듯 보입니다. 즉, 위 합의 조건에 따라 9월 확답에 따라 계약이 연장될수도 퇴거를 하실수도 있는 상황으로 이해가 됩니다,경제 / 부동산25.07.1400
- 신축 오피스텔을 구입한 뒤 임대하려는데 수익률 계산 시 고려해야 할 비용 항목이 궁금합니다.안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대수익을 계산할떄 차감되는 비용요소의 경우 대표적으로 부동산 관리에 필요한 비용, 유지보수 비용, 보험료, 세금등이 주요 항목에 포함될수 있습니다. 참고로 부동산 관리비의 경우 단순 거주시 발생하는 관리비를 말하는게 아닌 임대관리 회사등을 통해 관리할 경우 이에 지불되는 비용으로 본인이 직접 관리를 하는 경우 제외 가능할수 있습니다. 보험료의 경우는 화재보험등을 말하며, 임대사업자의 경우라면 전세보증보험료등을 모두 포함하게 됩니다. 그리고 세금의 경우는 보유세에 해당됩니다. 그외 별도 비용으로 일정부분을 제외하는 게 필요한데 ,이는 공실에 따른 기회비용이나 감가상각에 따른 비용등을 말합니다,경제 / 부동산25.07.1400
- 아파트 분양받아볼려고 하는데 분양 받기 힘든가여?안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파트 분양을 위해서는 기본적으로 청약통장을 보유하고 계셔야 하고 청약을 하고자 하는 분양건에 맞게 끔 1순위 자격을 갖추셔야 합니다. 대표적으로 공공분양이라면 납입횟수와 보유기간이 일정조건에 충족되셔야 하며, 민영의 경우는 보유기간과 지역별 최소예치금 기준에 충족이 되셔야 1순위 자격이 가능할수 있습니다. 그리고 청약이 가능하더라도 어떤 평형과 어떤 부분에 청약을 할지 예를 들어 특별공급대상이 해당이되는지, 일반공급분에 청약을 할지를 전략적으로 잘 판단하셔야 합니다. 자금적인 부분에서는 기본적으로 분양당첨이 되면 정당계약시 10~20%의 계약금이 필요하고 이는 대출이 어렵기 떄문에 기본적인 현금보유가 필요하고 잔금시점에 대출을 받더라도 대출한도와 세금등을 고려하면 대략젹으로 분양가의 40~50%정도의 현금은 자기자금이 있으셔야 안정적인 입주까지 가능할수 있습니다.경제 / 부동산25.07.1400
- 부동산 재태크와 금테크 중에 어떤게 좋을까요?안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순 비교 대상으로 보이지는 않습니다. 부동산 재테크는 금테크 처럼 단순 구매후 시세상승이 되면 판매하면 되는것이 아닌 투자대상과 목표설정, 투자리스크 파악, 입지와 시장분석등 많은 노하우와 정보가 필요하고 그만큼 관련 지식적인 부분도 필요하다고 볼수 있습니다. 그리고 투자초기자금 즉, 시드 부분에서도 부동산의 경우 높기 떄문입니다. 그러므로 투자경험이 부족한 초보자의 경우는 금테크가 진입장벽이 낮고 리스크적인 부분도 덜하기 떄문에 해당 부분에 투자를 하시는게 맞을 듯 보입니다. 단, 현재 금시세도 많이 상승한 상태이기 떄문에 진입시점에 대한 판단은 잘 하셔야 합니다.경제 / 부동산25.07.1400
- 오피스텔 월세 계약 임차인이 넣어야 할 특약 질문 드립니다.안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.모두 크게 문제는 없는 부분으로 보입니다, -임대차 계약 만료 시 임대인은 타 임차인의 임대 여부와 상관없이 보증금을 즉시 반환한다. -> 해당부분은 법에 따라 당연한 사항이므로 별도 기재하지 않아도 될듯 보입니다. --임대인은 계약기간 중 해당 주택을 매매하거나 담보 제공할 경우 임차인에게 사전 서면으로 고지하여야 하며 임차인의 거주 및 임차권 행사에 영향을 미치지 않도록 한다. -> "임대인은 계약기간 중 해당 주택을 매매하거나 담보 제공할 경우 임차인에게 사전고지한다" 정도로 수정하시는게 좋을듯 보입니다.경제 / 부동산25.07.145.01명 평가10
- 정말 감사해요100
- 서울 전세 집 6000만원 이하로 서치 중이고 부모님 지원으로 들어갈 예정입니다. 관련하여 증여 질문 드립니다.안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.** 전세계약자가 질문자님 본인이라는 전제하에 **부모님 -> 집주인 6000만원 이체-> 계약상 명의자가 아닌 타인이 임대인에게 이체를 한만큼 이후 보증금 미반환등으로 임차권 등기를 신청하거나 할때 입금에 대한 입증이 어려워 권리상 위험이 있습니다, 그리고 해당 부분도 부모님이 보증금을 대납한 것이기 떄문에 사실상의 현금증여로 볼 여지가 있습니다. 부모님 -> 저에게 5000만원 이체 -> 개인 돈 1000만원 합쳐서 -> 집주인 6000만원 이체-> 현금 5000만원은 현금증여, 단, 직계존비속간 5000만원은 비과세되므로 증여세는 나오지 않고, 만약 보증금반환이 부모님이 다시 5000만원을 가져갈 경우 또하나의 증여가 되기 때문에 이런 경우에는 5000만원에 대한 차용증을 적성해서 받으시는게 증여문제를 피하실수 있습니다. 그리고 계약상 본인이 임대인에게 이체를 한만큼 안전한 방식입니다. 즉, 해당 방식으로 이체를 진행하시는게 맞고 5000만원에 대해서는 차용형식으로 할지 증여형식으로 할지는 상황에 따라 잘 판단하셔야 합니다.경제 / 부동산25.07.135.01명 평가00
- 리츠온 대체 몬가요? 사기 어플인가요?안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.리츠온은 리엘에셋코어가 2024년 츨범시킨 공유숙박 기반 상업형 리츠 투자플랫폼입니다. 쉽게 해당 어플을 통해 자금을 모아 상업용 숙박시설등에 투자를 하여 그 수익을 배당등의 방식을 통해 투자자에게 돌려주는 투자리츠로 보입니다. 쉽게 주식에 상장되어 있는 리츠와 운영되는 방식에는 크게 다르지 않은 것으로 보이나, 상장리츠만큼의 회사자체의 안정성에 대해서는 의심이 들수 있어보입니다. 결론적으로는 얼마의 수익성이 나올지는 광고성 글만으로 판단할수 없으며, 손실리스크가 존재하는 하나의 투자처로 보입니다. 단 ,사기라고는 단정하기 어렵습니다.경제 / 부동산25.07.1300
- 공공임대 10년 분양전환 임대주택 보증금으로 대출 가능한가안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 전세보증금을 담보로한 대출도 가능은 합니다. 단, 이러한 상품을 취급하는 은행은 한정되어 있기에 상품이 존재하는 금융권을 통해 대출을 신청하셔야 합니다. 일반적으로 1금융권에서는 해당 상품은 취급하지 않는것으로 알고 있으며, 2,3금융권에서는 취급하는 것으로 알고 있습니다. 당연히 1금융권이 아니기에 대출시 부담하는 이자율은 높습니다.경제 / 부동산25.07.1300
- 이사를 하려고 하는데 방은 언제부터 알아봐야 하나요.안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 임대차든 매매든 대출을 동반하기 때문에 실제 계약과 잔금간의 기간이 한달에 한달반정도가 필요합니다. 그에 따라 만기가 2개월남은 시점이라면 지금부터 이동하실 주택을 구하셔야 하는 상황으로 보입니다. 입주관련한 사항은 매물소유자와 중개사를 통해 조율하면 되는 부분이기 때문에 조율이 불가한경우 어쩔수 없으나, 대부분은 한두달남은 시점에서는 조율이 되는게 일반적입니다. 즉시 입주가 가능하다는 것은 현 공실로 인해 가능하다는 부분일수 있는데, 계약기간이 너무 길어지면 계약성사가 어려우나 한두달정도면 충분히 양해가능한 기간입니다.경제 / 부동산25.07.1300
- 여자친구집에 세대분리해 세대주로 전입 신고 할 경우, 여자친구의 전세 대출에 문제는 없나요?안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 주택청약 시도를 위해 세대분리를 통한 세대주 전입신고를 하고자하는데, 문제는 없을까요?-> 동일세대에 대해서는 일반적으로 2세대가 존재할수 없습니다. 즉, 현 여자친구분이 세대주라면 질문자님은 동거인으로써 전입되며 세대주로 별도 전입은 어렵습니다. 만약 동거인인 질문자님이 세대주가 되고 여자친구분이 동거인이 되는 세대주 변경의 경우는 현 세대주의 동의와 필요서류를 갖추어 주민센터에 변경절차를 진행하시면 됩니다. 즉, 한세대애 2면의 세대주는 다가구가 아닌이상 불가합니다, 2. 특히, 기존 세대주로 되어있는 전세자금대출을 받은 여자친구의 대출 상황에 영향을 미치는 상황이 있을까요?-> 대출이 있기 떄문에 조금은 리스크가 있긴 한데, 전입신고자체를 옮겨서 대항력을 상실하는 것은 아니기 때문에 킄게 문제는 없을것으로 예상되나 말했듯 기존과 달라지는 부분이 대출에 어떤 영향을 줄지 임의적으로 판단할수 는 없기에 대출은행을 통해 사전에 가능여부는 확인하시는게 필요합니다.경제 / 부동산25.07.1300