답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경매에 대한 권리분석은 유료사이트가 운영중이고, 직접 확인하여 답변드릴 수 있는 부분은 아닌듯 보입니다. 다만, 유찰이 13차까지 계속되었다면 대부분 낙찰받아도 인수받아야할 임차권이 있거나 다른 권리(유치권등) 등기부상 나오지 않는 권리가 있을 확률이 높습니다. 즉, 입찰을 하여 낙찰받아도 선순위 대항력있는 임차권등으로 인해 추가적인 비용발생이 예상되어 입찰을 하지 않게 되어 유찰되는게 보통적인 경우입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.두 가지 모두 임대인 또는 임차인과 협의하여 결정하시고 추가 기재가 필요하면 이를 넣으시면 됩니다. 그리고 재계약시 추가 특약사항이 없다면 기존 특약 그대로 이어진다고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단기 계약의 경우 주택임대차보호법 대상이 아닙니다. 문제는 계약자체는 일반적인 임대차인데 해당 시설물이 숙박업등을 위한 시설일 경우 전입신고가 불가할수 있습니다, 즉, 해당 시설물에 따른 전입신고 불가인지, 단순히 임대인의 필요에 따른 불가인지를 먼저 확인하셔야 될듯 보입니다. 그리고 전입신고 불가 특약 위반시 이 효력이 유지되는지에 대한 부분에 말이 많은 게 사실인데 임대인 입장에서 현 계약하는 임차인이 주거용으로 사용할 목적임일 알았다면 특약 효력이 없다는게 판례이며, 해당 부분이 아니라면 손해배상 책임이 있을 수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1) 계약자체는 두 당사자간 문제이기에 효력에는 아무런 문제가 없습니다. 이와 별개로 중개보조인이 계약서를 작성하였다며 이는 중개사법상 불법행위로써 해당 중개보조인과 이를 고용한 개업공인중개사가 법적 처벌 및 행정처벌을 받을수 있습니다.2) 계약상 문제가 없기 때문에 별다른 조치를 취하실 필요는 없지만, 구청이나 시청민원실에 해당 부분을 신고하시면 1)의 두 보조인, 중개사는 처벌을 받을 수 있습니다.3) 중개법인의 경우 대표자가 공인중개사 자격이 없다면 설립자체가 불가합니다. 만약 타 중개사 명의를 이용해 설립하였다면 이는 중개사법상 자격증 대여로써 둘다 처벌을 받게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.늘 같은 이야기겠지만, 다음 임차인을 빨리 구하기 위해서는 주변 모든 부동산에 매물을 접수하거나, 임대인에게 시세보다 조금 낮은 조건으로 매물을 내놓게 유도하는 방법이 있습니다. 사실상 매수자 또는 새로운 임차인을 구해야 하는 것이기에 동일 매물보다 메리트가 있지 않다면 빠르게 구하는데 어려움이 있을수 밖에 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대인도 부동산도 전체적으로 문제가 있어 보입니다. 일단은 묵시적 갱신중에 임차인이 아닌 임대인이 중도해지를 요청하였다면 임차인동의 없이는 불가합니다. 이때 보증금 일부를 받았다고 해도 이를 중도해지 동의로 볼수는없습니다. 즉, 묵시적 갱신중 3개월이란 기간은 임차인이 해지요구시 임대인에게 주는 시간이지 그 반대로는 적용되지 않으므로 돌려받은 일부 보증금을 다시 임대인에게 송금하고 퇴거를 거부하시면 됩니다. 법적으로 임차인에게 불리한 내용은 없어보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 대지권미등기의 경우 행정절차, 등기과정상 시간이 지체되어 발생되는 경우가 대부분입니다. 시간이 지나면 대지권 등기가 보통은 다 문제없이 완료됩니다. 만약 토지에 대한 소유권이 아닌 용익물권이라면 대지권 등기는 당연히 불가하게됩니다만 실제 이런 경우는 거의 없습니다. 2. 우리나라는 토지와 건물을 각각 구분하여 등기 및 관리하기 때문에 대지권등기가 되어 있다고 해도 토지만의 대장이나 등기는 존재합니다. 크게 이상한 부분이 아닙니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 네, 특별히 신경쓰실 부분은 없습니다. 2. 네, 보증금 반환을 받고, 주택을 인도하신 상태라면 전출신고 또는 다른 주소지에 전입신고를 하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.신축아파트의 경우 하자보수 예치금등이 있기 때문에 아파트 자체에 하자보수가 발생될 경우 질문과 같이 동의소등을 요구하는 경우가 있습니다. 이는 임대인에게 전달하고 알아서 제출하도록 하시면 됩니다. 사실 임대차에서 해당 부분은 서로간의 배려문제이기도 하고, 사실상 임차인에게 큰 손해가 발생되는 부분도 아니기에 협조하시는게 좋을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 재계약시 보증금 인하에 대해 구두 협의를 진행하시면 됩니다. 계약갱신청구권을 사용한다고 해서 반드시 5%인상만 하는 것이 아닌, 협의에 따라 조정하는 것이기에 임대인과 협의하시어 보증금 금액을 정하시면 됩니다.